Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Febrero de 2012, número de resolución KLAN201101495
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201101495 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Febrero de 2012 |
| Consejo de Titulares del Condominio Galería I | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Sobre: Violaciones a la Ley de Condominios Caso Civil Núm.: K AC2009-1393 (903) |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.
Rivera Colón, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2012.
Tenemos ante nuestra consideración los casos KLAN201101495; KLAN201101562 y KLAN201101563, los cuales han sido consolidados y donde solicita la revocación de Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI), el 6 de septiembre de 2011 y notificada el 8 del mismo mes y año; en la cual se declaró con lugar la demanda incoada contra los apelantes por el Consejo de Titulares del Condominio Galería I (Condominio Galería) y se ordenó a los mismos remover las obras ilegalmente realizadas en sus respectivos apartamentos, así como restaurar el área de los balcones a su estado original.
Examinado el recurso apelativo, la totalidad de los expedientes, así como el estado de derecho aplicable ante nuestra consideración, procedemos a confirmar la sentencia apelada.
Esbozamos a continuación los hechos pertinentes a la controversia que nos ocupa.
En octubre de 2007 la Junta de Directores del Condominio Galería convocó al Consejo de Titulares a una reunión extraordinaria a celebrarse el 29 o el 30 de octubre de 2007, como segunda convocatoria, para atender el tema del cierre de los balcones del inmueble. La reunión se celebró el 30 de octubre de 2007 y durante la misma se llevó a cabo una votación en la que una mayoría de los titulares presentes votó a favor de una propuesta para el cierre de los balcones. Sólo uno de los titulares que asistió a la reunión se opuso a dicha propuesta. No obstante, su oposición se tuvo por no puesta por razón de que éste no se oponía al cierre de los balcones, sino que sostenía que el cierre debía fundamentarse por razones de salud, ruidos y seguridad, y no como un cambio de fachada.
En una carta del 31 de octubre de 2007 dirigida a todos los titulares, la Presidenta de la Junta de Directores, Dra. Carol Romey, (Dra. Romey) informó lo siguiente:
En reunión celebrada el día de ayer se aprobó por mayoría el cierre de balcones del Condominio Galería. Durante el mes de noviembre las partes interesadas en el cierre estarán celebrando cuatro reuniones para someter a la Junta de Directores los pormenores, guías, regulaciones y características de este cierre de forma tal que se mantenga uniformidad en el mismo. Adjunto itinerario de reuniones. Todos están invitados a estas reuniones. De tener cualquier comentario puede comunicarse con esta servidora o dirigir su correspondencia a la atención de la Junta de Directores.1 (Énfasis nuestro).
El 8 de noviembre de 2007 la Sra. Edna Delgado (Sra. Delgado), titular del apartamento 704, envió una carta sobre el cierre de balcones señalando lo siguiente:
En la misiva que se encuentra en la puerta de la oficina de Administración del Condominio Galería I fechada el 31 de octubre de 2007, establece que en la reunión de titulares se acordó por mayoría el cierre de balcones en el edificio.
El Artículo 15 inciso (e) de la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003 específicamente dispone:
Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el conjunto arquitectónico y estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio.
El cierre de balcones cambiaría la fachada estética del exterior del edificio, por tal razón el acuerdo de cierre de balcones al que se llegó en la reunión de titulares, a la cual se hace referencia en el comunicado del 31 de octubre de 2007, no es válido ya que este cambio no puede ser aprobado por una mayoría, sino que por todos los titulares, según lo establece la ley.2 (Énfasis en el original). (Subrayado nuestro).
El 29 de noviembre de 2007 la Dra. Romey emitió carta respondiendo a la solicitud que hiciera el Ing. José Rivera para que se le autorizara a realizar ciertas mejoras en su apartamento; dicha carta fue recibida el 4 de diciembre de 2007 y la cual reproducimos a continuación:
Hemos recibido su carta solicitando autorización para mejoras en el apartamento arriba descrito. Para no dilatar su agenda en el proyecto que usted describe, sirva la presente para autorizar parcialmente los trabajos que usted llevará a cabo. Permítame hacer las siguientes aclaraciones:
1. Ventanas y puertas que dividen la sala-comedor al balcón pueden ser removidas o cambiadas siempre y cuando no vaya en contra del reglamento y/o Ley 103 del 5 de abril de 2003. Esto es, que no debe alterar en forma alguna la fachada original del Edificio Galería I.
2. Al remover sócalos e instalar pisos, debe comunicar su intención e itinerario [a] sus vecinos más próximos, de esta forma evitaremos mayores molestias por el ruido producto de la construcción. Favor someternos lista de vecinos contactados.
3. El cerrar balcones, está sujeto a que la Junta de Directores y/o El Consejo de Titulares apruebe la recomendación del Comité creado a estos efectos. Quiero hacer la aclaración que relacionado al cierre de balcón se está haciendo una consulta a nuestros abogados sobre la legalidad de la medida aprobada.
Favor llenar la solicitud de construcción que se le acompaña y hacer el depósito pertinente en la oficina de administración. (Ap. pág. 45) (Énfasis nuestro)
El 2 de junio de 2008, el Administrador del Condominio, Sr. Roberto Benejam (Sr. Benejam), le informó a la Dra. Romey que en una inspección rutinaria observó que el titular del apartamento 1904, Ing. José Rivera, había cerrado el balcón de su apartamento sin los debidos permisos.3 Luego, el 16 de junio de 2008 el Sr.
Benejam le envió la siguiente carta a la Sra. Delgado, titular del apartamento 704
Relacionado a su carta fechada el 11 de junio de 2008, la Junta de Directores del Condominio Galería I entiende que es legal la votación a favor del cierre de los balcones del Condominio Galería I. Adjunto copia del estudio legal sometido a la Junta de Directores por el Licenciado Jedrick Burgos Amador y con fecha del 24 de enero de 2008. De necesitar información adicional puede dirigir su solicitud a la Junta de Directores del Condominio Galería I.
(Id., Pág. 111)
La Sra. Delgado envió una carta de fecha 10 de julio de 20084 a la Asociación del Condominio, indicando que la carta del 16 de junio de 2008 era la primera contestación que recibía a sus comunicaciones de 5, 8 y 26 de noviembre de 2007. En su carta, fundamentalmente discute dos asuntos, a saber: (1) la alegación de la Junta de Directores de que la votación sobre el cierre de balcones fue legal; y (2) el Estudio Legal que se realizó sobre el citado tema. Sobre el primer asunto, expresó que no cuestionaba la votación realizada el 30 de octubre de 2007 para el cierre de balcones, sino que en la comunicación del 31 del mismo mes y año se indicaba que se había acordado el cierre de los balcones por mayoría, cuando la Ley de Condominios requiere unanimidad. También señaló que en las tres cartas que dirigiera a la Junta de Directores había establecido claramente su oposición a esta determinación de la Asamblea, específicamente citando su carta del 8 de noviembre de 2007, a saber:
El cierre de balcones cambiaría la fachada estética del exterior del edificio, por tal razón el acuerdo de cierre de balcones al que se llegó en la reunión de titulares, a la cual se hace referencia en el comunicado de 31 de octubre de 2007, no es válido ya que este cambio no puede ser aprobado por una mayoría, sino que por todos los titulares, según lo establece la ley. (Énfasis en el original).
(Id., pág. 44)
Sobre el asunto del estudio legal que solicitara la Junta de Directores, manifestó que mientras en el título del mismo (Estudio de Legalidad del Acuerdo por Mayoría en Asamblea Extraordinaria del 30 de octubre de 2007 con Relación al Propuesto Cierre de Balcones) se menciona que el acuerdo del 30 de octubre fue por mayoría, en el texto del estudio se afirma que: la propuesta para el Cierre de Balcones quedó aprobada por unanimidad luego de vencido el término para que cualquier titular sometiera su oposición expresamente fundamentada . Señala que no se tomó en consideración que en la comunicación de la Junta de Directores del 31 de octubre de 2007 se anunció que el acuerdo para el propuesto cierre de balcones se tomó por mayoría y no por consentimiento unánime de los condóminos, como requiere la ley. Por último, indica que según dicho estudio se recibieron dos oposiciones fundamentadas en que se requería el consentimiento unánime para efectuar un cierre de los balcones, pero no menciona en el mismo que en la carta que ella le dirigiera a la Junta de Directores el 8 de noviembre de 20075 reiteró que el cierre constituía un cambio de fachada estética al exterior del edificio.
El 1 de octubre de 2008 la Dra. Romey notificó a los condóminos sobre el acuerdo adoptado en la asamblea extraordinaria del 30 de octubre de 2007. El texto de dicha carta...
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