Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2012, número de resolución KLAN201200068
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201200068 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2012 |
| ALEXIS HERNÁNDEZ ORTIZ Y DORA HERNÁNDEZ | | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm. KAC2004-7721 Sobre: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA Y DAÑOS Y PERJUICIOS |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Román, el Juez Vizcarrondo Irizarry y la Jueza Colom García
Colom García, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2012.
Felipe Silverio Heleno (Silverio Heleno) solicita la revisión y revocación de una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (T.P.I.), el 24 de octubre de 2011, que fue ratificada al denegarse la reconsideración en Resolución del 13 de diciembre de 2011. Mediante la misma se le ordenó a Silverio Heleno y a su esposa Carmen Iris Osorio González pagar a la parte demandante-apelada la suma de $24,013
en concepto de reembolso de gastos por servicios profesionales, $68,187, por pérdida de ingresos y $20,000 por concepto de daños y angustias mentales.
El 16 de noviembre de 2004 Alexis Hernández Ortiz y Dora Hernández instaron demanda contra Silverio Heleno, su esposa Carmen I. Osorio González y la Sociedad de Gananciales por ellos compuesta, causa KAC2004-7721. (Ap., KLAN201200068, págs. 1-4.) Inicialmente reclamaron el cumplimiento de un contrato de opción de compra suscrito el 30 de junio de 2004 sobre un inmueble comercial localizado en la Ave. Jesús T. Piñero núm. 1170, unido a otra propiedad comercial identificada con el núm. 178 de esa misma avenida.
Emplazados los demandados, presentaron alegación responsiva donde negaron los hechos y a la vez presentaron reconvención por cánones de arrendamiento vencidos y no pagados. Id., págs. 5-10. También presentaron Demanda contra Tercero contra Doral Bank, alegando negligencia bancaria en el procesamiento y tramitación de un préstamo hipotecario. El 7 de julio de 2008 el T.P.I. emitió Sentencia Parcial en la que desestimó la Demanda contra Tercero. Dicha Sentencia Parcial fue confirmada por un panel hermano de este tribunal que expresamente consignó el negocio no se concluyó, conforme a lo acordado, exclusivamente por razones atribuibles al apelante [Silverio Heleno] y que el apelante fue el culpable de que el contrato de compraventa no se firmara el 30 de septiembre de 2004 ni realizara gestión alguna para el perfeccionamiento del negocio. (Ap., KLAN201200068, pág. 13, citando de la Sentencia del Tribunal de Apelaciones en la causa KLAN0801357.) Posteriormente, se presentó Demanda Enmendada en la que se alegó que como resultado de haber transcurrido más de 5 años, reclamaban compensación por daños y perjuicios. Dicha Demanda Enmendada fue contestada y se acompañó reconvención, la cual fue replicada.
Luego de un amplio descubrimiento de prueba se celebró la vista en los méritos y el 24 de octubre de 2011, notificada el 27 de igual mes y año, se dictó la Sentencia que aquí se cuestiona. Aquilatada la prueba testifical y documental desfilada en Sala, Instancia encontró probado que para el mes de abril de 2003 los demandantes constituían una pareja consensual, él dedicado a la construcción y ella a salón de belleza. Así, se acercaron a los demandados para concertar un contrato de arrendamiento verbal del local núm. 3 de su edificio comercial, el cual estaba vacío. Las partes llegaron a un acuerdo verbal y el demandante comenzó a efectuar reparaciones en el local, mas encontró que el edificio estaba en pésimas condiciones.
Transcurridas alrededor de tres semanas, el demandante se percató que las reparaciones le tomarían bastante tiempo y la inversión para ponerlo en condiciones de uso le resultaría muy costosa. Ante ello, le propuso a los demandados adquirir el inmueble mediante compraventa, lo que fue aceptado por éstos acordando la suma de $175,000. Como resultado de ese acuerdo de compraventa se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento.
En aras de adquirir el inmueble, el demandante solicitó un préstamo hipotecario con Doral Mortgage Corporation (Doral) y la Administración de Pequeños Negocios (SBA, por sus siglas en inglés), para cuyo trámite se utilizó a Marketing Development Corp. mediante contrato de servicios a un costo de $3,244.17, partida que fue pagada por el demandante. Como parte de las gestiones para la obtención del préstamo se le requirió suplir los documentos correspondientes incluyendo un contrato de opción de compraventa. En vista de que Silverio Heleno se encontraba en la República Dominicana el contrato de opción finalmente se pudo firmar el 3 de enero de 2004, con una efectividad de 90 días plazo.
Debido a que el inmueble no figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los vendedores, se reclutaron los servicios profesionales del Lcdo. Wendell W. Colón quien realizó las gestiones necesarias para corregir los defectos de que adolecían los documentos. La gestión para la corrección de los defectos tomó más de los 90 días de vigencia del contrato de opción por lo que se requirió un nuevo contrato que fue suscrito el 30 de junio de 2004 a vencer el 30 de septiembre de 2004, en o antes de cuya fecha se otorgaría la escritura de compraventa. La corrección se logró en julio de 2004 y el costo de estos servicios ascendió a $1,030 que fueron pagados por el demandante.
Así las cosas, la parte demandante continuó preparando el local y una vez terminadas las reparaciones, procedió a equiparlo con el mobiliario, enseres y productos a utilizarse en la operación del salón de belleza, todo lo cual ocurrió con la contribución, cooperación y ayuda de la co-demandante, Dora Hernández. El costo de las reparaciones y equipo ascendió a $19,739.74, luego de deducir $1,150 correspondiente a un conducto de acondicionador de aire y $675 de una cortina que, aunque se adquirieron durante remodelación del local, no fueron instaladas en el mismo.
La transacción de compraventa no se efectuó porque el demandado, Silverio Heleno, no estuvo disponible para efectuar el cierre por encontrarse en la República Dominicana. Sin embargo, los demandantes esperaban que a su regreso a Puerto Rico el cierre se llevara a cabo.
Para el 22 de octubre de 2004 el demandado regresó a Puerto Rico y acudió al local. Allí se comunicó con la co-demandante y le informó que había colocado un candado en la puerta de entrada al local sobre el que tenían los demandantes. La co-demandante se encontraba laborando en su negocio y necesitó de ciertos productos a ser utilizados con sus clientes por lo que acudió al local para usar los que allí tenía. Al llegar al local se encontró con el candado sobrepuesto y la presencia del demandado y otros acompañantes incluyendo a su hija Mélida Silverio Osorio. La situación allí surgida causó molestias a la demandante. En esa ocasión el demandado le permitió sacar los productos y le reiteró su decisión de no vender el inmueble a Alexis pero le ofreció a ella el local mediante contrato de alquiler. La propuesta de alquiler fue rechazada de plano por la demandante.
Para poner el local en condiciones de uso y funcionamiento el demandante invirtió su capital. Al carecer de ingresos se vio impedido de pagar la hipoteca de su residencia lo que causó que Doral Financial incoara el caso de KCD2005-0215, sobre ejecución de hipoteca. Aunque la propiedad fue salvada de la ejecución con dinero producto de un retroactivo del seguro social federal, recibido por el demandante, su crédito quedó afectado.
Para fundamentar la reclamación sobre pérdida económica se presentó el testimonio del perito Wilfredo González Vega, Contador Público Autorizado (perito González) y quien además ejerce como profesor de la Universidad Interamericana y de la Pontificia Universidad Católica. El perito preparó un informe de los daños económicos que sufrió el demandante al no efectuarse la venta de la propiedad. De tal forma, el informe recoge la pérdida acaecida desde el 30 de septiembre de 2003 hasta el 31 de marzo de 2010, fecha de su preparación. El mismo está basado en la renta de $500 mensuales que produce el local núm. 1 donde ubica la Iglesia, el local núm. 2 que se destinaría al negocio de plomería y el local núm. 3 donde operaría el salón de belleza para el que se había fijado una renta de $650 mensuales, cuyos ingresos no se generaron porque la transacción de compraventa no se materializó. Se consideró también los gastos de reparación que fueron hechos al inmueble y los intereses para compensar la pérdida del valor adquisitivo del dinero.
El Tribunal acogió el informe y consignó que los ingresos provenientes de las rentas hubieran ascendido a $146,735.92, cuya suma, deducidos los gastos operacionales, representa el ingreso neto dejado de percibir calculado desde el 1 de octubre de 2004 hasta el 31 de marzo de 2010, montante a la suma de $73,776.60 por el período de 66 meses. Ello representa una pérdida de $1,117.82 mensuales. En vista de que la reclamación original de los demandantes se enmendó el 2 de noviembre de 2010 para desistir de la adquisición del inmueble debido...
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