Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Mayo de 2011, número de resolución KLRA20090443
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA20090443 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2011 |
| LCDO. ÁNGEL CÓRDOVA CAMPOS Y LCDA. ILKA H. DÍAZ DELGADO en sustitución de MICHAEL T. KRONON | | REVISIÓN Administrativa procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso Núm.: 04AX5-00000-02731 SOBRE: REVOCACIÓN DE PERMISO DE CONSTRUCCIÓN |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, el Juez Soler Aquino y el Juez Hernández Sánchez.
Hernández
Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de mayo de 2011.
El recurrente señor Wilson Rosa Pérez nos solicita que dejemos sin efecto la decisión de la extinta Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante, A.R.Pe.) que desestimó la querella que presentó y que tuvo el efecto de dejar en vigor la autorización a una solicitud de anteproyecto que interpuso originalmente el señor Michael T. Kronon
para la ampliación de una propiedad clasificada como RT-1 (Residencial-Turístico) que colinda con la del recurrente y que ubica en el Municipio de Fajardo.2 En esencia, la A.R.Pe. basó su dictamen desestimatorio
en la incomparecencia de la representación legal del señor Rosa a una vista pautada para el 4 de diciembre de 2008 y en la que se dilucidaría los méritos de su querella y de la solicitud del referido anteproyecto.
Esta es la tercera ocasión que el señor Rosa acude ante este foro apelativo intermedio sobre hechos relacionados con el mencionado anteproyecto.
En las sentencias anteriormente emitidas, este Tribunal de Apelaciones revocó las determinaciones de la A.R.Pe., primero, porque la A.R.Pe. no notificó adecuadamente de su decisión al señor Rosa, conforme lo requiere el ordenamiento vigente, y, en el segundo caso, por considerar que la referida agencia actuó de forma ultra vires al otorgar los permisos y autorizaciones solicitados por el señor Kronon.3 Luego de evaluar la decisión recurrida a la luz de lo ordenado en este último pronunciamiento, los documentos que obran en el expediente administrativo y el derecho aplicable, resolvemos revocar la determinación de la A.R.Pe.
Los hechos medulares a la controversia que en esta ocasión nos ocupa no están en controversia. Estos hechos se refieren esencialmente a la alegada incomparecencia del señor Rosa a la vista que pautó la A.R.Pe. para considerar los méritos de la querella que aquel presentó ante ese organismo y en el que se cuestionaba ciertas obras de construcción y/o ampliación que el señor Kronon
realizó en una propiedad que colindaba con la suya.
El 20 de junio de 2003 el señor Rosa presentó una querella sobre construcción ante la A.R.Pe. en contra del señor Kronon.4 Expuso que era el dueño de la residencia Núm. C-28 de la Calle Las Flores en la Urbanización Las Gaviotas en el Municipio de Fajardo y que el señor Kronon era el propietario de la residencia C-30 que colindaba con su propiedad. En su querella, el señor Rosa sostuvo que el señor Kronon había realizado una ampliación en su vivienda que llegaba hasta la colindancia con su propiedad. Tal ampliación consistía en la construcción de un dormitorio (sin ventanas), baño y balcón construidos al nivel del sótano, así como la construcción de una marquesina ubicada al nivel de la primera planta.
El 20 de agosto de 2003 la A.R.Pe. le cursó al señor Kronon una carta en la que le informaba que no se había podido constatar en los récords de la agencia que la ampliación de su residencia hubiera sido autorizada por dicho organismo. Según la A.R.Pe., la construcción presentaba violaciones al Reglamento de Zonificación de Puerto Rico, Reglamento de Planificación Núm. 4 del 16 de septiembre de 1992, según enmendado, y a las disposiciones de la Ley Orgánica de la A.R.Pe., Ley Núm. 76 del 24 de junio de 1975, 23 L.P.R.A. sec. 71 et seq.5 En la referida misiva el señor Kronon también fue apercibido de que el caso se mantendría pendiente por 10 días, contados a partir de la fecha de la carta, hasta tanto se legalizara o conformara la ampliación de su residencia. A esos efectos, el señor Kronon
podía atemperar la construcción a la reglamentación vigente y solicitar un anteproyecto para que la agencia lo considerara y evaluara. En la alternativa, podía presentar evidencia sobre la legalidad de la construcción.
De no cumplir con lo requerido en el término establecido, la A.R.Pe. referiría el caso a la oficina de asuntos legales para la acción legal correspondiente.
Mediante carta del 28 de octubre de 2003 la A.R.Pe. refirió la querella a su división legal y, luego, el 10 de noviembre de ese mismo año, esa oficina presentó una Demanda de Injunction contra el señor Kronon ante el Tribunal de Primera Instancia.
Posteriormente, el 14 de junio de 2004, el señor Kronon, con el propósito de legalizar la construcción de la ampliación a su residencia, sometió ante la A.R.Pe. una Solicitud de Anteproyecto de Construcción y Consulta sobre Conformidad con el Reglamento de Zonificación.6
Luego de varios incidentes procesales interlocutorios, el 12 de noviembre de 2004, la A.R.Pe. emitió su decisión en la que autorizaba el referido anteproyecto. Como anticipáramos, el 21 de agosto de 2006, este Tribunal de Apelaciones dejó sin efecto ese dictamen de la A.R.Pe., luego de resolver que no fue notificado adecuadamente el señor Rosa. El 25 de enero de 2007, y de conformidad con la directriz de este Foro, la A.R.Pe. notificó sobre su determinación al señor Rosa.
Luego de ello, y a raíz de un segundo recurso de revisión judicial presentado por el señor Rosa, este Tribunal pasó juicio sobre la decisión en los méritos de la A.R.Pe. En esta segunda ocasión, este Foro también revocó la decisión de ese organismo gubernamental, por considerar que su actuación, al aprobar el mencionado anteproyecto, fue ultra vires. En particular, este Tribunal sostuvo:
Tal y como ocurrió con la primera Resolución del 14 de octubre de 2004, la Resolución recurrida no contiene referencia a endoso ni informe alguno de la Compañía de Turismo de Puerto Rico. No obstante, la zonificación del distrito está clasificada como RT-1 Señala que la propuesta construcción no se presentó ante la Junta de Calidad Ambiental porque la ampliación ya fue realizada.
Añade la mencionada Resolución que no existe evidencia de querella radicada en oposición al proyecto por parte de ningún vecino del sector. Finalmente, a pesar de ser una solicitud de variación al Reglamento, no hay constancia en la referida Resolución de que fuera señalada y celebrada alguna vista pública en el caso.
En cuanto a las Conclusiones de Derecho, la Resolución recurrida hace referencia como fundamento de la decisión administrativa a la ORDEN ADMINISTRATIVA ARP. 86-4 del 26 de noviembre de 1986. Hace referencia aislada a dos cláusulas de la Orden Administrativa, supra, consistentes en la autoridad delegada por el Administrador de ARPE a los Directores de las Oficinas Regionales y Sub-Regionales
en cuanto a decisiones finales en caso de variación para casos de construcción bajo la Reglamentación aplicable. Específicamente, alude a una cláusula de la Orden Administrativa, supra, que faculta a los Directores Regionales considerar variaciones hasta un 10% en áreas de ocupación y de construcción , así como considerar permisos de construcción, ampliación, reconstrucción y remodelación a proyectos que cumplen con la reglamentación (énfasis nuestro), aún cuando en la pertenencia existan obras disconformes . (Énfasis en el original; subrayado nuestro.) Sentencia KLRA2007-00163 del 9 de mayo de 2007, a las págs. 6 y 7.
Los fundamentos jurídicos en los que el Tribunal de Apelaciones basó su Sentencia revocatoria son sumamente reveladores. Por su pertinencia al recurso de epígrafe, citamos extensamente de ella:
En la Orden Administrativa, supra, claramente se indica que la delegación de autoridad a los Directores Regionales y Sub-Regionales está condicionada a que su autoridad se ejerza al considerar proyectos de construcción en zonas (M), (P), (RC-1), (I-1), (IL-1), (C-2) y (R-O) en sus distritos. En ningún lugar de la mencionada Orden Administrativa se le delega la autoridad para eximirse del requisito legal de procurar que se le presenten los endosos e informes de otras agencias cuando ello sea pertinente. Tampoco se menciona que la autoridad delegada se extienda a zonas (RT-1). En cuanto a proyectos de construcción, claramente se dispone en la parte B de la mencionada Orden Administrativa, supra, que los Directores pueden considerar variaciones a los patios laterales, pero [e]n ningún momento los patios laterales a observarse serán menores de (1.5 metros). (Énfasis nuestro.) En cuanto a permitir la expedición de un permiso de construcción, ampliación, reconstrucción y remodelación a proyectos que cumplen con la reglamentación (énfasis nuestro), aún cuando en la pertenencia existan obras disconformes se aclara que no deben constituir un riesgo a la seguridad, salud y bienestar de sus habitantes. Al existir un querellante que de paso es un colindante de la pertenencia lo menos que procede en estos casos es una audiencia o vista pública evidenciaria
para que la agencia se asegure y corrobore el potencialriesgo a la seguridad...
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