Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2012, número de resolución KLAN201200900
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201200900 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2012 |
LEXTA20121031-164 Rosario Sanchez v. Arroyo de Córdova
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE BAYAMóN
| MARESA I. ROSARIO SÁNCHEZ | KLAN201200900 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Civil núm.: D AC2007-1835 (701) Sobre: Incumplimiento de Contratos y Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Jueza Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 31 de octubre de 2012.
Las apelantes, la señora Ana Rodríguez Acevedo y la señora Nayda Hernández Calero, nos solicitan que revisemos una sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón que declaró Ha Lugar una demanda de incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, presentada por la señora Maresa I. Rosario Sánchez. Evaluado el recurso presentado y los autos del caso, modificamos la sentencia apelada y así modificada, la confirmamos.
El 10 de febrero de 2004 la apelada, señora Maresa I. Rosario Sánchez y su esposo el señor Jesús M. Rivera Pérez suscribieron un contrato de arrendamiento con la Dra. Awilda Arroyo de Córdova, para el alquiler de los altos de un inmueble propiedad de esta. Dicho alquiler tenía como propósito operar una clínica de estética llamada Bio Derma, Inc. El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue otorgado mediante instrumento privado y no fue inscrito en el Registro de la Propiedad. El mismo tenía una vigencia de cinco años, con un canon de arrendamiento por la cantidad de quinientos dólares ($500.00) mensuales por los primeros tres años y seiscientos dólares ($600.00) mensuales por los últimos dos años.1
Firmado el contrato, la señora Rosario se dedicó, por varios meses, al acondicionamiento y remodelación del local, para lo cual invirtió alrededor de $23,000.00 dólares. Dicha cantidad fue pagada mediante el refinanciamiento de un préstamo personal, una línea de reserva y el leasing de unos equipos de estética2. Finalizada la remodelación, la señora Rosario comenzó a operar el negocio el día 1 de abril de 2005.
Así las cosas, el 30 de junio de 2005 las apelantes, señoras Ana Rodríguez Acevedo y Nayda Hernández Calero, suscribieron una Escritura de Compraventa con la señora Arroyo y su esposo el Sr. Antonio Córdova, mediante la cual adquirieron el inmueble alquilado a la apelada y su esposo3. Luego de la compraventa las nuevas propietarias se comunicaron con los inquilinos, mediante comunicación escrita de 12 de julio de 2005. En dicha comunicación le informaron de la venta del inmueble e indicaron que el canon de arrendamiento de julio 2005 debía serle pagado a ellas, las nuevas dueñas.4 Finalmente citaron a la apelada el 14 de julio de 2005 para discutir el contrato de arrendamiento y para que proveyera la póliza de seguro, el permiso de uso y copia del contrato. En dicha reunión las partes discutieron el contrato de arrendamiento y se entregaron los documentos solicitados. No se llegó a un nuevo acuerdo sobre el referido contrato.
Luego de la antes referida reunión, la señora Rosario realizó los pagos directamente a las apelantes mediante cheque de gerente enviado por correo con acuse de recibo. Así las cosas el 10 de agosto de 2005 las apelantes, por medio de su representación legal, solicitaron a la apelada producir evidencia de los pagos en concepto de canon de arrendamiento previo a la compraventa. Asimismo, le informaron a la apelada que el contrato no permitía el sub-arrendamiento del local, pero que estaban en disposición de negociar la salida prematura del contrato.5
Durante todo este tiempo la apelada continuó operando la clínica con la anuencia de las propietarias y conforme a los términos del contrato de arrendamiento firmado con los anteriores dueños. Asimismo, a los dos años de vigencia del contrato, las apelantes aumentaron el canon de arrendamiento a seiscientos dólares ($600.00), conforme lo acordado en el referido contrato.
El 16 de noviembre de 2006, las apelantes presentaron una demanda de desahucio en precario contra la parte apelada6. En la misma solicitaron a la apelada el desalojo inmediato de la propiedad levantando la teoría de venta quita renta. Por su parte, la apelada reconvino en una reclamación de daños y perjuicios. Celebrado el juicio la apelada acordó desalojar voluntariamente el inmueble y desistió sin perjuicio de su reconvención. En virtud de ello, el Tribunal de Instancia dictó sentencia por transacción el 15 de marzo de 2007, la cual fue notificada el 29 de marzo de 2007.7 Dictada la sentencia, la apelada operó su negocio hasta el 19 de abril de 2007, cuando procedió a desalojar el inmueble alquilado.
El 7 de mayo de 2007 la apelada presentó demanda en incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, en la que alegó que tenía un contrato de arrendamiento del local donde operaba su clínica de estética y que luego de la venta del inmueble continuó arrendando el espacio y operando la clínica con anuencia de las nuevas propietarias. Alegaron además, que alrededor de un año después de dicha venta, las nuevas propietarias comenzaron a tener problemas con el estacionamiento del edificio, por lo cual instaron un pleito de desahucio contra la apelada, lo que tuvo como efecto el cierre de su negocio8. A tenor de ello, la apelada reclamó daños por el incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Luego de varios trámites procesales, el juicio en su fondo se celebró el día 6 de mayo de 2012. En el mismo testificaron la apelada, señora Rosario y la coapelante, señora Arroyo. Durante su testimonio la señora Rosario testificó que mientras mantuvo la clínica de estética devengaba ingresos de veinticinco mil dólares ($25,000) anuales. Añadió que, una vez cerró el negocio, le fue imposible conseguir empleo por lo que sus ingresos se vieron reducidos significativamente. El ingreso de esta se vio limitado a alrededor de cien dólares ($100.00) semanales que generaba al prestar servicios profesionales como esteticista. Declaró además que esta tuvo pérdidas económicas por la inversión que realizó para la remodelación y acondicionamiento del negocio ascendentes a $25,000.009, para lo cual había asumido un préstamo y una línea de crédito.
Por su parte, la señora Arroyo testificó que una vez adquirieron el edificio permitieron que la señora Rosario continuara operando el negocio, pero que nunca otorgaron un nuevo contrato. Añadió que enfrentaron algunos problemas con el pago del canon de arrendamiento, pues se debían varios meses de renta y la apelada nunca presentó evidencia de haberlos realizado, según requerido mediante comunicación escrita.
Evaluada la prueba y los testimonios de las partes el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia en la que determinó que las apelantes, al recibir los pagos del arrendamiento y poner en vigor varias de las cláusulas del contrato original, asumieron el mismo por lo que se configuró una novación del contrato. Consecuentemente, al terminar el contrato previo al vencimiento del mismo, estas incurrieron en incumplimiento de contrato, por lo que el foro apelado las condenó a al pago de $23,380.12 más intereses, por concepto de reparación, preparación y remodelación del inmueble. Además, ordenó el pago de $47,916.67 más intereses, por concepto de ingresos dejados de devengar por la apelada, así como el pago de $1,000.00 por concepto de daños y angustias mentales.
Inconforme con dicha determinación, las apelantes acuden ante este tribunal y nos solicitan revisemos dicha sentencia. En síntesis, alegan que erró el Tribunal de Primera Instancia al no desestimar la reclamación de Bio Derma Inc., toda vez que esta carece de legitimación activa por no haber sido parte del contrato de arrendamiento que motiva esta reclamación el cual, a su vez, no permitía el subarrendamiento del local a terceros. De igual manera argumentaron que no procedía la reclamación de Bio Derma, Inc. por esta no tener personalidad jurídica al haber sido disuelta en un procedimiento previo de quiebras.
Las apelantes añaden que erró el tribunal al determinar que la parte apelada presentó el expediente corporativo y los estados financieros de Bio Derma Inc., cuando estos nunca fueron introducidos en evidencia. Así también, arguyen que erró el foro primario al conceder daños a la apelada, aun cuando estos...
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