Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2012, número de resolución KLAN201100534
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201100534 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2012 |
LEXTA20121031-035 ELA de PR V.
Percon Development Corp.
| | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan CIVIL NÚM.: K EF1990-0134 (1003) SOBRE: Expropiación Forzosa |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Ramos Torres, Juez Ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2012.
Tenemos ante nuestra consideración la revisión de varios dictámenes emitidos por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, en el caso Civil Núm.
KEF1990-0134. Los dictámenes apelados son los siguientes: la Sentencia de 16 de septiembre de 2010, la Sentencia Enmendada de 8 de marzo de 2011, y la resolución emitida el 5 de abril de 2011, todos relativos al procedimiento de expropiación forzosa que el Estado Libre Asociado inició a finales del año 2005, para adquirir 135.4717 cuerdas de una finca de Percon Development Corporation ubicada en el municipio autónomo de Ponce.
Las controversias que en esta etapa debemos dirimir son las relativas a los usos permitidos del sujeto expropiado al momento de su incautación, su justo valor en el mercado según la prueba pericial que ambas partes desfilaron, la corrección en los cómputos de valor que el foro sentenciador efectuó, y si procedía que el tribunal a quo concediera costas a favor de Percon Development Corporation.
Luego de analizar los argumentos de ambas partes, a la luz del derecho aplicable, y luego de auscultar minuciosamente la transcripción de la prueba oral y la prueba documental y pericial vertida durante los siete días de juicio, resolvemos confirmar los tres dictámenes apelados.
Examinemos los hechos relevantes a cada una de las controversias traídas a nuestra consideración.
El recurso consolidado de autos1 tiene su origen en una demanda de expropiación forzosa que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico (E.L.A.), en beneficio de la Autoridad de Carreteras y Transportación de Puerto Rico (Autoridad de Carreteras), presentó el 6 de junio de 1990. El propósito de esa expropiación fue la adquisición de varias parcelas de terreno que ubican en el municipio de Ponce, con una cabida agregada de 39.6608 cuerdas, pertenecientes a Percon Development Corporation (Percon).
Según consta de los autos originales, el fin público expresado por el E.L.A.
fue la construcción de uno de los tramos de la autopista de San Juan a Ponce, denominada por
la Autoridad de Carreteras como el proyecto ACT-525242, Desvío Sur de Ponce.
Percon impugnó la suficiencia de la compensación depositada por el E.L.A. y planteó que la expropiación le ocasionó daños al remanente de la finca, al privarla de un acceso adecuado al mejor uso de su propiedad, y al no disponer apropiadamente de las aguas de escorrentías que generaría el mencionado proyecto.
El 22 de agosto de 1997 las partes se reunieron y estipularon la cabida final de la primera expropiación, el precio unitario por cuerda, la fecha de adquisición, la fecha de pago de la compensación adicional y la controversia respecto a las aguas de escorrentía. El tribunal de instancia aprobó el acuerdo al que llegaron las partes y, conforme a ello, el 30 de septiembre de 1997 dictó una sentencia parcial que hoy día es final y firme y que no está en cuestionamiento en el recurso consolidado que nos ocupa. En este dictamen se hizo constar que el título en pleno y absoluto dominio sobre la propiedad expropiada (las primeras 39.6608 cuerdas), según descrita en el Exhibit A enmendado, quedó investido en el E.L.A. para uso y beneficio de la Autoridad de Carreteras.2
De ese primer procedimiento solo quedó pendiente lo relativo a los daños al remanente de la finca de Percon, que el E.L.A. inicialmente no expropió, y que había quedado enclavado como resultado de la expropiación hecha por el E.L.A. en el año 1997.
Es sobre este remanente de la finca de Percon (unas 135.4717 cuerdas), y su justo valor en el mercado, que versa el presente recurso.
Surge de los autos originales que en una vista celebrada el 4 de octubre de 2000 el E.L.A., en efecto, reconoció que la expropiación del 1997 había
afectado el remanente sur de la finca de Percon al privarla de un acceso adecuado para su mejor uso.
También reconoció el E.L.A. que, para entonces, el desarrollo industrial iniciado por Percon en esos predios había quedado afectado con el diseño final de la obra pública. Así las cosas, en esa vista, el E.L.A. se comprometió a proveerle al remanente del sujeto expropiado un acceso adecuado compatible con su mejor uso.3
En apretada síntesis, y luego de un largo trámite que se extendió por cinco años, el E.L.A.
informó al foro de instancia la alegada imposibilidad de construir el acceso como se había comprometido. Adujo, en esa ocasión, que había advenido en conocimiento de que la Autoridad para el Puerto de las Américas se proponía expropiar la finca en cuestión, como parte de su plan para construir un puerto de trasbordo en la zona sur del país. En atención a ello indicó que no sería sabio ni justo invertir fondos públicos en la construcción de un acceso, ante la inminente adquisición de esta finca para el Súper Puerto de las América.
Así las cosas, en diciembre de 2005 el E.L.A. solicitó expropiar el remanente de la finca de Percon y depositó $12,450,000.00 como cantidad
estimada del justo valor de esa propiedad.4
Para entonces, Percon se encontraba desarrollando, en esos predios, un proyecto de 48 solares que había sido autorizado por la oficina de permisos del municipio autónomo de Ponce. Posteriormente, el 13 de abril de 2007 el E.L.A.
depositó la suma adicional de $2,634,000.00, luego de que su perito tasador estimara que el valor de la propiedad de Percon era supuestamente de $15,084,000.00. Los intereses sobre esta diferencia en valor quedaron en pagarse al momento de dictarse la sentencia final.
Luego de un extenso descubrimiento de prueba que desde entonces se prolongó por tres años más, y de varios trámites procesales, incluido un intento fallido de transacción, el juicio en su fondo se celebró los días 19, 20, 21 y 25 de enero de 2010, el 3 y 4 de febrero de 2010, y el 28 de abril de 2010.5 Durante el juicio, las partes presentaron prueba testifical, documental y pericial en apoyo de sus respectivas contenciones sobre la valoración del remanente de las tierras de Percon y la compensación que el E.L.A. debía pagar por este.
A base de dicha prueba, el tribunal de instancia formuló las siguientes determinaciones en la sentencia parcial que emitió el 16 de septiembre de 2010. Luego de examinar con cuidado la transcripción de la prueba oral que
obra en el expediente, resolvemos que esas determinaciones de hechos, que a continuación pormenorizamos, encuentran apoyo sustancial en la prueba admitida, por lo que las hacemos formar parte de nuestro dictamen:
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Percon adquirió la finca número 37723 mediante la escritura número 8 otorgada en Ponce, Puerto Rico, el 30 de noviembre de 1983. Tras la expropiación practicada originalmente por el ELA, por la que adquirió cuatro lotes con una cabida agregada de 39.6608 cuerdas, la finca quedó reducida a 135.4717 cuerdas de terreno.
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La finca está localizada en el área urbana del Municipio de Ponce. Al norte del sujeto discurre la carretera PR-52 (Expreso Luis A. Ferré). Al otro lado de la PR-52 se encuentra Plaza del Caribe y el Recinto de Ponce de la Universidad de Puerto Rico. Al noreste se encuentran los edificios del Centro Judicial de Ponce, de la Corporación del Fondo del Seguro del Estado, la Clínica de Veteranos y la finca Multeado Estrella. Al este, la finca colinda con la avenida Santiago de los Caballeros, que conecta al centro de la ciudad con el Puerto de Ponce.
Cruzando dicha avenida y hacia el este y el sureste del sujeto se encuentran la urbanización Villa del Carmen y el Hotel Ponce Hilton. Al sur se encuentra la calle municipal de Puerto Viejo que conecta la avenida Santiago de los Caballeros con el área de la playa de Ponce y el antiguo puerto. Cruzando la mencionada calle se encuentra el edificio del Departamento del Trabajo, varias propiedades industriales y los terrenos del Puerto de Ponce. Al oeste la finca colinda con varias propiedades industriales de usos institucionales del Municipio y tiene un acceso a la avenida Hostos, que anteriormente era la vía de conexión entre la ciudad y la playa de Ponce.
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La topografía de la finca es llana. En el 2005 estaba atravesada de norte a sur por un canal de desagüe, construido por la ACT para encausar las aguas de escorrentía generadas por la construcción de la PR-52. Parte de la finca se encuentra incluida en el mapa de inundaciones de FEMA, aunque los peritos de ambas partes coinciden en que la canalización de los ríos [p]ortug[u]és y Bucaná minimizó el riesgo de inundación.
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A la fecha de la expropiación la finca contaba con infraestructura de agua potable, alcantarillado y una subestación de la Autoridad de Energía Eléctrica en la colindancia sur de la propiedad.
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En el 1987 Percon presentó ante la Junta de Planificación (JP) una consulta de ubicación para un desarrollo de solares de uso industrial liviano, denominado Percon Industrial Park. A esa fecha la finca estaba zonificada R-1 y el uso propuesto no era cónsono con esa zonificación. Bajo la reglamentación entonces en vigor se requería la aprobación de la JP mediante el procedimiento de consulta de ubicación.
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El 15 de agosto de 1991 la JP aprobó la consulta de ubicación y determinó que el desarrollo de los terrenos de Percon era viable, autorizando el proyecto industrial...
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