Sentencia de Tribunal Apelativo de 22 de Octubre de 2012, número de resolución KLAN201200994

LEXTA20121022-014 Morell Corrada V. Rodríguez

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL IV

BARTOLOMÉ MORELL CORRADA Apelante-Demandante V HULVIA RODRÍGUEZ; ARRIVEA INC. Apelados-Demandados

KLAN201200994

APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm. K CD2007-1115 (505) SOBRE: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO; COBRO DE DINERO

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres

Fraticelli Torres, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 22 de octubre de 2012.

El apelante Bartolomé Morell Corrada nos solicita que revoquemos la sentencia dictada el 9 de abril de 2012 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, que desestimó la demanda que él presentó en contra de Hulvia Rodríguez y Arrivea, Inc. por incumplimiento de un contrato de corretaje.

Luego de evaluar los méritos de la apelación y los planteamientos de ambas partes, resolvemos confirmar la sentencia apelada.

Examinemos los antecedentes fácticos y procesales que sostienen esta decisión.

I

El señor Bartolomé Morell Corrada (Morell Corrada) está autorizado a ejercer y se dedica al negocio de bienes raíces. La corporación Arrivea, Inc. (Arrivea) suscribió un contrato de corretaje (“Rental Agreement”) con Morell Corrada, mediante el cual este procuraría el arrendamiento de un edificio de dos plantas, conocido como Edificio Cadierno (Edificio), que ubica en el Barrio Monacillos Abajo, Río Piedras, Puerto Rico. El acuerdo estableció que Arrivea pagaría a Morell Corrada, del precio acordado para la renta anual, las siguientes comisiones: 5% durante los primeros cuatro años, 4% durante los próximos dos años, y 3% en adelante.

Si un arrendatario ejercía su derecho de opción de compra de la propiedad arrendada, se le pagaría a Morell un 3.5% de comisión por esa venta. (Subrayado nuestro.)

El apelante, en el ejercicio de su función como corredor de bienes raíces, consiguió que la Junta de Gobierno del Servicio de Emergencia 911 (911) suscribiera un contrato de arrendamiento con la apelada el 12 de julio de 2002, por un término de cinco años, que vencería el 16 de julio de 2007. Este contrato dispuso, además, que “si a su vencimiento ninguna de las partes contratantes ha notificado a la otra su intención de enmendarlo o resolverlo, se entenderá renovado sin necesidad de notificación previa de ambas partes, por 5 años económicos sucesivos a partir del 16 de julio de 2007, hasta completar un máximo de diez (10) años.” También se pactó que “el arrendatario podrá en cualquier momento resolver el contrato siempre que notifique por escrito su intención al arrendador con treinta (30) días de antelación a la fecha deseada.”

Arrivea pagó a Morell Corrada la comisión de su gestión de corretaje según pactado, esto es, 5% de la renta anual por los primeros cuatro años y 4% por el quinto año. La suma de estas comisiones ascendió a $55,635.00.

El 21 de noviembre de 2006, siete meses antes de su vencimiento, Arrivea y 911 negociaron una enmienda a ese contrato, que entraría en vigor ese mismo día y se extendería hasta el 16 de julio de 2012. La causa de esa extensión era garantizar la continuidad del arrendamiento, porque 911 había hecho una inversión millonaria en esas instalaciones. Las enmiendas sustanciales del contrato original fueron el canon de arrendamiento, que aumentaría de manera escalonada anualmente, y la construcción por el arrendador de nuevos espacios de arrendamiento, que acarrearían un canon adicional al de la estructura.

Enterada de la extensión del contrato, el apelante le solicitó a Arrivea que le pagara $54,512.21 como comisión por la renovación del contrato. La apelada se negó a realizar el pago. Morell Corrada instó esta demanda sobre incumplimiento de contrato y cobro de dinero contra Hulvia Rodríguez y Arrivea. Solicitó el pago de las comisiones adeudadas y adujo que la apelada se había enriquecido injustamente.

Por su parte, Arrivea contestó la demanda y aclaró que fue ella, y no la señora Rodríguez, quien contrató con Morell Corrada, por lo que procedía la desestimación en cuanto a la señora Rodríguez. Aceptó haber suscrito el contrato de corretaje con el apelante, sin embargo, presentó una reconvención en la que afirmó haber cumplido con el pago de las comisiones según lo pactado. Argumentó que era contrario a derecho el cobro de comisiones por la renovación de contrato. Por otro lado, señaló que el contrato de corretaje suscrito por ambos era total o parcialmente nulo porque dejaba al arbitrio de Morell Corrada el cumplimiento de las obligaciones. Solicitó al Tribunal de Primera Instancia que declarara que el contrato entre las partes estaba vencido y que la obligación de pago de las comisiones quedó extinguida. En la alternativa, solicitó que declarara nulo el cobro de comisiones por renovaciones del arrendamiento por dejar al arbitrio del apelante el cumplimiento de las obligaciones pactadas.¹

Morell presentó una moción de sentencia sumaria en la que adujo que no existía controversia sobre el hecho de que Arrivea le adeudaba la cantidad de $64,475.07 por concepto de comisiones de corretaje, al darse la renovación del arrendamiento. Solicitó que se dictara la sentencia sumaria a su favor. Arrivea se opuso a esa moción y solicitó que se dictara la sentencia sumaria sobre la totalidad del pleito, toda vez que en el contrato de corretaje no se pactó el pago de comisiones en caso de darse la renovación del contrato de arrendamiento. Además, arguyó que el pago de comisiones por la renovación automática del contrato de corretaje era contrario a la Ley 10-1994, según enmendada, 20 L.P.R.A.

secs. 3025-3061. Adujo que el contrato de corretaje suscrito por las partes atentaba contra la moral y el orden público ya que el apelante estaría cobrando comisiones indefinidamente por renovaciones sobre los cuales no intervino como corredor. Arrivea señaló que Morell no participó en la negociación, redacción o suscripción del contrato de renovación de arrendamiento. Además, recalcó que nunca acordó pagar comisiones por las renovaciones o por los contratos adicionales de arrendamiento que suscribiera con el arrendatario.

Por su parte, la señora Rodríguez solicitó que se desestimara el pleito en su contra, pues no existía controversia sobre el hecho de que ella no contrató con Morell, ni se obligó en su carácter personal como garantizadora de las obligaciones asumidas por la corporación en el contrato de servicios de corretaje. El apelante, inicialmente se negó, sin embargo, posteriormente solicitó el desistimiento sin perjuicio de la causa de acción presentada en su contra.

El 9 de abril de 2012 el Tribunal de Primera Instancia dictó la sentencia sumaria a favor de Arrivea.² El Tribunal desestimó la demanda al concluir que Morell no era acreedor del pago de las comisiones reclamadas, toda vez que la Ley 271-1998, que enmendó la Ley 10, ya citada, prohibió expresamente la renovación automática de los contratos de corretaje.

Señaló que, aunque en el contrato de corretaje no se estableció una cláusula de renovación automática, el hecho de que no se pactara un término fijo de vigencia del contrato, tiene el mismo efecto de las cláusulas de renovación automática, el contrato permanece vigente indefinidamente, lo que es contrario a la Ley 271-1998.

Por otra parte, el Tribunal razonó que, en ausencia de pacto sobre la fecha de vencimiento del contrato de corretaje, este se extinguió en el momento en el que las partes cumplieron con las obligaciones recíprocas pactadas. Morell cumplió con su obligación de conseguir un interesado en el edificio y Arrivea pagó la comisión pactada. El cumplimiento de estas obligaciones extinguió el contrato suscrito entre ambos.

El 24 de abril de 2012 Morell presentó la solicitud de reconsideración y determinaciones de hechos adicionales de esta sentencia, no obstante, el Tribunal de Primera Instancia la declaró no ha lugar.

Inconforme, el señor Morell presentó este recurso de apelación. En un largo y complejo señalamiento de error, Morell plantea, en síntesis, que el Tribunal de Primera Instancia erró “al no dar crédito y determinar erróneamente que el apelante no tiene derecho a cobrar la comisión de corretaje según el contrato de corretaje suscrito durante aquel término que comprende la extensión y renovación del mismo contrato de arrendamiento original”.

Arrivea sometió su alegato en el que discute el señalamiento de error planteado por el señor Morell y nos solicita la confirmación de la sentencia.

II

La controversia en este caso consiste en determinar si el Tribunal de Primera Instancia erró al concluir que el apelante no tiene derecho a cobrar la comisión adicional reclamada en virtud del contrato de corretaje suscrito por las partes en 2002. Veamos, entonces, las normas que proveen respuesta a esta interrogante.

- A -

En Puerto Rico rige el principio de libertad de contratación que reconoce la autonomía de la voluntad de los contratantes. De Jesús González v. A.C., 148 D.P.R.

255, 263 (1999). Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. Cód. Civil P. R., Art. 1207, 31 L.P.R.A. sec. 3372.

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Cód. Civil P. R., Art. 1210, 31 L.P.R.A. sec. 3375. Lo que importa es que concurran los elementos constitutivos del consentimiento de las partes, un objeto cierto y la causa de la obligación que se establezca. Cód. Civil P. R., Art. 1213, 31 L.P.R.A. sec. 3391.

Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes...