Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Septiembre de 2012, número de resolución KLRA201200375
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201200375 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 20 de Septiembre de 2012 |
| | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos al Consumidor (DACO) Querellas Núm. 100041173 y 100041174 Sobre: Incumplimiento de Contrato; Vicios de Construcción |
Panel integrado por su presidente el Juez Cabán García, la Jueza Medina Monteserín y la Jueza Cintrón Cintrón.
Medina Moteserín, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de septiembre de 2012.
Comparecen ante nos Mirador del Bosque S.E. y Lema Developers & Associates, S.E. (en conjunto, parte recurrente) mediante recurso de revisión administrativa y nos solicita que revoquemos la resolución emitida el 5 de marzo de 2012 por la Oficina Regional de San Juan del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo), notificada a las partes el día 7 de igual mes y año. En virtud del referido dictamen la agencia decretó la resolución del contrato de compraventa habido entre la parte recurrente y los esposos Erick R. Schreiter Kindelspire y Zarixia Zavala Ruiz (parte recurrida o el matrimonio Schreiter-Zavala) por mediar dolo grave.
Por los fundamentos que se expresan a continuación, se revoca la determinación del DACO.
Motivados por los folletos de promoción para los apartamentos Penthhouse Centro de Mirador II en los cuáles se incluía detalles de las facilidades recreativas a construirse, el 8 de diciembre de 2007 la parte recurrida firmó un Contrato de compraventa sobre propiedad horizontal con la parte recurrente para la adquisición del apartamento L-401-PH del Condominio Miradores por el precio convenido de $280,000 de los cuales la parte recurrida adelantó $5,000. 1 El mencionado condominio formaría parte de un proyecto de urbanización denominado Complejo Camino del Bosque (Complejo) el cual lo compondrían el Condominio Miradores, el Condominio Luxom y treinta y cinco (35) unidades de vivienda individuales. El Complejo compartiría las siguientes áreas comunes: facilidades recreativas con piscina, cancha de tenis, cancha de baloncesto, sendero para caminar y área de juegos para niños. (En adelante las denominaremos en conjunto como áreas comunes recreativas). Tales facilidades serían construidas por Mirador del Bosque S.E. aunque no se ofrecía fecha cierta o futura para la construcción de las mismas. Para la parte recurrida eran importantes las facilidades recreativas que se promocionaban en el proyecto y fue precisamente por ellas que decidió adquirir un apartamento en el Condominio Miradores. Tan es así que alegan que de haber sabido que las mismas no serían edificadas no hubiesen adquirido el apartamento en controversia.2
Posteriormente, el 12 de febrero de 2008, Mirador -representada por Lema-, el matrimonio Schreiter-Zavala, y Scotiabank de Puerto Rico otorgaron la Escritura Número Cuarenta y Cuatro (44) ante el notario Rafael Malavé Lebrón sobre individualización, liberación de hipotecas y compraventa (en adelante, escritura de compraventa) en cuanto al apartamento antes nombrado.3 En ésta se establece que la parte vendedora -aquí recurrente- vende, cede y traspasa a la parte compradora aquí parte recurrida- la unidad con todo lo que le es anexo y forma parte de ésta, con todos sus derechos y acciones, incluyendo los correspondientes elementos, gastos y utilidades comunes del complejo y sus edificios, bajo ciertas cláusulas y condiciones. Siendo la unidad a la cual se hace referencia el apartamento L-401-PH del Condominio Miradores. Nada se dispone en la escritura sobre la construcción de las áreas comunes recreativas aquí en controversia.
Por el contrario, la escritura de compraventa incorporó las situaciones que limitarían la construcción del Complejo según lo acordado. Sobre el particular, la cláusula vigésimo tercera establece que:
---- La parte VENDEDORA sólo tiene programado con seguridad para construir en este Complejo, la primera fase del proyecto que consta de las siguientes unidades: cincuenta (50) apartamentos del Condominio Miradores, diez (10) casas ya construidas y cuatro (4) casas pendientes por construirse; y por ello los gastos del mantenimiento a pagar a la Asociación MASTER del Complejo CAMINOS DEL
BOSQUE, se ha distribuido única y exclusivamente, para las unidades de dicha primera fase. La parte VENDEDORA se reserva el derecho a no construir las otras fases de este COMPLEJO, si al momento de construirlas no le convenga por alguna razón económica o de otra índole. Si se construyeran las otras fases del COMPLEJO, en dicho momento se hará una nueva distribución en cuanto a la cantidad a pagar por cada unidad del complejo, a la Asociación MASTER del Complejo CAMINOS DEL
BOSQUE. La parte COMPRADORA acepta todo lo expuesto en esta cláusula. (Énfasis nuestro).
Al transcurrir más de un año desde que tomaron posesión del apartamento y sin que se hubiesen construido las áreas comunes recreativas, el 20 de marzo de 2009 la parte recurrida instó Querella de Construcción Núm. 100041173 ante el DACo en contra de Arturo Madero h/n/c Lema Developers Associate, Mirador del Bosque S.E. y United Surety & Indemnity. 4 Arguyó que la parte recurrente incumplió el contrato de compraventa existente entre ellos al no construir las áreas comunes recreativas prometidas. Detalló que en varias ocasiones inquirió a la parte recurrente sobre la fecha en que se comenzaría a construir las mismas y que cuando finalmente contestó indicó que sería una vez construyeran el Condominio Luxom.
La parte recurrida catalogó tal actuación como una excusa por parte de la recurrente para no construir las áreas comunes recreativas, puesto que del contrato de compraventa no se desprende tal limitación. Añadió que al negarse la parte recurrente a construir tales áreas incumplió el contrato de compraventa existente entre ellos. Razón por la cual solicitó se le devolviese la cantidad de $291,000 por concepto del precio del apartamento, intereses por el préstamo, gastos de iniciación y cierre del préstamo. Expuso que conocía de otros proyectos de la parte recurrida que tenían más de cinco años y nunca se les construyeron áreas comunes recreativas.
Para dilucidar los méritos de la querella, el 10 de febrero de 2012 se celebró la vista administrativa. Conforme a la prueba allí desfilada, el 5 de marzo de 2012, DACo emitió su Resolución la cual fue notificada a las partes el próximo día 8 de igual mes y año. En ella decretó la nulidad del contrato de compraventa existente entre la parte recurrente y la recurrida por mediar dolo grave al consentir el mismo. Ordenó a la parte recurrente relevar a la parte recurrida de la hipoteca que afecta el apartamento y la devolución de todos los pagos realizados por dicho concepto más la...
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