Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Junio de 2012, número de resolución KLAN201200270
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201200270 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 19 de Junio de 2012 |
| CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO PLAZA DE DIEGO Apelante v GRUPO DESARROLLADOR DE DIEGO, INC. Apelado | KLAN201200270 | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de San Juan CIVIL NÚM. KCD2011-0717 (505) SOBRE: COBRO DE DINERO |
Panel Integrado por su Presidente el Juez Rivera Román, la Jueza Colom García y el Juez Vizcarrondo Irizarry
Vizcarrondo Irizarry, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de junio de 2012.
Comparece ante nos el Consejo de Titulares del Condominio Plaza de Diego de Puerto Rico (Consejo) quien solicita revisemos una Sentencia Parcial dictada por el Tribunal de Primera Instancia (TPI) el 1ro de diciembre de 2011 y notificada el 7 de diciembre de 2011 desestimando con perjuicio la reclamación del Consejo sobre de cobro de dinero por la imposición de una cuota especial variable. El Consejo solicitó determinaciones de hechos adicionales y reconsideración, la cual fue denegada el 12 de enero de 2012, notificada el 19 de enero de 2012. Por los fundamentos que se exponen REVOCAMOS la determinación del TPI.
El 29 de marzo de 2011 el Consejo de Titulares del Condominio Plaza de Diego (Consejo) presentó una demanda en cobro de dinero contra el Grupo Desarrollador de Diego (Grupo), reclamando, entre otros el pago de una cuota especial variable de aproximadamente $27,285.39 por el uso intenso de elementos comunes producto del negocio de estacionamiento que opera el Grupo que acarrea un gasto elevado de energía eléctrica comunal.
El Condominio Plaza de Diego (Condominio) cuenta con dos edificios, uno de unidades comerciales, de oficina y residenciales, y el adyacente tiene un edificio de estacionamientos. El edificio de estacionamientos tiene un total de 317 espacios de estacionamientos. Cada espacio de estacionamiento del Condominio tiene un 0.08% de participación en los elementos comunes del Condominio y participan en igual proporción en los gastos e ingresos relacionados a dichos elementos comunes. El Grupo es titular de 168 espacios en el edificio de estacionamiento del Condominio, los cuales representan un 53% del total de espacios de estacionamientos del Condominio. Los espacios de estacionamiento que utiliza el Grupo para su negocio son fincas independientes que pertenecen a éstos y están sometidos al régimen de propiedad horizontal del Condominio. Los estacionamientos del Grupo están distribuidos de la siguiente forma: Nivel P-1, área A y B. Nivel P-2, área C y D; Nivel P-3, área E y F; Nivel G, área G y H; Nivel 2, área I y J; Nivel 3, área K y L, Nivel 4, área M y N y Nivel 5, área O y P. El Nivel P-I y P-2 no tienen luz natural. Los espacios de estacionamiento del Grupo desarrollador están ubicados en las áreas identificadas como B, C, D, E, F, G, H, I, J y K, entre los niveles P-1 al 3. Grupo Desarrollador utiliza sus estacionamientos para fines de un negocio de estacionamiento público y aprovecha a los visitantes del Centro de Bellas Artes Luis A. Ferré y otros. Como parte de su negocio Grupo mantiene un brazo mecánico para acceso al estacionamiento, así como una caseta de cobro. El Grupo paga una cuota de mantenimiento mensual de $4,426.12, según los porcientos de participación de dichos espacios establecidos en la escritura matriz del Condominio Plaza de Diego. Debido al gasto de energía eléctrica que generan estos estacionamientos, en la Asamblea Anual celebrada el 20 de febrero de 2008, el Consejo de Titulares se autorizó imponer una cuota especial. El Grupo Desarrollador compareció mediante su representante legal. Los acuerdos allí tomados se notificaron el 4 de marzo de 2008 a todos los titulares del Condominio, incluyendo al Grupo, a quien se le notificó mediante correo certificado. Entre los acuerdos notificados se encuentra el siguiente:
Se aprobó realizar un estudio pericial del consumo de energía eléctrica en las áreas comunales, para determinar la fuente principal del gasto exorbitante de electricidad (aproximadamente $10,000 mensuales). El Consejo de Titulares autorizó la imposición de una cuota especial, según lo autoriza la Ley, a aquellos titulares que en el uso legítimo de sus unidades y de acuerdo a los hallazgos del estudio, constituyan la causa del costo elevado en los gastos de mantenimiento debido al uso intenso de la energía eléctrica. (Apelación apéndice pág. 11 Notificación de Acuerdos de fecha 4 de marzo de 2008)
El Grupo no presentó objeción alguna a dicha determinación dentro del término dispuesto para ello. Dos años después, durante la asamblea anual del 8 de marzo de 2010 el Consejo ratificó la imposición de una cuota especial para Grupo Desarrollador, el Grupo no estuvo presente, sin embargo el 17 de marzo de 2010 se le notificó los acuerdos adoptados en dicha asamblea anual. En relación a la cuota especial aprobada el 20 de febrero de 2008 se indicó lo siguiente:
Ratificación del acuerdo adoptado en la asamblea del 20 de febrero de 2008, para la imposición de cuota especial al Grupo Desarrollador de Diego debido al uso intenso de energía eléctrica en el estacionamiento. (énfasis en original)
Se ratificó la imposición de una cuota especial para añadirla a la cuota mensual de mantenimiento del titular del estacionamiento, disponiéndose que dicha cuota especial será igual a la factura mensual que indique el contador del estacionamiento. (Apelación apéndice págs.
13 y 14)
El grupo no se opuso a dicha ratificación ni la objetó en los treinta (30) días siguientes a la notificación. Así las cosas el 22 de abril de 2010, la Sra. Carmen Fortuna, Administradora del Condominio, entregó una carta al Grupo Desarrollador por conducto de su entonces representante, la cual fue enviada también correo certificado. En la carta indicaba que a tenor con el acuerdo adoptado por el Consejo de Titulares el 20 de febrero de 2008, ratificada en la asamblea anual del 8 de marzo de 2010 mediante la cual se le impuso una cuota especial por consumo de energía y al amparo del Artículo 38 (f) de la Ley de Condominios, ya se separaron los contadores y la Administración del Condominio ya contaba con una lectura precisa del consumo de energía eléctrica en los niveles donde ubican los estacionamientos que le pertenecen al Grupo. Con ello podían determinar el consumo. Le incluyeron copia de la factura correspondiente al contador del estacionamiento. Indicaron además que la cuota especial corresponde al consumo, según este se refleje en la factura que periódicamente envíe la Autoridad de Energía Eléctrica. 1
Grupo tampoco se opuso a dicha comunicación. Así las coas, el Consejo facturó al Grupo durante los meses de abril de 2010 a agosto de 2010 cantidades que coincidían con la totalidad de la factura del servicio de energía eléctrica perteneciente al contador Q207698. Dicho contador mide el consumo de energía eléctrica en varios de los pisos del edificio donde ubican los espacios de estacionamiento de Grupo Desarrollador.2 El grupo Desarrollador no hizo ningún pago de la cuota especial.3
Por la falta de pago, el 6 de octubre de 2010 la Administradora del Condominio notificó a Grupo Desarrollador que éste tenía una deuda por concepto de cuota especial de energía más gastos por mora.4 El 1ro de noviembre de 2010 la representación legal del Grupo envió carta al Presidente del Consejo de Titulares solicitando una reevaluación de la cuota mensual especial, pues fue fijada a base de la totalidad de la factura mensual por consumo de electricidad que indica el contador para los pisos del edificio de estacionamiento donde están ubicados los estacionamientos que pertenecen a Grupo Desarrollador e incluye toda la energía eléctrica que se consume en estos pisos...
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