Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Marzo de 2012, número de resolución KLAN201100858
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201100858 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Marzo de 2012 |
LEXTA20120316-10 Escribano Gutiérrez v. Matías Medina
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE Bayamón
| ELI SAMUEL ESCRIBANO GUTIERREZ, CARMEN SOCORRO BURGOS COTTO Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS | KLAN201100858 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Civil núm.: D AC2006-4256 (703) Sobre: Sentencia Declaratoria sobre Promesa Bilateral de Compraventa |
PANEL VI
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Jueza Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 16 de marzo de 2012.
Se nos pide que revoquemos una sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, el 19 de mayo de 2011 y notificada a las partes el 23 de mayo siguiente, mediante la cual se declaró Con Lugar la demanda presentada por Eli S. Escribano, Carmen Burgos y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos (los apelados) y No Ha Lugar la reconvención presentada por los aquí apelantes, Jaime Matías, Jane Doe y la sociedad legal de gananciales.
El 15 de noviembre de 2011 emitimos una resolución en la que concedimos a los apelados hasta el 9 de diciembre siguiente para presentar su alegato. En vista de que no recibimos el escrito en el término dispuesto, el 16 de febrero de 2012 dimos por sometido el caso para adjudicación sin su comparecencia. Así pues, con el beneficio de la transcripción de la prueba presentada y el derecho aplicable, procedemos a resolver.
Los apelados eran propietarios de una propiedad sita en la Calle B, Número 10, Urbanización Villas de Caparra del Municipio de Guaynabo1. El señor Jaime Matías, quien figura como uno de los apelantes, es contable público autorizado con oficina en el Municipio de Aguadilla. Este se dedica a comprar y vender propiedades para generar capital de inversión y desarrollo en edificios comerciales y de apartamentos. Como consecuencia de su trabajo, tiene una relación profesional con el agrimensor José Rivera Cacho quien a su vez conoce a los apelados, con quienes ha mantenido una relación de amistad.
Fue a través del Sr. Rivera Cacho que los apelantes se enteraron de que los apelados2 interesaban vender su propiedad. El agrimensor acordó con ambos en reunirse el 13 de mayo de 2005 para inspeccionar la residencia. Ese día, los apelados proveyeron copia de una Resolución de la Junta de Planificación del 19 de julio de 2001 sobre la Petición Núm. 2000-16-0860-JPZ3, copia del Permiso de Uso Núm. 106389, expedido el 7 de julio de 2000 y copia de una escritura de cancelación de hipoteca sobre la propiedad objeto de opción de compra4.
Las partes acordaron la cantidad de $1,200,000.00 como precio de compraventa del inmueble y establecieron el término de un año para realizar la compraventa.
Así pues, los apelantes le entregaron a los apelados el 13 de mayo de 2005 la suma de $100,000.00 en un cheque numerado 1065 del Banco Bilbao Vizcaya5 y en él esbozaron los acuerdos de pago que terminarían dentro de un año con la compraventa de la propiedad6. Posteriormente, los apelantes solicitaron a los apelados que no depositaran el referido cheque y que les permitieran dividir su importe en dos plazos, a lo que los apelados accedieron. Por tanto, el cheque en cuestión no se cobró. Según acordado, el 13 de mayo de 2005 los apelantes efectuaron un pago por la cantidad de $30,000.00 mediante cheque del Banco Bilbao Vizcaya7, el cual sí fue cobrado.
El 29 de julio siguiente los apelantes realizaron un segundo abono a los apelados, esta vez, por la suma de $70,000.008.
Diez meses más tarde, los apelantes efectuaron otro abono de $100,000.00 a través de un cheque de gerente de First Bank que fue depositado en la cuenta de Banco Popular de los apelados. En total, los apelados recibieron de los apelantes la suma de $200,000.00 en abonos.
Por su parte, los apelantes contrataron a ENSCO Group, contando con el agrimensor Rivera Cacho como socio. El 23 de mayo de 2005 ENSCO Group envió a los apelantes una propuesta para consulta de cambio de terrenos sobre la propiedad de los apelados y, posteriormente, envió el diseño conceptual9 para el desarrollo de un proyecto en el inmueble objeto del contrato.
Más de un año después y transcurrido el término acordado para la compraventa, el 25 de mayo de 2006, los apelados enviaron a los apelantes una carta10 acompañada de un contrato de promesa bilateral de compraventa, solicitando a los apelantes que cumplieran con su obligación. Los apelantes no firmaron el contrato. Cerca de un mes después11 hicieron un estudio de título de los terrenos objeto del contrato, del que surgió una condición restrictiva sobre la propiedad inscrita en el Registro que establecía que solo puede construirse una casa residencia de una sola vivienda12.
Posteriormente, los apelantes le notificaron a los apelados su intención de desistir de la compraventa, toda vez que la residencia sería inservible para el propósito por el cual se quería adquirir.
Así las cosas, los apelados presentaron una demanda13 en la que solicitaron los siguientes remedios: 1)cumplimiento específico de la promesa bilateral de compraventa y el pago de $1,000,000.00 con intereses al 8% sobre $100,000.00 a partir de 13 de febrero de 2006 y sobre $1,000,000.00 a partir del 13 de mayo de 2006; 2) resarcimiento en daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual; 3) el interés legal a partir de la radicación de la demanda; 4) gastos, costas y una suma de $10,000.00 por honorarios de abogado.
Por su parte, los apelantes contestaron la demanda y presentaron una reconvención en la que arguyeron que fueron engañados por los apelados al no poder cumplir las condiciones estipuladas entre ellos. Solicitaron además, la devolución de las cantidades de dinero adelantadas y el resarcimiento en daños, el interés legal más costas, gastos del pleito y honorarios de abogado por la suma de $10,000.0014.
Los apelados indicaron que para mitigar los daños, otorgaron una hipoteca revertida (reverse mortgage) por la cantidad de $274,000.00 para sufragar sus gastos ante el incumplimiento del contrato de compraventa. Además, los apelados indicaron que sacaron del mercado la propiedad por existir un compromiso por un año.
El foro primario celebró vista y, tras evaluar la prueba desfilada y el derecho aplicable, declaró Ha Lugar la demanda y No Ha Lugar la reconvención. En virtud de ello, le ordenó a los apelantes a concluir la compraventa o en su defecto los apelados retendrían en compensación por los daños ocasionados los $200,000.00 que habían pagado. Le impuso además, a los apelantes la suma de $5,000.00 en honorarios de abogado.
En su sentencia, el foro primario concluyó que las actuaciones de las partes constituyeron modificaciones a los acuerdos originales sobre las cantidades de los abonos, pero no se modificó la fecha final para realizar la compraventa. Razonó además, que los apelantes actuaron negligentemente al esperar tanto tiempo para hacer el estudio de título...
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