Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2012, número de resolución KLAN201101230
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201101230 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2012 |
| Elena Álvarez Westwood, Yamil Rivera Rivera y la Soc. Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos. | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Sobre: Incumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios Caso Civil Núm.: KAC2008-1225 (902) |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.
Rivera Colón, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2012.
Comparece ante nos el señor Ramón Acosta Díaz (Sr. Acosta Díaz) quien presenta un recurso de apelación y solicita la revisión de una Sentencia emitida el día 29 de julio de 2011 y notificada el 4 de agosto de igual año por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI).
Examinado el recurso apelativo ante nuestra consideración, la totalidad del expediente y de la Transcripción de la Prueba Oral Estipulada (TPO), así como el estado de derecho aplicable, procedemos a confirmar en su totalidad la determinación cuya revocación se solicita mediante los fundamentos que expondremos a continuación.
El señor Yamil H. Rivera Rivera (Sr. Rivera Rivera) y la señora Elena Álvarez Westwood (Sra. Álvarez Westwood), casados entre sí, tenían intenciones de adquirir una propiedad más cómoda que la vivienda que ocupaban en la Urbanización Sierra del Río (propiedad Sierra del Río). Su interés respondía al hecho que la pareja tenía gemelos y esperaba otro bebé; ésta tenía la inquietud de que al ser su residencia de dos niveles, sus niños podrían accidentarse. Por ello, interesaba una propiedad de un sólo nivel.
La pareja tuvo conocimiento de la venta de una propiedad ubicada en la Urbanización Montehiedra (propiedad de Montehiedra) perteneciente al Sr. Acosta Díaz. Pautada la visita a la propiedad de Montehiedra, el señor Carlos Marín (Sr. Marín) estuvo acompañándoles debido a que el Sr. Acosta Díaz no se encontraba presente. Éste le informó que el precio de venta de la casa era de $1,250,000.00. La pareja se mostró muy entusiasmada con la propiedad, pero le señalaron al Sr. Marín que tendrían que esperar a que la casa estuviera terminada para poder mudarse. El Sr. Rivera Rivera entendía que era necesario completar una serie de cambios y mejoras a la estructura, y esto requeriría una inversión de capital mucho mayor. Para él, la compra de la propiedad le resultaría más costosa que el precio de venta inicial. Los arreglos mencionados por el Sr. Rivera Rivera fueron los siguientes: construcción de una verja alrededor de la casa, instalación de una planta eléctrica y una cisterna, instalación de alarmas, arreglo de los vanities, culminación de la terraza, y arreglo de la cocina.
Los apelados confrontaban la situación de que les era necesario vender la propiedad Sierra del Río para luego entonces poder comprar la propiedad de Montehiedra. En su primera visita a dicha vivienda ofrecieron la cantidad de $800,000.00 más la permuta de la propiedad Sierra del Río. Pasado algún tiempo, la pareja se reunió con el Sr. Acosta Díaz y le ofrecieron $890,000.00 por la propiedad de Montehiedra; más $650,000.00 por la propiedad Sierra del Río, en permuta. El Sr. Acosta Díaz les presentó una tasación de la propiedad de Montehiedra valorada por la cantidad de $1,250,000.00, pero la parte apelada entendió que era una suma muy alta. El apelante le indicó al matrimonio que como él era contratista podía encargarse de los arreglos y mejoras de la propiedad, ya que tenía el personal para así hacerlo.
Las partes acordaron que el precio de venta de la propiedad de Montehiedra sería de $1,030,000.00 y el precio de la propiedad de Sierra del Río ascendería a la suma de $665,000.00. La fecha del cierre fue pautada para el 31 de julio de 2008. (Ap. Exhibit A, Pág. 11). Para realizar las transacciones correspondientes, el Sr. Rivera Rivera realizaría un préstamo con el cual pagaría el monto de $430,000.00, hipoteca que gravaba la propiedad de la Sierra del Río. Para realizar el pago de la propiedad de Montehiedra, la parte apelada utilizaría los $200,000.00 del sobrante de su préstamo más la permuta de la propiedad Sierra del Río valorada en $665,000.00. El dinero restante, sería entregado por el matrimonio.
Para la fecha del 23 de mayo de 2008, las partes otorgaron dos contratos, identificados cada uno como Opción de Compraventa, para la propiedad de Montehiedra y la propiedad de Sierra del Río. A esos efectos, el contrato de la propiedad de Montehiedra estipulaba lo siguiente:
[ ].
Sujeto a las siguientes condiciones: (as is conditions) la venta será condicionada a la compra por el vendedor de la propiedad localizada en la Calle 3 D7 Urbanización Sierra del Río Calle 3 D7 San Juan, Puerto Rocp 00926, las mejoras estén hechas en la propiedad de Montehiedra Zorzal #213 por el vendedor (ver mejoras al dorso) el abogado notario para la transacción será escogido por el comprador.
UNO: El vendedor confiere al comprador una opción para la compra de la propiedad por la cantidad de treinta mil ($30,000.00) por un término de 60 días (60) días desde la fecha en que se acepte este contrato, sujeto a los siguientes términos y condiciones:
a. [ ]
b. Las partes acuerdan y aceptan que si el contrato se cancela por las razones arriba mencionadas, o por existir justa causa el vendedor devolverá el dinero de opción al comprador.
TRES: Si la transacción no se completa dentro del término de este contrato por razones atribuibles al comprador, el comprador acuerda perder el dinero entregado como opción en su totalidad, salvo que exista justa causa.
CUATRO: Todas las partes acuerdan que lo siguiente no será considerado justa causa: (1) dejar de proveer información necesaria, (2) retrasos voluntarios en la entrega de documentos, (3) no tener fondos disponibles para el cierre, (4) no poderse verificar los ingresos, (5) voluntariamente no cumplir con los términos pactados, (6) cambio de empleo u otras razones personales.
CINCO: De no existir justa causa, y luego de notificación al comprador, el dinero de opción será del vendedor por concepto de indemnización.
(Ap.
Exhibit A, Págs. 11-13).
El mencionado contrato presentaba como anejo las reparaciones y cambios que el apelante debía hacerle a la propiedad de Montehiedra. (Ap. Exhibit A, Pág. 12). Si bien en el contrato aparecía el vendedor de la propiedad de Montehiedra como RA Holding, su dueño en efecto lo era el Sr. Acosta Díaz. Este detalle fue aclarado y explicado posteriormente por el Sr. Acosta Díaz. Así pues, éste presentó como evidencia un estudio de título del cual se desprendía que había adquirido la propiedad. Por su parte, el contrato de opción de la propiedad de Sierra del Río fue redactado de manera idéntica al contrato de la propiedad de Montehiedra. (Ap. Exhibit A, Pág. 13). La diferencia radicaba en la descripción de la propiedad, el monto del precio de compraventa de $665,000.00 y el depósito por la cantidad de $10,000.00. Para la fecha de la firma del contrato, el Sr. Acosta Díaz no realizó el pago del depósito correspondiente a los $10,000.00 de la propiedad de Sierra del Río. No obstante, los apelados hicieron el pago del depósito referente a la propiedad de Montehiedra por la suma de $30,000.00; a través del cheque Núm. 342 de Scotiabank, expedido a favor del Sr. Acosta Díaz.
El 10 de julio de 2008, el Sr. Rivera Rivera sostuvo una reunión con el apelante en la cual se acordó que el cierre de la transacción se realizaría el 16 de julio de 2008. Para continuar con los procesos el Sr. Rivera Rivera acudió a Oriental Bank (Banco), donde se estaba tramitando el préstamo y dialogó con la Sra. Vanesa Sepúlveda Bautista (Sra. Sepúlveda Bautista), mortgage planner, quien estaba a cargo de la aprobación del préstamo. Ésta le indicó que todo estaba listo para la transacción y que su préstamo sería aprobado. (Ap. Exhibit A, Pág. 15).
Según se desprende del testimonio de la Sra. Sepúlveda Bautista, ésta se comunicó con el Sr. Acosta Díaz durante las fechas del 16 y 31 de julio de 2008, y éste le solicitó la cancelación de la transacción. Ésta testificó que la razón ofrecida por el apelante para esta decisión, fue que la propiedad de Montehiedra había tasado por debajo del precio pactado y según él, los apelados le estaban solicitando muchas reparaciones a la propiedad.
La Sra. Sepúlveda Bautista sostuvo en su declaración, que insistió para que se llevara a cabo la transacción, ya que los apelados estaban dispuestos a comprar la propiedad tal como estuviera la misma. (Ap. Exhibit A, Pág.
15).
El Sr. Rivera Rivera manifestó en su testimonio, que desde el 16 de julio de 2008 había...
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