Sentencia de Tribunal Apelativo de 18 de Noviembre de 2011, número de resolución Klan201001797
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | Klan201001797 |
| Fecha de Resolución | 18 de Noviembre de 2011 |
LEXTA20111118-04 Municipio Autónomo de Caguas v. Manrique
Figueroa
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil Núm. KEF2004-0881 Sobre: Expropiación Forzosa |
Panel integrado por su presidente el Juez Ramírez Nazario y los Jueces Piñero González y Figueroa
Cabán.
Figueroa Cabán, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de noviembre de 2011.
Comparece el señor Martín E. Manrique Figueroa, en adelante el señor Manrique
o el apelante y solicita que revoquemos una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, en adelante TPI. Mediante la misma, se ordena al Municipio Autónomo de Caguas, en adelante el Municipio o apelado, a pagar la cantidad de $800,250.00, por concepto de la justa compensación de un bien inmueble expropiado por el apelado.
Luego de haber examinado con detenimiento los documentos que obran en autos, la transcripción de la prueba y los escritos de las partes, se confirma la sentencia apelada.
El presente recurso surge a raíz de una petición de expropiación forzosa presentada por el Municipio en contra del apelante. Mediante la misma, reclamó el dominio absoluto de un predio de terreno de 11.6769 cuerdas1
identificado como Lote 4-A del plano de adquisición del Ensanche Sudeste-2
localizado en el Barrio Tomás de Castro de Caguas. Este terreno sería segregado de una finca de mayor cabida inscrita en el Registro de la Propiedad bajo el número 49,134.3
El Municipio presentó como fin público para la expropiación, que dicho terreno sería parte del Proyecto Ensanche Sudeste del Término Municipal de Caguas.
De igual manera, consignó las sumas de $427,400.00 como justa compensación por el terreno expropiado y $203,510.25 por el remanente de 4.52245 cuerdas.4
Posteriormente, el señor Manrique presentó su contestación a la petición. Solicitó el retiro de la cantidad consignada e impugnó el valor asignado por el Municipio.
Por su parte, el apelado contrató los servicios del señor Máximo Blondet
como perito tasador, quien determinó que el valor del terreno expropiado ascendía a $525,500.5 Así pues, el Municipio presentó el Exhibit A Enmendado y consignó la suma adicional de $98,100.
Transcurridos varios incidentes procesales que no son pertinentes a la controversia de autos, se celebró el Informe de Conferencia con Antelación al Juicio, en el cual las partes estipularon los siguientes hechos: 1) el dueño de la finca expropiada es el Sr. Martín Esteban Manrique
Figueroa; 2) la fecha del taking
es la presentación de la Petición; 3) la cabida de la parcela expropiada es de 11.6769 cuerdas y; 4) el remanente de la finca expropiada es de 4.52245 cuerdas.
Por tanto, quedó pendiente de adjudicación el valor de la propiedad expropiada y el monto de los daños sufridos por el remanente.
Durante el transcurso del trámite judicial, ambas partes presentaron informes periciales. Veamos los aspectos medulares de ambos.
El perito del apelante, Ingeniero Pedro A. Pons,6 utilizó para la valorización del terreno el método de ventas comparadas.7
En su informe, preparó una tabla y un análisis que resume dichas ventas, a saber:
| | | | | |
| 1 | 18.12 | $555,519.00 | Agosto-2000 | $30,657.00 |
| 1ª | 16.9 | $3,000,000.00 | Diciembre-2003 | $177,514.00 |
| 2 | 28.79 | $1,030,169.00 | Mayo-2002 | $35,782.00 |
| 3 | 22.4023 | $1,388,943.00 | Julio-2002 | $62,000.00 |
| 4 | 26.079 | $1,616,901.00 | Julio-2002 | $62,000.00 |
| 5 | 35.98 | $1,550,000.00 | Octubre-2003 | $43,079.00 |
| 6 | 10.0 | $1,200,000.00 | Noviembre-2004 | $120,000.00 |
| 6ª | 10 | $1,575,000.00 | Noviembre-2004 | $157,500.00 |
La Venta 1 está localizada en la Carretera 788, kilómetro 1.1. Esta parcela queda al lado oeste de la carretera y bordea el río en su colindancia oeste. La topografía es inclinada con una sección llana cerca a (sic) la carretera. El comprador obtuvo consulta de ubicación para desarrollar 324 apartamentos y vendió la finca en $3,000,000.00 a Streamline
Development Corp. Esta reventa, la 1A es por $177,514.00 por cuerda el 9 de diciembre de 2003.
La Venta 2 está localizada en la Carretera 789 al sur este del sujeto. Esta parcela queda más lejos de la zona urbana, en un sector montañoso al sur de la Urbanización Villas de Borinquen. Su potencial de desarrollo es inferior al sujeto.
La Ventas 3 y 4 se pueden considerar como una transacción. Estas fincas están localizadas en el kilómetro 1.5 de la Carretera 788, al sur del sujeto y frente a la Venta 1. Las fincas son de topografía variada con buen potencial de desarrollo. Recientemente, el comprador obtuvo permisos para desarrollar 191 casas y 244 apartamentos. El precio unitario es $62,000.00 por cuerda, sin permisos, por un total de 48 cuerdas.
La Venta 5 corresponde a la finca donde se desarrolla la Urbanización Paseo del Río, en el kilómetro 4 de la Carretera 183. ésta localización es al Este del sujeto. La finca colinda con el Río Grande de Loíza al Norte y por lo tanto tiene sectores en zona inundable. El comprador consiguió permiso para desarrollar 239 casas.
La Venta 6 corresponde a parte de la finca adyacente. Esta parcela tiene 10 cuerdas, pero es inferior ya que es afectada por inundaciones. El Ing. Eugenio Rodríguez inició los trámites de compra en enero de 1998. Con la autorización de la dueña, el ingeniero Rodríguez inició los trámites de consulta de ubicación bajo el caso número 98-46-0626-JPU. En marzo de 1998 se firma un contrato de opción de compra por $1,000,000.00. Luego de numerosos trámites y extensiones al contrato, se firma una escritura de opción el día 24 de octubre de 2002. Esta escritura es presentada en el Registro de la Propiedad de Caguas.
El precio de esta opción es $1,200,000.00. En esa misma fecha el optante cede su opción a Levitt Homes Corporation por el precio de $75,000.00 y el precio adicional de $300,000.00 a pagarse al cierre. El cedente, Millenia Developers, representado por el ingeniero Rodríguez, se compromete a conseguir todos los permisos y aprobaciones necesarias para la construcción de un proyecto de 150 unidades. La escritura de cesión también fue presentada en el Registro de la Propiedad.
Por escritura número 9 ante Eduardo E. Franklin, Levitt Homes Corporation adquiere la finca el 16 de noviembre de 2004 por $1,200,000.00, precio pactado e inscrito el 24 de octubre de 2002, y completa los pagos de $375,000.00 a Millenia Developers. En resumen, la finca se vende sin permisos por $120,000.00 la cuerda y el comprador paga $37,500.00 por cuerda por los permisos.8
Luego de revisar estas ventas y realizar los ajustes correspondientes, concluyó que la Venta #6 es la más similar al sujeto en tamaño y localización. Por tanto, en su opinión, el valor de la propiedad en cuestión es de $1,715,535, redondeado a $1,715,000 o $150,000.00 por cuerda.9
Por otro lado, el perito del Municipio, Máximo Blondet10 utilizó las mismas ventas comparables que el señor Pons.11
No obstante lo anterior, descartó las Ventas #1A y #6, ya que el incremento en valor se debió a que éstas contaban con la aprobación de una consulta de ubicación.12 En específico, con relación a la Reventa #7 comentó que: (El cierre es posterior al taking) Vendedor Milenia
se había comprometido a terminar trámite de aprobación proyecto 150 unidades en apartamentos. [ ] La venta (opción) anterior y original se descarta porque el comprador en el 1998 se comprometió a pagar más de lo que el mercado estaba pagando por terrenos similares sin aprobación.13
(Énfasis en el original). Luego de realizar los ajustes de valorización,14 concluyó que el valor de la parcela expropiada era de $525,500.15
Sometido el caso para juicio, además de los peritos antes mencionados, declararon -por parte del Municipio- los ingenieros Camilo
Almeyda Eurite, en calidad de perito en la expedición de consultas de ubicación y Antonio R. Cobián, ingeniero principal del apelado.
El Ingeniero Almeyda preparó un informe sobre el impacto que tiene en el valor de un terreno contar con un uso permitido o autorizado. Opinó que:
b) En los casos discrecionales no se tiene seguridad de la autorización del uso propuesto hasta que se termine todo el proceso y pasen todos los términos de reconsideración
y/o revisión que la Ley de Procedimientos Adjudicativos permite.
c) El valor de un terreno que cuenta con un uso autorizado mediante cualquier de los procesos estudiados no es comparable con el de un terreno que no cuente con este aunque sumejor uso sea el mismo. Esto es así ya que el que no tiene el uso autorizado tiene por...
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