Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Febrero de 2012, número de resolución KLRA201100840
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201100840 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 29 de Febrero de 2012 |
| LUIS M. JUARBE PÉREZ Querellante Recurrida vs. JUNTA DIRECTORES COND. BOSQUE REAL Querellada Recurrente | | Revisión de decisión administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: SJ0005828 Sobre: Condominios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.
Morales Rodríguez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2012.
El 16 de marzo de 2011, el arquitecto Luis M. Juarbe Pérez sometió una querella contra la Junta de Directores del Condominio Bosque Real ante el Departamento de Asuntos del Consumidor. Alegó entre otros asuntos:
Que soy el titular del apartamento #310, Edificio #3 en el Condominio Bosque Real en el #848, Carr. 877, San Juan, P.R.
Que desde que compré la mencionada unidad en marzo 16 de 1999, este Pent-house nunca ha recibido alguna clase de mantenimiento en las áreas comunes que le afectan incluyendo los techos, desagües, canales, azoteas y pintura en los pasillos de entrada. (Ver fotos)
Que para proteger mi propiedad y detener el continuo deterioro que afecta el apartamento, ha sido necesario contratar personal para realizar reparaciones urgentes en áreas comunes y en
áreas privadas afectadas por la falta de mantenimiento a las áreas comunes como desagües generales en los techos del edificio. Estos desagües y techos nunca han recibido el servicio de limpieza y mantenimiento que requieren durante los pasados 12 años, causa por la que he tenido que realizar reparaciones pagadas por mi propia cuenta dos veces en ese periodo de tiempo, en diciembre de 2003 por $560.00 y en diciembre de 2010 por $1,036.28 para un costo total de $1,596.28. (Copia de evidencia se acompaña)
(Énfasis nuestro)
La querella estuvo acompañada de múltiples documentos entre los cuales, para los fines de este recurso, los más relevantes son los que establecen la jurisdicción de la agencia para atender el reclamo específico sometido. Primero estaba una carta del 15 de noviembre de 2010 dirigida a Administración Cond. Bosque Real que afirma:
Luego de un reunión con el Lic. Adrián Díaz, contratado para atender los casos en controversia, y entendiendo que puedo facturar por lo pagado por reparar y sellar los techos del apartamento 310, incluyo un cheque por el mantenimiento en deuda hasta la fecha indicada.
Procederé a solicitar de los contratistas que realizaron los trabajos de reparación y sellado, los documentos necesarios como evidencia de pago para que se haga el reembolso de las partidas indicadas. (Énfasis nuestro)
También Juarbe acompañó a su querella una factura de 9 de diciembre de 2010 suscrita por Ángel J. Morales, donde se detallan las siguientes tareas, materiales y mano de obra:
A-Labor
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Limpieza de áreas en plafón, paredes, techos y canales
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Reparación de plafón desprendido, de paredes y piso balcón en terraza
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Instalación de 3 tubos para desagüe en canales
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Sellado de canales con mallas y material electrónico en área sobre pared que divide apartamentos
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Aplicación de pintura en paredes dañadas por filtración en tercer y cuarto nivel del apartamento
B-Materiales
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Malla para sellar (Home Depot) $ 22.65
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Paila elastomérico (Glidden) $ 190.00
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Paila pintura B cubito (Home Depot) $ 50.00
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4 galones pintura
Crema, blanco plafón, verde, madera $ 60.00
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Tubo PVC, broche rolos, bandeja $ 13.96
Ferretería A y J Hardware
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Arena, cemento, polvillo $ 24.77
$370.78
C-Gastos de viaje Guayama
San Juan
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Gasolina (dos días ida y vuelta) $ 40.00
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Peaje Caguas, Salinas, Guayama
(dos días ida y vuelta) $ 10.50
D-Mano de obra
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Supervisor y maestro de obra
2 días, 17 horas a $15.00/hora $ 255.00
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Ayudantes
2 días, 17 horas a $10.00/hora $ 340.00
E-Total de factura $1,036.28
También el arquitecto Juarbe sometió en su querella una carta dirigida por la licenciada Casilda Umpierre Rodríguez a la Junta de Directores de Bosque Real por conducto de la señora Amalia González. Allí se solicita:
Indica mi cliente, que compró el Apt. 310 en el año 1999 y que nunca el techo del Edificio #3 ha recibido mantenimiento de la Junta de Directores del Condominio a pesar de así haberlo solicitado en muchas ocasiones debido a las filtraciones que por la falta de dicho mantenimiento ha dañado las paredes y plafones de su Apt., ocasionándole por demás, pérdidas por la falta de uso y pérdida de materiales y equipo de su exclusiva propiedad.
Ante la falta de atención al problema de la Junta de Directores, en diciembre de 2010 mi cliente procedió a hacer reparaciones y sellado de canales del techo del Edificio #3 y a pagar las mismas por la suma de $1,036.28, cantidad que por la presente comunicación se le requiere pagar a la Junta de Directores a favor de mi cliente, todo ello de conformidad con el Art. 17 de la Ley de condominios, 31 L.P.R.A. Se acompaña copia de la factura que evidencia la labor realizada y su costo. ( )
A nombre de mi cliente, Arq. Luis M. Juarbe Pérez, reitero la solicitud de pago a su favor de los referidos $1,036.28, y el referido estudio del Apt. 310 realizado a petición de la Junta de Directores del Condominio Bosque Real por el Arq. José Matos, todo ello dentro del plazo de treinta (30) contados desde la notificación de esta comunicación. (Énfasis nuestro)
La querella de Juarbe también fue acompañada de la respuesta del licenciado Adrián O. Díaz Díaz de 8 de febrero de 2011:
Saludos. Le escribo en representación de la Junta de Directores del Condominio Bosque Real. Acuso recibo de su carta del pasado 31 de enero de 2011 dirigida a la Junta de Directores del Condominio Bosque Real, en relación al apartamento 310 del arquitecto Juarbe.
Personalmente he tenido la oportunidad de hablar con el señor Juarbe y visitar su apartamento. A raíz de dicha inspección se sugirio contratar a un consultor externo que inspeccionara el área, y que de conformidad a las escrituras del condominio, se preparara una recomendación a la Junta para determinar el tipo de mantenimiento y correcciones que se podían implantar en los canales de los techos de las terrazas de los penthouse de las torres. Además, poner en posición a la Junta para determinar la forma de proceder con estas áreas en todo el condominio, ya que no es un asunto exclusivo del apartamento 310.
Atendiendo la reclamación de gastos incurridos le indicamos que la recomendación hasta el momento a la junta es que se reconozca que los canales del techo de la terraza y los desagües son parte de las áreas comunes por estar las mismas dentro de los muros de carga o paredes divisorias del edificio que discurren por los pisos inferiores. También entendemos que se debe de recomendar que la conservación de dichos drenajes se incluya en el mantenimiento de los elementos comunes. En tanto, no así el mantenimiento del resto de los desagües que no descansan en la pared comunal, y que son parte de la terraza privativa según las escrituras. Estos aspectos tienen que ser atendidos por la junta, para tomar una decisión que afecte a todos los apartamentos con terrazas.
En tanto, a manera de que el titular, en este caso el arquitecto Juarbe, no se perjudique, y como medida preventiva se le está ofreciendo el pago de $525.00 los cuales corresponden a gastos relacionados a instalación de los 3 tubos en canales para desagüe, el sellado de canales con mallas y material elastomérico en áreas sobre pared y linde de apartamentos, la malla para sellar, pintura, materiales, y tomando en consideración gastos por mano de obra.
Se ofrece esta cantidad, sin que se entienda es una responsabilidad del Consejo de Titulares por lo reclamado. Más se requiere que el arquitecto indique por escrito que la reparación realizada es de su agrado y conformidad, y que nos indique si en efecto lo realizado ha minimizado o corregido cualquier defecto.
Esperamos que en las próximas semanas se pueda tomar una decisión formal respecto a los asuntos planteados que afectan a todo el condominio, de todo lo cual, le notificaremos con anticipación para conocer su posición. Quedo a su disposición. (Énfasis nuestro)
Juarbe adjuntó además una carta de la abogada Umpierre con fecha de 14 de febrero de 2011, donde rechaza la oferta. Le dio allí un nuevo plazo de 30 días al Condominio para...
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