Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Octubre de 2012, número de resolución KLAN201200395

LEXTA20121030-047 Bistani Rodríguez V. Ochoa Estrada

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIONAL JUDICIAL DE BAYAMÓN, AIBONITO Y HUMACAO

MARIEM BISTANI RODRÍGUEZ T/C/C MARIEM BLANCO Y MARIEM BISTANI RODRÍGUEZ BLANCO; CARLOS PALOU SOTO Y MARÍA DE LOS ÁNGELES ACOSTA MARTINÓ T/C/C MARIE ANGIE PALOU Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS Demandantes-Apelantes Vs. FERNANDO OCHOA ESTRADA, SUSAN ORTGIES MCNAMARA T/C/C SUSAN OCHOA T/C/C SUSAN BURKELET Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS, X, Y, Z, COMPAÑÍA DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES Y/O JOHN DOE, CORREDOR DE BIENES RAÍCES Demandados-Apelados

KLAN201200395

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Caso Núm.: DAC2009-0888 (503) Sobre: Sentencia Declaratoria, Cumplimiento de Contrato, Incumplimiento Específico y Daños y Perjuicios

Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la JuezVarona Méndez y el Juez Gómez Córdova

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2012.

Mariem Bistani Rodríguez (en adelante la parte apelante) nos pide que revisemos la Sentencia que le desestimó su demanda y le impuso la cantidad de $5,000 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogados. Aduce que consiguió un comprador que estaba listo, dispuesto y capacitado para adquirir (ready, willing and able) cierta propiedad y no le han pagado la comisión que acordó con el vendedor. En consecuencia, solicita que revoquemos la Sentencia y le concedamos el 6% del precio de venta de la propiedad. Veamos.

I

El apelado Fernando Ochoa y su esposa (los apelados) son los dueños de la residencia Núm. 326 en la Calle Rey Francisco en la Urbanización La Villa de Torrimar en Guaynabo. Por razón de relocalización de su empleo a los Estados Unidos, optaron por poner a la venta dicha propiedad. Para ello, en julio de 2008, solicitaron los servicios de la parte apelante como corredora de bienes y raíces, y acordaron que si la propiedad se vendía, esta obtendría una comisión de 3% del precio de venta.

Meses después de este acuerdo, se introdujo una compañía de relocalización como intermediaria en la venta de la propiedad. Seguido, el 11 de octubre de 2008, la parte apelante y los apelados firmaron un contrato de corretaje titulado Exclusive Listing for Sale, mediante el cual se le daba la autorización a la parte apelante para vender la propiedad por la cantidad de $835,000. En el documento se dispuso una comisión de 6%, esto es, una comisión más alta que la originalmente acordada entre la parte apelante y los apelados. Además, se dispuso en el contrato de corretaje que en un documento aparte la parte apelante se obligaba a pagar a la agencia de relocalización una cantidad equivalente al 35% del 6% de la comisión, como tarifa por el referido. Ap., pág. 213.

El matrimonio Palou Acosta, también por razón del trabajo y relocalización del estado de Texas a Puerto Rico, aparecieron como posibles compradores de la propiedad de los apelados. Mediante un documento firmado por estos, ofrecieron comprar la propiedad por la cantidad de $670,000, un depósito de $10,000 y 90 días para cerrar la transacción.

Con estos términos, el 31 de enero de 2009, el matrimonio Palou Acosta firmó una oferta para comprar la propiedad de los apelados. Ap., pág. 214-218. En esa fecha le entregaron $10,000 a la parte apelante como depósito u opción. Ap., pág. 219.

La oferta de los Palou Acosta fue rechazada por los apelados en la misma fecha. Estos aducían que existía una diferencia sustancial entre el precio anunciado y lo ofertado. Ap., pág. 229.

Así las cosas, y luego de solicitarle a la parte apelante que les proveyera la cláusula8 que faltaba en el contrato de opción original firmado por los Palou Acosta, los apelados aceptaron reducir el precio de la propiedad y el 1 de febrero, a las 9:43 a.m., le comunicaron a la parte apelante que aceptaban reducir el precio de venta a la cantidad de $760,000. Ap., pág. 230. Esta contraoferta no se le presentó a los Palou Acosta.

Luego de que la parte apelante le enviara a los apelados información sobre varias ventas comparables, el 3 de febrero de 2009, a las 9:54 a.m., estos le comunicaron que aceptarían como precio de venta la cantidad de $700,000, pero con un aumento en el pronto de $5,000 para un total de $15,000, y una reducción en la cantidad de días para culminar la transacción a 45 días. Ap., pág.

245. Ese mismo día, aproximadamente una hora después, la parte apelante le envió a los apelados la oferta inicial de los Palou Acosta de $670,000 con tachaduras que recogían los nuevos términos que los apelados le habían indicado como aceptables. El propósito de la parte apelante era obtener la firma de los apelados, que hasta ese momento no tenía. Ap., pág. 246 y págs. 56 a 59.

Los apelados firmaron el documento el 3 de febrero de 2009, hecho que la parte apelante admite en su correo electrónico del 4 de febrero. Ap., pág. 247. En este correo electrónico de las 9:39 p.m., la parte apelante le informa a los apelados que le envió a los Palou Acosta la contraoferta firmada por ellos el 3 de febrero de 2009, refiriéndose al documento originalmente firmado por los Palou Acosta con las enmiendas o contraoferta de los apelados y que los Palou Acosta aún no habían autorizado. Ap., pág. 247. Por ello, en el correo electrónico la parte apelante le indica a los apelados que le daría a los Palou Acosta un par de días (couple of days) para que pensaran esta contraoferta. Informó que, mientras tanto, continuaría enseñando la propiedad si alguien respondía a los anuncios en el periódico o en internet. Ap., pág.247.

Dos días después, el 6 de febrero de 2009, la parte apelante le informó a los apelados los reparos que los Palou Acosta presentaron a la contraoferta. Ap., pág. 248. En este les indicó: “Sorry, believe me we tried our best but there are some realities impending them to shorten the time of closing and or the offer…”

Transcurrieron tres días sin noticias de los apelados sobre los reparos de los Palou Acosta a la modificación de los términos que estos habían firmado el 9 de febrero de 2009, a las 7:28 a.m. Por ello, la parte apelante le comunicó a los apelados que interesaba comunicarse con ellos, ya que no había recibido su reacción a las inquietudes presentadas por los Palou Acosta. Ap., pág. 249. A la 1:26 p.m. de ese mismo día, los apelados le contestaron a la parte apelante que no aceptaban la modificación de los términos de los Palou Acosta. Ap., pág. 250.

Según surge del correo electrónico de los apelados a la parte apelante con fecha del 11 de febrero, esta última los llamó el día antes para indicarles que los Palou Acosta habían reconsiderado. A esto, los apelados respondieron que no continuarían negociando por teléfono y que necesitaban ver la posición de los Palou Acosta por escrito antes de las 5 de la tarde de ese día. Ap., pág. 253. La parte apelante respondió que su fax, impresora y escáner estaba dañado, y añadió que se sentía hostigada. Ap., pág. 255. Luego, ese mismo día, a las 7:49 p.m., le informó a los apelados que les estaba enviando parte del contrato, en el cual los Palou Acosta exponían que preferían tratar de cerrar en 75días, pero si no había acuerdo sobre el particular aceptaban los 45días. Ap., pág. 256.

La prueba documental refleja que el documento titulado Option to Purchase contiene términos con firmas en diferentes fechas. En consecuencia, el documento no es un contrato de opción de compra unitario. Los Palou Acosta firmaron el documento original el 31 de enero de 2009; los apelados firmaron el documento modificado mediante tachaduras el 3 de febrero de 2009; y las tachaduras, a su vez modificadas en cuanto al término para cerrar la compraventa, aparecen iniciadas por los Palou Acosta el 9 de febrero de2009 y los apelados lo recibieron el 11 de febrero, a las 7:49 p.m. Ap., pág. 226 a228.

El testimonio de las partes durante la vista corrobora la información que surge de estas comunicaciones. La parte apelante confirmó los correos electrónicos que se presentaron como exhibits durante la vista. Sobre el contrato que contiene todas las firmas, explicó que los apelados lo firmaron cuando se le hicieron los cambios que modificaron el precio de venta a $700,000, aumentó la opción a $15,000 y redujo el término para culminar la transacción a 45 días. Ap., pág. 223 a 225. Posteriormente, el documento se le envió a los Palou Acosta, quienes luego de revisarlo, cambiaron nuevamente los 45días por 75 y le incluyeron un párrafo indicando que si los apelados no aceptaban los 75, se irían con los 45. Ap. 228. El documento, así modificado, se le envió a los apelados el 11 de febrero, a las 7:49 p.m., y estos no lo firmaron.

En el contrainterrogatorio, a preguntas...