Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Septiembre de 2011, número de resolución KLCE201100713
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201100713 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 15 de Septiembre de 2011 |
| | | CERTIORARI procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan SOBRE: COBRO DE DINERO Y EJECUCIÓN DE HIPOTECA; EMBARGO Caso Núm. K DC2011-0181 (901) |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
RESOLUCIÓN
En San Juan, Puerto Rico, a_15___ de septiembre de 2011.
Los peticionarios, Cleofe Rubí González, su esposa Moraima Cintrón Avilés, la sociedad de gananciales compuesta por ambos, en adelante Rubí-Cintrón, y la corporación Marat, LLC, nos solicitan que dejemos sin efecto la orden de embargo en aseguramiento de sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia (TPI). La orden fue emitida en el caso Civil Núm.
KDC2011-0181, una demanda sobre cobro de dinero, ejecución de hipoteca y embargo. La orden de embargo preventivo fue emitida luego de la celebración de una vista evidenciaria en la cual el tribunal recibió evidencia oral y documental.
Señalan los peticionarios que erró el TPI al emitir la orden de embargo porque la parte demandante, Oriental Bank & Trust (Oriental), no demostró ser el titular del pagaré, no demostró que procediera la aceleración de la deuda, no demostró que el colateral fuera insuficiente ni que los garantizadores, Rubí-Cintrón, estuvieran disponiendo u ocultando sus bienes. Atendidos los señalamientos de los peticionarios, denegamos la expedición del auto de certiorari al amparo de los incisos (E), (F) y (G) de la Regla 40 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B, R. 40(E), R. 40(F) y R. 40(G).
El 31 de diciembre de 2008 Marat, LLC y Eurobank suscribieron un contrato de préstamo ("Credit Agreement") en el cual se dispusieron los términos que regirían la extensión de una línea de crédito de hasta $28,044,361.00. Esta sería utilizada, principalmente, para el desarrollo y construcción de la Segunda Fase del desarrollo Mansiones del Golf, en el Barrio Turabo de Caguas. El proyecto consistía de unas ochenta y una (81) residencias unifamiliares, con un precio de venta alrededor de $422,533.001. Las residencias serían construidas en grupos o secciones de veinte (20) residencias. Para el "Credit Agreement" y otros documentos que acompañaron la demanda véase el apéndice del recurso, páginas 116 a 308, en adelante (Ap. págs. 116-308).
El contrato de préstamo entre Marat, LLC y Eurobank y los contratos de garantía relacionados a esa deuda, tales como los pagarés, hipotecas, garantías personales y otras garantías, se transfirieron a Oriental Bank and Trust (Oriental) alrededor del 30 de abril de 2010. Ello cuando el Comisionado de Instituciones Financieras cerró las operaciones de Eurobank y el Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), actuando como síndico de Eurobank, cedió a favor de Oriental, mediante el "Purchase and Assumption Agreement", los derechos y obligaciones bajo el contrato de préstamo entre Eurobank y Marat, LLC ("Credit Agreement"), por lo que Oriental advino acreedor cesionario del préstamo.
A las páginas 11 a 13 del contrato de préstamo (Ap. págs. 127-129 o págs. 320-322), en la sección denominada "4. Security", se indica que la línea de crédito está sujeta, entre otras, a las siguientes garantías:
(1) Tres pagarés hipotecarios, por las sumas de siete millones cincuenta mil dólares ($7,050,000.00), dos millones ciento cincuenta mil dólares ($2,150,000.00) y seis millones de dólares ($6,000,000.00). (Ap. págs. 387, 388 y 389). Los pagarés tienen fechas de 31 de diciembre de 2008, 25 de agosto de 2006 y 30 de diciembre de 2004, respectivamente. Los tres pagarés están suscritos por el Sr. Cleofe Rubí González; el fechado 31 de diciembre de 2008 como "Managing Member of Marat, LLC" y los otros dos como presidente de Clema Development Corp2. Los pagarés hacen referencia a la escritura de hipoteca que garantiza los mismos, la cual se refiere a la finca número 52,417 de Caguas, de 113,579.7233 metros cuadrados, equivalentes a 28.8982 cuerdas, en que se planeaba construir la Fase II del desarrollo Mansiones del Golf.3 Clema Development fue la entidad que precedió a Marat como titular de la finca. (2) Garantías personales, ilimitadas, continuas y solidarias suscritas por Cleofe Rubí González, Moraima Cintrón Avilés y la sociedad de gananciales compuesta por estos a favor de Eurobank. Para las garantías personales véase, entre otras, Ap. págs. 284 a 298, y 367-371. (3) Otras garantías, según detalladas en la sección 4 del "Credit Agreement" (Ap. págs. 127-129).
El documento denominado "Credit Agreement" (Ap. págs. 116 a 170) es un contrato de alrededor de 50 páginas con un gran número de cláusulas de índole técnico para cuya interpretación se requiere o presume cierto grado de conocimiento del negocio de la construcción de desarrollos residenciales, los conceptos de contabilidad y finanzas, y las leyes que impactan la construcción de viviendas. El "Credit Agreement" hace referencia a alrededor de veinte (20) documentos complementarios. Véase el índice de documentos complementarios a la demanda en la página 115 del apéndice.4
Entre las cláusulas del "Credit Agreement", las siguientes son de particular pertinencia al pasar juicio sobre si procedía la orden de embargo solicitada y eventualmente emitida por el TPI y, además, para evaluar los señalamientos de errores:
3. Additional Terms of Construction Facility.
3.9 Option Requirements. Prior to the commencement of the construction of any unit, from time to time, the Borrower shall have provided in form and substance acceptable to the Bank, evidence that at least seventy-five [percent] (75%) of the: (i) constructed and unsold units; (ii) those Units then under construction and (iii) those to be commenced per Borrower's request, have been formally optioned by purchasers with deposits received in amount of no less than $1,000.00 (the "Option Threshold"). The Bank shall have no obligation to make Advances for the construction of any additional units if the Option Threshold has not been satisfied. Notwithstanding anything in the Agreement to the contrary, no more than twenty five units may be under construction at any given time. (Énfasis suplido)
7. Affirmative Covenants.
7.1 Affirmative covenants. So long as any portion of the advances shall remain unpaid or the Commitment of the Bank hereunder shall be in effect, the Borrower will:
7.1.12 Furnish to the Bank within ninety (90) days after the end of each of their respective fiscal years a balance sheet and a statement of profit and loss and surplus of the Borrower for such fiscal year certified by independent public accountants of recognized standing satisfactory to the Bank and unqualified, together with a compliance certificate from an authorized officer of the Borrower certifying that no Default or Event of Default has occurred under this Agreement, which certificate shall be substantially in the form of Exhibit 7.1.12 hereto, with appropriate insertions (the "Compliance Certificate"); (Énfasis suplido.)
7.1.13 Furnish or cause to be furnished to the bank within ninety (90) days after the end [of] its fiscal year a balance sheet compilation, certified by independent public accountants of recognized standing satisfactory to the Bank and unqualified, of each Guarantor for such fiscal year prepared in accordance with GAAP and at the reasonable request of the Bank provide it with copies of all tax filings by such guarantors within forty-five (45) days from filling; (Énfasis suplido.)
7.2 Additional Construction Covenants. So long as any portion of the Advances shall remain unpaid or the Commitment of the Bank hereunder shall be in effect, the Borrower will:
7.2.1 Cause the construction of the Project to be prosecuted with diligence and continuity, in good and workmanlike manner in accordance with the Plans and Specifications and the Project Schedule so as to cause Substantial Completion to occur on or before the Project Termination Date, free and clear of all claims and Liens; (Énfasis suplido.)
7.2.7 Employ suitable means to protect from theft or vandalism all portions of the Realty and improvements thereon and all tools and building materials stored on the Realty (Énfasis suplido.)
9. Events of Default.
9.1 The following occurrences shall be considered events of default (each an "Event of Default") hereunder: (Subrayado y negritas en original.)
9.1.3 The Borrower shall default in the performance of any covenant in Sections 3, 7 or 8 hereof or any Loan Party shall default in the performance of any covenant contained in a Loan Document to which it is a party; or (Subrayado en original.)
9.1.4 The Borrower shall default in the performance of any other covenant, conditions or provisions hereof, or in the performance of any other obligation which may exist between the Borrower and the Bank, whether now existing or arising in the future, and such default has not been remedied within a period of thirty (30) days after written notice thereof of the Borrower from the Bank; or (Énfasis suplido.)
9.1.13 There shall have occurred a condition or a change in circumstances which has or could reasonably be expected to have a materially adverse effect affecting the value, enforceability or collect[a]bility of the Collateral or a Material Adverse Effect; or (Énfasis suplido.)
9.1.15 The Project shall be abandoned or work thereon shall cease or be suspended for any reason for a period in excess of fifteen (15) consecutive days, other than by reason of the occurrence of an Act of God or other circumstance beyond the...
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