Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Julio de 2012, número de resolución KLRA201000889
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201000889 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Julio de 2012 |
| COALICIÓN DEL ESTE PARA LA DEFENSA DE LOS RECURSOS Y EL MEDIO AMBIENTE | | REVISIÓN JUDICIAL Procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso Núm.: 08DA2-CET00-00521 08DM2-CET00-06939 |
Panel Especial integrado por su presidente, el Juez Rivera Román, la Jueza Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres.
Ramos Torres, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de julio de 2012.
La Coalición del Este para la Defensa de los Recursos y el Medioambiente, Inc., Río Mar Tennis Association y un grupo de personas nos solicitan que revisemos dos (2) resoluciones emitidas por la extinta Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe),1 ambas procedentes de casos procesados separadamente ante la agencia.
La primera resolución recurrida se dictó el 9 de junio de 2009, procedente del caso 08DA2-CET00-00521, notificada al siguiente día, en la cual la ARPe aprobó un plano preliminar y anteproyecto para la construcción de un proyecto turístico tipo timeshare en un predio denominado como Parcela 6 o Predio 6, ubicado dentro de los límites del complejo hotelero Wyndham Rio Mar Beach and Resort Spa (Rio Mar).
La segunda resolución recurrida, procedente del caso 08DM2-CET-00-06939, se dictó el 24 de febrero de 2009 y se notificó el 5 de marzo de 2009. Mediante la misma, la agencia aprobó una solicitud de demolición de unas facilidades recreativas también ubicadas en el Predio 6. Ello incluyó la demolición de trece (13) canchas de tenis, una tienda, un edificio de mercadeo, un salón de descanso, dos (2) edificios de mantenimiento, obras del sitio, utilidades, un almacén de bebidas, un almacén de fertilizantes y una cubierta de madera.
Luego de un minucioso estudio del expediente, resolvemos revocar ambas resoluciones.
Veamos los antecedentes fácticos y procesales que justifican nuestra determinación.
El caso que nos ocupa surge de dos (2) resoluciones dictadas en procesos separados llevados a cabo ante la ARPe. Reseñamos brevemente el trámite procesal llevado a cabo en cada uno.
El 28 de enero de 2008 Wyndham Carib Development Company IV (Wyndham) presentó ante la ARPe una solicitud de aprobación de un plano preliminar y anteproyecto para la construcción de un proyecto turístico tipo timeshare en un predio denominado como Parcela 6 o Predio 6, ubicado dentro de los límites del complejo hotelero Wyndham Rio Mar Beach and Resort Spa (Rio Mar). Se le asignó el número de caso 08DA2-CET00-00521. En mayo de 2008, la Coalición del Este para la Defensa de los Recursos y el Medioambiente, Inc. (ECORED por sus siglas en inglés), Río Mar Tennis Association (RMTA) y un grupo de propietarios de residencias en Río Mar2 presentaron una solicitud de intervención. Recurso de revisión, Ap. a las págs.
286-290. El 20 de junio de 2008 la Asociación de la Comunidad Costera del Barrio Mameyes II en Río Grande, Inc. (Asociación de la Comunidad Costanera) también solicitó intervenir. Recurso de revisión, Ap. a las págs. 291-297. El 1 de julio de 2008 y notificada el 9 de julio de 2008, la ARPe emitió resolución en la cual acogió la solicitud de intervención presentada por RMTA, ECORED y el grupo de propietarios de residencias en Río Mar. Recurso de revisión, Ap. a la pág. 284. Posteriormente, también autorizó la intervención de la Asociación de la Comunidad Costanera. En agosto de 2008, RMTA, ECORED y el grupo de propietarios presentaron escrito mediante el cual solicitaron la celebración de una vista pública y se adujo que existe una servidumbre que impedía la aprobación de la demolición del Centro de Tenis que radica en el Predio 6.
El 9 de junio de 2009, y notificada al siguiente día, la ARPe dictó resolución en el caso número 08DA2-CET00-00521, en la cual aprobó el plano preliminar y anteproyecto para la construcción del proyecto turístico tipo timeshare solicitado por Wyndham a desarrollarse en el Predio 6 del complejo hotelero Rio Mar. La misma no se notificó formalmente a las partes interventoras en el caso.
Así las cosas, el 12 de febrero de 2010, ECORED, RMTA y los titulares interventores presentaron ante la ARPe una solicitud de desestimación a base de una Sentencia Parcial dictada por el Tribunal de Primera Instancia, la cual reseñaremos más adelante. Recurso de revisión, Ap. a la pág. 239. Además, el 22 de julio de 2010 presentaron moción en la cual adujeron que no fueron notificados formalmente de la resolución mediante la cual la ARPe aprobó el plano preliminar y anteproyecto procedente del caso número 08DA2-CET00-00521. También sostuvieron que no fueron notificados de otra resolución dictada por la agencia en el caso número 08DM2-CET-00-06939 en el cual se autorizó una solicitud de demolición que incluye las facilidades recreativas del Predio 6. Veamos el trámite llevado a cabo por la ARPe en este segundo proceso.
La segunda resolución recurrida, procede del caso 08DM2-CET-00-06939 ante la ARPe. Este procedimiento se inició el 26 de agosto de 2008 con la presentación de una solicitud por parte del arquitecto John H. Jordan López para demoler trece (13) canchas de tenis, una tienda, un edificio de mercadeo, un salón de descanso, dos (2) edificios de mantenimiento, obras del sitio, utilidades, un almacén de bebidas, un almacén de fertilizantes y una cubierta de madera. Estas facilidades ubican en el Predio 6, antes mencionado.
Recibida esta petición, el 5 de septiembre de 2008, la ARPe le remitió una comunicación al arquitecto Jordan López en la cual le informó que para poder comenzar la evaluación de la misma, debía realizar ciertas gestiones. Entre estas, debía someter ante la agencia un [d]ocumento notariado en el que certifique que le ha informado de las obras de demolición propuestas a todas las asociaciones de condóminos de todos los condominios del complejo turístico-residencial que tienen derechos adquiridos para el disfrute de todas o partes de las facilidades que se proponen demoler
y que [d]eberá incluir, además, los nombres y direcciones postales de dichas asociaciones. Recurso de revisión, Ap. a las págs. 52-53.
En respuesta a los requerimientos de la ARPe, el arquitecto Jordan López le remitió una carta a la agencia, fechada al 2 de octubre de 2008 en la cual indica, primero, que esta condición no surge de la reglamentación aplicable. Asimismo, explicó conforme a la doctrina de los derechos adquiridos, por tratarse de una doctrina de equidad, para que un derecho de esta naturaleza goce de la protección de la ley, el mismo debe ser declarado mediante sentencia judicial. Indicó que a esa fecha no se había decretado sentencia judicial alguna en la que se haya declarado la existencia de este tipo de derecho respecto a los terrenos objeto del permiso de demolición solicitado. Además, manifestó lo siguiente:
[ ]
No empece esta aclaración, se informa que la determinación de ARPE en cuanto a la aprobación de este permiso no dispone de cualquier servidumbre de uso o disfrute que puede existir. Al presente se está ventilando en el Tribunal de Primera Instancia [ ] el caso Dolagaray Torres v. Río Mar Associates LP, SE, Caso Núm., N3CI200800003, el cual es un pleito instado por un número parcial y limitado de residentes de sólo [sic] 2 de los vecindarios (clusters) dentro del Resort, específicamente los Clusters I y II. Las escrituras de estos 2 vecindarios son las únicas que contienen una servidumbre de uso limitada únicamente al uso de aquellas facilidades que existan dentro del Resort (incluyendo restaurantes), lo cual no crea ningún derecho sobre facilidades específicas. Por ende, tales personas no tienen ningún derecho adquirido sobre ninguna de las estructuras objeto de la presente solicitud de permiso de demolición. Además, existen otras personas que usan las facilidades a demolerse sujeto a una membresía y un pago de cu[o]tas, pero eso tampoco crea un derecho adquirido.
No obstante lo anterior, en virtud de la escritura matriz del Resort, todo residente de los vecindarios dentro del Resort es miembro compulsorio de la asociación de residentes del Resort llamada Rio Mar Community Association, Inc. (RMCA). RMCA ha sido debidamente informada sobre los planes de demolición desde hace m[á]s de 1 año y también es parte en el pleito antes mencionado.
En resumen, entendemos que se ha cumplido con la notificación a los residentes del Resort, aunque la misma no sea un requisito impuesto por ley o reglamento.
Recurso de revisión, Ap. a las págs.
48-50 (énfasis suplido).
A pesar de lo anteriormente expresado, no se incluyó evidencia alguna de la aludida notificación a RMCA. La ARPe remitió una carta fechada al 8 de octubre de 2008 dirigida al arquitecto Jordan López en la cual expresó que los proyectos del complejo residencial de Rio Mar son aprobados por la agencia en sus fases de desarrollo preliminar y anteproyecto de construcción. Entendemos que se refiriere al proceso del caso número 08DA2-CET00-00521. La ARPe indicó que se encuentra evaluando esta solicitud, y que de aprobarse, en la resolución se incorporan requerimientos en la redacción de las escrituras de compraventa. Aclaró que, por otro lado, la solicitud de permiso de demolición se trata de un proceso tramitado a través del método convencional y no mediante certificación, por lo cual el Gerente está facultado para hacer requerimientos que salvaguarden los derechos de las partes y que este requerimiento se trata de una notificación y no un endoso. Por último, expresó que para continuar la evaluación de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba