Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2012, número de resolución KLAN201101793
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201101793 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2012 |
| DAEDALUS PROPERTIES, INC. Demandante-Apelante Vs. DOUBLE S REALTY, INC.; SR. LUIS GARRIDO D/B/A PROPERTY HUNTERS & ASSOCIATES Demandados-Apelados | KLAN201101793 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Caso Núm.: DAC09-0656 (402) Sobre: Acción Civil y Cobro de Dinero |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Juez Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova
García García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2012.
La corporación Daedalus Properties, Inc. (Daedalus o la apelante) nos solicita la revisión de una Sentencia dictada el 31 de octubre de 2011 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, la cual se notificó y se archivó en autos el 4de noviembre del mismo año. Mediante esta, se desestimó la demanda de epígrafe luego del desfile de prueba de la parte apelante, porque la compraventa del inmueble en controversia no se llevó a cabo por falta de financiamiento del banco. Además, se ordenó la devolución del depósito entregado como parte del contrato de opción.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes y de la transcripción de la prueba, procedemos a resolver.
El 20 de febrero de 2008 Daedalus Properties, Inc., por conducto de su presidente el Sr. José Carlos Baranda Pérez (Baranda Pérez) y el Sr. Luis Garrido Rodríguez h/n/c Property Hunters & Associates (Garrido Rodríguez), suscribieron un contrato para que este último actuara como corredor de bienes raíces y lograra vender un inmueble comercial sito en Bayamón, Puerto Rico.
Interesado en adquirir la aludida propiedad, el Sr. Arnaldo Santacruz Pacheco (Santacruz Pacheco), actuando como presidente de Double S Realty, Inc. (DSRI), presentó el 5 de abril de 2008 una oferta inicial por la suma de $3,000,000.00. Simultáneamente, le entregó al señor Garrido Rodríguez $25,000.00 en concepto de depósito, el cual debía ser consignado en una cuenta plica y ser acreditado posteriormente al precio de venta final si fuese aceptada la oferta.1
En el transcurso de sus gestiones y luego de varias negociaciones entre Daedalus y DSRI, el 20 de mayo de 2008 las partes ratificaron por escrito los acuerdos logrados mediante un contrato de opción de compraventa sobre la propiedad.2
En esencia, se pactó que los términos y condiciones para conceder el derecho de opción de compra exclusivo sobre la propiedad, serían entre otros:
1. Precio:Tres Millones Setenta Mil Dólares ($3,070,000.00), a ser desembolsados simultáneamente con la firma de la correspondiente escritura de compraventa.
2. Término:El término de la opción a concederse es de sesenta (60) días contados a partir de la fecha en que usted evidencie su aceptación de la propuesta aquí contenida suscribiendo la misma en el espacio que se provee para ello al final de la misma, prorrogable por treinta (30) días adicionales, a opción del Comprador, exclusivamente para finiquitar trámites del financiamiento correspondiente.
El ejercicio de dicha extensión al término original se encuentra condicionado a que se nos presente evidencia razonable de que el financiamiento se encuentra debidamente aprobado.
3. Depósito:Se acepta el depósito sugerido de Cien Mil Dólares ($100,000.00), el cual permanecerá depositado en plica en la cuenta correspondiente del Sr. Luis Garrido, Corredor de Bienes Raíces con el número de licencia 1136. Si el Comprador desistiese de adquirir la Propiedad por razón del incumplimiento por nuestra empresa de cualquiera de los términos y/o condiciones aquí contenidos o por razón de no conseguir financiamiento aceptable para viabilizar la compraventa que nos ocupa, la totalidad del depósito le será devuelto al Comprador sin mediar ajuste de clase alguna. Si el cierre NO se verifica por cualquier otra razón, el depósito le será remitido por el corredor a nuestra empresa.3
(Énfasis nuestro).
En vista de lo anterior, el 29 de mayo de 2008 DSRI emitió un cheque por la suma de $75,000.00 para completar la prima acordada ascendente a $100,000.00. Según el referido contrato, la totalidad del dinero debía ser depositado en una cuenta plica a nombre del señor Garrido Rodríguez y restados al precio de venta una vez ejercitado el derecho de opción.4
Sin embargo, DSRI entregó copia del cheque al señor Garrido Rodríguez y retuvo el original en contravención a lo pactado y sin advertir su obrar a Daedalus.
Otorgado el contrato de opción, el término de 60 días acordado entre las partes habría de vencer el 28 de julio de 2008, mientras que los 30 días adicionales habrían de vencer el 27 de agosto de 2008.
Subsiguientemente, el optante inició las gestiones de financiamiento para la compra del inmueble en el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Daedalus por su parte, enmendó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión con PRAMAC de PuertoRico, Inc., como parte de las gestiones a las que se obligó con DSRI para culminar la compraventa.5
Transcurrido el término de 60 días sin que se hubiese aprobado el préstamo, Daedalus le concedió a DSRI los 30 días adicionales para que culminara las gestiones del financiamiento según se había acordado.6
El 1 de septiembre de 2008, DSRI envió comunicación escrita al señor Garrido Rodríguez informándole que aún no había obtenido el financiamiento que solicitó al BBVA. Además, indicó que extendería su oferta hasta el 5 de septiembre de 2008. En específico expresó:
La presente es sobre la conversación sostenida personalmente el viernes 29 de agosto del presente; día en que se me venció el plazo de opción a la compra del edificio, propiedad de Daedalus Properties Inc., localizado en la Carr. # 2 del Barrio Hato Tejas de Bayamón PR. Te comuniqué que aún no he recibido commitment de ningún banco. Es por tal razón que extiendo mi oferta hasta el próximo viernes 5 de septiembre de 2008. De no contar con la aprobación de algún banco a esa fecha; daré por cancelada mi opción.7
Así las cosas, debido a que Daedalus continuaba interesado en la venta de su propiedad le concedió el término solicitado a DSRI. De igual manera, las partes continuaron en negociaciones a pesar de que el 4 de septiembre de 2008 Daedalus le había exigido por escrito al señor Garrido Rodríguez que le entregara el depósito de $100,000.00. En la referida carta Daedalus expresó que:
La presente carta tiene el objetivo de confirmar nuestra postura a los efectos de nuestra carta contrato del 20 de mayo de 2008 suscrita con Doble S Realty y el Sr.Arnaldo Santacruz, el depósito prestado de $100,000.00 le pertenece a nuestra empresa.
Por otra parte, no empecé a cualquier instrucción en contrario que pueda usted haber recibido de Double S Realty y/o el Sr. Arnaldo Santacruz, estos fondos serán entregados a nuestra compañía.
De tener cualquier duda o pregunta, no vacile en comunicarse con nuestra oficina a su mayor conveniencia.8
El 8 de septiembre de 2008, DSRI le comunicó, nuevamente, al señor Garrido Rodríguez que no había obtenido el financiamiento para adquirir el inmueble, por lo que cancelaba la opción y solicitaba la devolución del depósito. En su carta sostuvo que:
En el día de hoy al haber vencido la semana adicional solicitada para un commitment
final sobre la compra de la propiedad Daedalus Properties, Inc., quiero reiterar mi decisión de cancelar mi opción de compra. Esto debido a que además de no haber podido conseguir financiamiento para la misma, la situación de incertidumbre económica por la cual atraviesa PuertoRico actualmente es otro de los puntos que fortalece mi decisión. Solicito que realice todos los trámites y arreglos pertinentes para la devolución del depósito de la opción que realicé. Aprovecho esta oportunidad para agradecer todo el esfuerzo del Sr.Francisco Rivera al tratar de llevar a cabo la transacción.9
A pesar de lo anterior, el 16 de septiembre de 2008 DSRI envió comunicación escrita al Sr. Garrido Rodríguez reiterándole su deseo de continuar con la opción de compraventa. En la referida carta indicó que:
En el día de hoy y después de sostener conversación con el Sr. Baranda, hemos establecido seguir con la opción de compra de la propiedad de Daedalus Properties Inc. pendiente al financiamiento de la misma. Estableciendo una opción de arrendamiento aproximado de 4000 pies por el espacio disponible al frente del edificio por la cantidad de $7.00 pie cuadrado, pudiéndose discutir espacio adicional de almacén al mismo precio.10
El 30 de septiembre de 2008, DSRI nuevamente envió una carta al señor Garrido Rodríguez y copia de esta a Daedalus. En esta ocasión, solicitó al corredor de bienes raíces la devolución de la prima, debido a que el préstamo que había solicitado en el First Bank había sido denegado. En particular expresó:
En el día de hoy me notificó el Sr. Jorge Muñiz de la firma Marketing Small Business, de la decisión del First Bank de negarnos el préstamo que habíamos solicitado (copia adjunta). También me notificó que el banco no va a considerar una revisión a dicho préstamo. Por lo cual le estoy solicitando la devolución del depósito de dicha transacción.
Estamos en disposición de volver a negociar cualquier otro tipo de negociación por esta propiedad, pero sujeta a otras condiciones y nuevos arreglos. Agradezco su atención en este asunto.11
Adjunto a la anterior comunicación incluyó por primera vez copia de la acción tomada por una institución financiera. Mediante la misma, el First Bank notificó el 16 de septiembre de 2008 a otra corporación llamada Double S Stationary, Inc. dba The Office Shop, que su solicitud de crédito comercial había sido denegada. Íd., pág. 37.
El 17 de octubre de 2008, Daedalus envió un correo electrónico...
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