Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Septiembre de 2012, número de resolución KLAN201200672
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201200672 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 25 de Septiembre de 2012 |
| Banco Popular de Puerto Rico | KLAN201200672 | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancias, Sala Superior de San Juan Sobre: Rectificación Asiento Registral; Tercero Registral; Prohibición de Enajenar Caso Núm.: K AC2008-0280 (506) |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Rivera Colón y el Juez Vizcarrondo Irizarry.
Rivera Colón, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de septiembre de 2012.
Comparece Doral Financial Corporation (Doral) solicitando que revoquemos una Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI), archivada en autos y notificada el 27 de marzo de 2012. Mediante dicha Sentencia se declaró con lugar una moción de sentencia sumaria presentada por el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR).
Examinados en su totalidad los hechos del caso y el derecho aplicable, se revoca la Sentencia apelada y se devuelve el caso al TPI.
El 30 de septiembre de 2003 el Sr. Ricardo Adrián Delgado Leoz y su esposa Elda Ivelisse Canals Morales (esposos Delgado-Canals) adquirieron la finca 15,167 por la suma de $545,000.00 mediante la Escritura Número 31 de Compraventa otorgada ante el Notario Público Heriberto Güivas Lorenzo. Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad el 20 de octubre de 2003 y quedó inscrita el 28 de abril de 2006 a favor de los esposos Delgado-Canals al folio 13 del Tomo 695, Inscripción Quinta.1
La compra de dicha finca fue financiada por el Centro Hipotecario de Puerto Rico, Inc.,2 a la cual los esposos Delgado-Canals otorgaron pagaré por la suma de $463,200.00, garantizado mediante la Escritura Núm. 171 de Hipoteca autorizada el 30 de septiembre de 2003 ante la Notario Teresa González Ferrer. Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad el 21 de octubre de 2003 inscrita al Asiento 156 del Diario 404.
El 6 de abril de 2004 los esposos Delgado-Canals suscribieron pagaré a favor del Portador por la suma de $20,000.00. Garantizaron el mismo mediante la Escritura Núm. 57 de Hipoteca otorgada ante el Notario Manuel L. Correa Márquez. Esta escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad el 13 de mayo de 2004. La misma fue inscrita el 28 de abril de 2006 como Inscripción Sexta de la finca 15167. La hipoteca hace público que la misma está sujeta a cláusulas adicionales a las allí resumidas que surgen del contrato. Además, en dicha escritura los esposos Delgado-Canals reconocen la hipoteca a favor de Doral por la cantidad de $463,200.00 y su rango preferente a la hipoteca de $20,000.00.
Así las cosas, el 16 de julio de 2004 FC Group Contractors Inc (FC Group) presentó demanda en cobro de dinero por $38,434.00 contra los esposos Delgado-Canals, Civil Núm.
K1CD2004-1948, Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan. FC Group obtuvo Sentencia a su favor por $41,434.00 el 29 de noviembre de 2004. A esos efectos, solicitó la ejecución de la sentencia mediante el embargo y venta en pública subasta de la propiedad objeto del presente litigio.
La venta en pública subasta se celebró el 3 de agosto de 2006. Resultó licitador victorioso el Sr. Hedson Zavala Steidel (Sr. Zavala Steidel), por la suma de $61,435.00. La Escritura de Venta Judicial Núm. 20 se otorgó el 21 de agosto de 2006 ante el Notario Público Luis Alberto Rivera Rivera. Dicha escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad el 21 de agosto de 2006 al Asiento 1081 del Tomo 440. En la misma se solicitó la cancelación de la hipoteca de $20,000.00 y de la sentencia por $41,434.00, pero nada se dispuso sobre la hipoteca de $463,200.00 a favor de Doral.
Los esposos Delgado-Canals incumplieron con los términos del préstamo hipotecario otorgado por Doral. Por ello, el 8 de septiembre de 2006 Doral solicitó la ejecución de la hipoteca de $463,200.00 mediante demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria, Civil Núm. K CD2006-0834, Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan.
El 31 de octubre de 2006 el Sr. Zavala Steidel, licitador victorioso en la subasta, vendió la finca 15,167 al Sr. Richard Negrín García (Sr. Negrín García) por el precio de $515,000.00, mediante la Escritura Núm. 28 de Compraventa. El Sr. Negrín García pagó
$215,000.00 en efectivo y financió $300,000.00 mediante préstamo hipotecario otorgado por R&G Premier Bank of Puerto Rico (en adelante BPPR) y garantizado por la Escritura Núm. 409 de Hipoteca.3 Esta escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad el 17 de noviembre de 2006.
Un estudio de título realizado el 13 de octubre de 2006 por Luis Reyes Vázquez & Associates reveló que, al momento de la compraventa entre el Sr. Zabala Steidel y el Sr. Negrín García, la propiedad en cuestión estaba inscrita a favor de los esposos Delgado-Canals y estaba gravada por una hipoteca de $20,000.00. Del mismo también surgió que los siguientes documentos estaban presentados pero pendientes de calificación y despacho: 1) el extracto de la sentencia a favor de FC Group y 2) la escritura de venta judicial a favor del Sr. Zavala Steidel. El 8 de diciembre de 2008 Doral advino en conocimiento de que del citado estudio de título de la propiedad objeto de este pleito no surgía la hipoteca por $463,200.00 a favor de Doral.
Posteriormente, en o antes del 19 de diciembre de 2006, el Sr. Jorge Román Flores, Técnico II de la Sección Cuarta de San Juan del Registro de la Propiedad, trajo a la atención de la Honorable Registradora Edna Quiñones Barris (la Registradora) que la hipoteca de $20,000.00 se había inscrito primero (Inscripción Sexta) que la hipoteca de $463,200.00 a favor de Doral, a pesar de que ésta última había sido presentada primero. En ese momento, estaban físicamente en el Registro de la Propiedad las Escrituras Núm. 57 por $20,000.00 a favor de El Portador y Núm.
171 de $463,200.00 a favor de Doral. Los sellos de presentación, impresos y a tinta, colocados en la faz de las citadas escrituras por el personal del Registro de la Propiedad revelaron que: (a) la Escritura Núm. 171 fue presentada el 21 de octubre de 2003 al Asiento 156 del Diario 404; (b) la Escritura Núm. 57 fue presentada el 13 de mayo de 2004, al Asiento 1,618 del Diario 422; (c) en la Escritura Núm. 57 se reconocía la hipoteca por $463,200.00 a favor de Doral y su rango preferente.
Así las cosas, la Registradora procedió a inscribir la hipoteca a favor de Doral por $463,200.00 como la Inscripción Séptima. Luego, mediante Nota Marginal, la Registradora rectificó de oficio el rango de dichas hipotecas, otorgándole un rango preferente a la Inscripción Séptima frente a la Inscripción Sexta por haberse presentado primero la hipoteca de $463,200.00 a favor de Doral. Entendió la Registradora que no venía obligada a notificar a los titulares posteriores porque el único titular inscrito era el de la hipoteca de $20,000.00; en esa hipoteca (Escritura Núm. 57) se reconocía la existencia de la hipoteca de $463,200.00 a favor de Doral así como su rango preferente; y porque ni el Sr. Richard Negrín García ni R&G (ahora BPPR) eran terceros registrales toda vez que sus títulos no estaban inscritos y estaban pendientes de calificación y despacho.
El 4 de marzo de 2008 R&G (ahora BPPR) y el Sr. Negrín García presentaron una demanda ante el TPI, contra Doral y la Honorable Registradora de la Propiedad Edna Quiñones Barris. Solicitaron que se rectificara un asiento registral que fue inscrito sin su consentimiento, el cual alegadamente era necesario al sostener que eran terceros registrales. Doral presentó contestación a la demanda el 22 de abril de 2008.
El Estado Libre Asociado de Puerto Rico (ELA), por sí y en representación de la Registradora, presentó...
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