Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2012, número de resolución KLAN201201041
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201201041 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2012 |
LEXTA20121031-052 Duffy V. Stringer
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Vieques. Civil Número: N2CI200800121 Sobre: Daños por Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidente, el Juez Escribano Medina, el Juez Bermúdez Torres y la Juez Ortiz Flores
Ortiz Flores, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2012.
Comparece la señora Charlotte S. Stringer (Sra. Stringer) mediante recurso de apelación ante este Tribunal solicitando que se deje sin efecto una Sentencia sobre daños y perjuicios del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Vieques (TPI), dictada el 29 de mayo de 2012 y notificada el 31 de mayo de ese mismo año, resolviendo luego de juicio plenario la Sra. Stringer frustró injustificadamente la venta de un negocio, lo que causó daños al Demandante-Apelado, el señor Michael Duffy, Jr. (Sr. Duffy).
Adelantamos que, por los fundamentos que se exponen a continuación, se confirma la sentencia recurrida.
La controversia ante nosotros tiene su origen el 3 de noviembre de 2008 mediante la presentación de una demanda ante el TPI.1
El Sr. Duffy alegó que el 3 de febrero de 2007 suscribió un contrato de arrendamiento comercial con la Sra. Stringer sobre un inmueble ubicado en el número 140 de la calle Flamboyán en el sector Esperanza del Municipio de Vieques.2 En dicha propiedad se estableció un restaurante de nombre Duffys.
Conforme el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el subarrendamiento de la propiedad está sujeto al consentimiento de las copropietarias. En la demanda, el Sr. Duffy alegó que la negativa de la demandada a dar su anuencia al negocio que tenía plasmado con unos compradores le causó una pérdida económica $250,000.00 más $50,000.00 en concepto de daños emocionales.3 Posteriormente, enmendó la demanda y solicitó la suma de $370 ,000 .00 como daños económicos y $50,000.00 en concepto de daños emocionales.4
La Sra. Stringer fue emplazada personalmente el 6 de noviembre de 2008.5
El 17 de diciembre de 2008 la demandada solicitó la desestimación de la demanda aduciendo la falta de acumulación de una parle indispensable, la Sra. Duffy.6 Dicha moción fue declarada No Ha Lugar y oportunamente la Sra. Stringer presentó su alegación responsiva a la Demanda Enmendada el 7 de enero de 2009, negando todas las alegaciones.7
Luego de varios incidentes procesales, se celebró el juicio en su fondo.8 Por una parte, el Sr. Duffy presentó los testimonios de la señora Evie Howlett Fritts (Sra. Howlett), el señor Jonathan W. Fritts (Sr. Fritts), la Sra. Duffy y el señor Jason Charles Howard (Sr. Howard).
Por la parte Demandada-Apelante, se presentó el testimonio del señor John Plunkett y la Sra. Stringer. Además, el Sr. Torres presentó prueba documental,9 y la parte Demanda-Apelante hizo lo propio.10
Examinada la prueba testifical y documental, el TPI determinó que la Sra. Stringer es dueña el 51% del edificio comercial sito en el número 140 de la calle Flamboyán en el sector Esperanza del municipio de Vieques. El remanente 49 % porciento le corresponde a la Sra. Duffy, madre del Sr. Duffy. En la primera planta del edificio hay un restaurante, operado por el Sr. Duffy, y en la segunda planta hay un negocio de hospedaje de la Sra. Stringer, que al momento del juicio en su fondo era inoperante.
De acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito,11 el Sr. Duffy se comprometió a arrendar el local por un término de cinco (5) años con opción a renovar el término del arrendamiento, previa notificación a las arrendatarias.
El Duffy había negociado para la venta de su negocio en marcha con el Sr. Fritts en representación de FHP Consulting, Inc. El precio acordado fue $370,000.00, quedando plasmado en un escrito ante notario fechado 23 de octubre de 2008, con vigencia hasta el 8 de noviembre de 2008.12
El acuerdo de opción de compraventa entre los señores Fritts y Duffy estaba sujeto al consentimiento escrito de las copropietarias, las señoras Duffy y Stringer, quienes debían prestar su consentimiento no mas tarde del 8 de noviembre de 2008.13
La consumación del negocio de compraventa entre el Sr. Duffy y FHP Consulting, Inc. dependía de que la Sra. Stringer ofreciera su consentimiento al mismo conforme con la cláusula del contrato de arrendamiento que, en lo pertinente, dispone lo siguiente:
Assignments and Sublease: The LESSEE hereby agrees not to assign this lease voluntarily or involuntarily, nor to sub-lease the Premises or any part of the Leased Premises, without the written consent of the LESSOR (which shall not unreasonably withheld by LESSOR), under penalty of instant forfeiture if this lease.
All rights and liabilities herein given to or imposed upon either of the parties shall extend lo the heirs, executors, administrators and assigns of such party.
Apéndice del recurso, pág. 33. (Énfasis nuestro).
La Sra. Duffy, madre del Sr. Duffy, estaba de acuerdo con la compraventa del negocio y a su vez con el subarrendamiento, por lo que la controversia gira en torno a la ausencia de consentimiento de la Sra. Stringer que no permitió la consumación de la compraventa.
Posterior a la firma del acuerdo de opción de compraventa, se celebró una reunión a la cual acudieron la Sra. Stringer, el Sr. Duffy, el Sr. Plunkett,14 y los señores Fritts, Howard y Prout en representación de FHP Consulting, Inc. Durante el transcurso de la reunión, se le requirió a los representantes de FHP Consulting, Inc. que proveyeran información con relación al negocio que...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba