Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2011, número de resolución KLCE201000616
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201000616 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2011 |
| HACIENDA TRÓPICO, LLC Peticionario v. VIEQUES HOTEL PARTNERS, INC. Recurrido | | Certiorari procedente |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y la Juez Nieves Figueroa.1
Nieves Figueroa, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2011.
Comparece ante nosotros Hacienda Trópico, LLC, y solicita que revoquemos una Resolución emitida y notificada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el 24 de marzo de 2010. En la misma, dicho foro denegó una solicitud de anotación preventiva de embargo presentada por los peticionarios en contra de Vieques Hotel Partners, Inc., (en adelante, VHP) como una medida de aseguramiento de laudo de arbitraje.
Por los fundamentos que expondremos, expedimos el recurso solicitado y revocamos la Resolución impugnada.
Durante el mes de noviembre de 2005, VHP suscribió un contrato con Hacienda Trópico en el cual ésta última acordó construir varias residencias de lujo en una finca colindante al antiguo Hotel Martineau Bay en la isla Municipio de Vieques. Dicho desarrollo a su vez formaría parte integral del proyecto de remodelación
que transformaría el referido hotel en el W Retreat
& Spa.2 Entre otras cosas, Hacienda Trópico acordó adquirir la finca que colinda con el hotel -
para lo cual obtuvo un préstamo de $6,750.000.00 - y procurar un préstamo de construcción para desarrollar las residencias. Por su parte, VHP acordó adquirir algunas de las unidades residenciales y asegurar dicha obligación a la satisfacción del banco que eventualmente otorgara el préstamo de construcción.
Debido a que las obras de remodelación requerirían esfuerzos sustanciales, VHP acordó reabrir el hotel dentro de los próximos doce (12) meses desde la fecha en que cesarán sus operaciones. Las partes acordaron que si el hotel no abría en dicho término, éstas tendrían un término de cuarenta y cinco (45) días para reestructurar el convenio. De no llegar a un acuerdo, VHP acordó pagarle a Hacienda Trópico los gastos incurridos y el valor de la equidad o equity que ostentara dicha entidad en el proyecto. El contrato suscrito por las partes de igual manera incluyó una cláusula de arbitraje para resolver cualquier controversia que surgiera entre éstas.
Así las cosas, Hacienda Trópico adquirió el terreno aledaño al hotel y comenzó a tramitar los correspondientes permisos necesarios para comenzar el desarrollo. VHP cerró el hotel para realizar las obras de remodelación entre los meses de agosto y octubre del 2007. Hacienda Trópico, por su parte, comenzó a gestionar el préstamo de construcción a través del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (en adelante, BBVA). En esta etapa se suscitaron ciertos desacuerdos entre las partes que le impidieron a Hacienda Trópico conseguir el financiamiento necesario para construir las residencias.
Surge de los autos que las partes sostuvieron unas reuniones con el BBVA para establecer el monto de la garantía que VHP acordó pagar para asegurar su adquisición de algunas de las unidades residenciales. Por un lado, Hacienda Trópico alegó que, según el contrato de construcción, VHP se había obligado a adquirir el equivalente del 30% del valor al detal de las residencias mientras que VHP sostuvo que dicho por ciento debía computarse de acuerdo al costo total del proyecto de construcción y que tal adquisición se efectuaría luego que se cumplieran una serie de condiciones suspensivas. Las partes no pudieron llegar a un acuerdo satisfactorio por lo que el BBVA no otorgó el préstamo de construcción solicitado.
VHP no pudo reabrir el hotel dentro del término estipulado de doce (12) meses y, a pesar de sus esfuerzos, las partes tampoco pudieron reestructurar ni renegociar
el contrato de construcción. Por ello, Hacienda Trópico instó una solicitud de arbitraje ante la American Arbitration
Association el 22 de mayo de 2009. Reclamó, entre otras cosas, que VHP le debía pagar el valor de la equidad que ostentara en el proyecto más los gastos incurridos en el desarrollo. Además, alegó que la situación económica de VHP no era estable ya que su único activo era el propio hotel y que ésta dependía de los fondos que obtenía como préstamo de la empresa Reig Capital Group, N.V.
El 3 de julio de 2009, Hacienda Trópico presentó ante el Tribunal recurrido una solicitud para asegurar el cumplimiento del laudo de arbitraje que en su día la American
Arbitration Association
pudiera emitir a su favor.3 Dicha parte le solicitó al ilustrado Foro de Instancia una anotación preventiva de embargo sobre el hotel. Luego de varias incidencias procesales, y estando aún pendiente el presente caso ante el Tribunal recurrido, el 6 de octubre de 2009 VHP suscribió un contrato de crédito con el Banco Sabadell mediante el cual dicha institución financiera aumentó su línea de crédito de $30,000,000.00 a $59,000,000.00. VHP utilizó el hotel y la finca donde está enclavado como colateral para garantizar esta nueva línea de crédito.4
Tanto el Banco Sabadell
como VHP estipularon en el contrato de crédito, entre otras cosas, que un gravamen impuesto sobre el colateral por Hacienda Trópico como consecuencia del pleito sometido a arbitraje no se consideraría como incumplimiento al contrato siempre y cuando VHP pague una fianza adecuada o performance
bond al Banco Sabadell
dentro de los treinta (30) días a partir de la imposición del gravamen.
Asimismo, se estipuló en el contrato de crédito que si VHP incumpliera los acuerdos, el Banco Sabadell podría aumentar los intereses aplicables a la deuda, resolver el contrato, cesar de inmediato todo desembolso bajo la línea de crédito o declarar líquida y exigible la deuda y acelerar la totalidad del pago.
Luego de escuchar la prueba presentada por ambas partes, el Tribunal recurrido denegó la anotación de embargo solicitada. Mediante Resolución emitida el 24 de marzo de 2010, dicho Foro determinó que en el evento de que el Banco Sabadell
decidiera acelerar la deuda como consecuencia de que VHP no pudiera prestar fianza para curar un posible embargo al hotel, ésta última tendría que pagar $53,000,000.00 que había tomado prestado de la línea de crédito más otros $10,000,000.00 al Gobierno de Puerto Rico correspondientes a créditos contributivos. Además, determinó que, según la prueba presentada durante la vista de autos, el hotel y la finca donde el mismo está enclavado tienen un valor aproximado de $69,000,000.00 pero que el mismo figura como colateral para una deuda que excede los $147,000,000.00. El ilustre Foro de Instancia dio entera credibilidad al testimonio ofrecido por el señor Kenneth
Young De Stefano, Director y Tesorero de VHP, y determinó que dicha corporación[ ] carece de los recursos, capital y colateral requerido para poder obtener una fianza para levantar el embargo de $11 millones...
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