Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Mayo de 2013, número de resolución KLAN200900914
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200900914 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Mayo de 2013 |
LEXTA20130531-019 Queen Bee Inc.
v. Guaynabo Property Developers
| QUEEN BEE, INC. | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón. CIVIL NÚM. D AC2006-2317 (504) SOBRE: NULIDAD DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS |
Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Román, Juez Vizcarrondo Irizarry y Jueza Fraticelli Torres
Rivera Román, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 31 de mayo de 2013.
Guaynabo Property Developers, Inc. (en adelante Guaynabo Property) nos solicita que revisemos una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, en la que se declaró con lugar la demanda presentada por Queen Bee, Inc. (en adelante Queen Bee).
Por los fundamentos que exponemos a continuación, se modifica la sentencia para eliminar la partida de $190,000 concedida por la pérdida económica del restaurante. Así modificada, se confirma la sentencia.
Veamos los hechos y el trámite procesal del caso.
Queen Bee es una corporación que se dedica a la operación y administración del restaurante Fussion Bee (en adelante el restaurante), localizado en la Avenida Esmeralda #7 en Guaynabo. Como parte de los requisitos para obtener el permiso de uso del restaurante, Queen Bee debía contar con estacionamiento para sus clientes.
La Sra. Madeline Maldonado Rosa (en adelante Sra. Maldonado), presidenta de Queen Bee, suscribió un contrato de arrendamiento con Guaynabo Property el 8 de noviembre de 2005.
Mediante el contrato, arrendó un solar de 1,200 metros cuadrados, localizado en la Avenida Esmeralda, esquina Marginal, C-22, Urbanización Highland Gardens.1 En representación de Guaynabo Property, firmó el contrato de arrendamiento el Sr.
Julio Blanco DArcy (en adelante el Sr. Blanco).
Entre las condiciones establecidas en el contrato, Guaynabo Property se obligó a ofrecer la primera opción de compra a Queen Bee en caso de que pusiera el lote en venta. Además, en la cláusula quinta se estableció:
El arrendatario es responsable del mantenimiento de la propiedad, de obtener todos los endosos y permisos para el uso de la propiedad como estacionamiento y es responsable de cualquier penalidad impuesta al arrendador por parte de cualquier entidad gubernamental.2
El expediente establece que, de forma paralela, el mes de diciembre de 2005, la Oficina de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de Guaynabo, aprobó una solicitud de anteproyecto radicada por la Sra. Maldonado3. La referida solicitud fue aprobada con fecha del 20 de diciembre de 2005 mediante resolución emitida en el Caso Núm.
2005-00788. La petición solicitaba aprobación para legalizar una ampliación de la estructura que ocuparía el restaurante Fussion Bee4. La aprobación del anteproyecto se condicionó a que la peticionaria cumpliera con ciertos requisitos solicitados por la Autoridad de Energía Eléctrica (A.E.E.) ya que la ampliación afectaba una servidumbre eléctrica a favor de tal institución. De igual forma la aprobación requería que junto con la radicación del proyecto final se habilitaran espacios adicionales de estacionamiento, copia del contrato de arrendamiento del solar donde se fuese a proveer tal estacionamiento y copia del plano donde se ilustrara el estacionamiento.
Posteriormente las partes entraron en negociaciones para pactar un acuerdo de compraventa del solar arrendado. Una vez acordaron la cantidad la Sra.
Maldonado y el Sr. Blanco se reunieron en el restaurante para firmar un contrato de opción de compra el día 12 de mayo de 2006. El contrato de opción no se firmó en esa reunión pues la Sra. Maldonado recibió una llamada de su abogado. El abogado le indicó que sobre el terreno arrendado pesaba una servidumbre y sentencia que prohibían el uso del espacio para propósitos comerciales. El mismo día la representación legal de Queen Bee cursó a Guaynabo Property, vía facsímil, una comunicación indicando que el contrato era nulo. Queen Bee solicitó el rembolso de los cánones de arrendamiento y otros gastos y envió copia de la sentencia aludida5.
Así las cosas, Guaynabo Property entregó a la mano a la Sra. Maldonado una carta en la que informó la recisión de contrato de arrendamiento6. Un mes después, la representación legal de Queen Bee cursó una carta a Guaynabo Property indicando que el contrato era nulo y procedía la devolución de las prestaciones y gastos hechos en virtud del contrato. Se reclamó un total de $16,800.
Luego de varios trámites de cobro extrajudiciales, Queen Bee presentó una demanda contra Guaynabo Property, el 5 de julio de 2006. Alegó que luego de arrendar el solar, la Sra. Maldonado advino en conocimiento de que, debido a una sentencia del Tribunal de Apelaciones el solar no podía utilizarse como estacionamiento, porque estaba gravado con una servidumbre en equidad y estaba clasificado como un predio residencial. La sentencia se emitió el 30 de noviembre de 1998, en el caso Highland Gardens v. Autoridad de Comunicaciones y Guaynabo Developers, Inc., KLAN9700392.
Además, Queen Bee alegó que Guaynabo Development tenía conocimiento de la sentencia, pero ocultó este hecho al momento de perfeccionarse el contrato de arrendamiento. Adujo que Guaynabo Property obró de mala fe, toda vez que incluyó una cláusula contractual que la hizo responsable de obtener los permisos para el estacionamiento, a sabiendas de que existía una sentencia judicial que prohibía tal uso.
Ante ello, solicitó la devolución de los $9,000 que pagó por el arrendamiento del solar. Solicitó $2,500 por gastos de mantenimiento y limpieza del local para habilitarlo como un estacionamiento. Señaló que Guaynabo Property ofreció venderle el solar por 1.2 millones de dólares, por lo que incurrió en gastos de tasación ascendentes a $5,300. La referida tasación se hizo como parte de las gestiones de compraventa del solar.
Solicitó que se decretara la nulidad del contrato de arrendamiento y se concediera una indemnización no menor de $50,000 por los daños sufridos. De igual forma, en la súplica se solicitó la concesión de $50,000 por daños ocasionados al demandante y una suma adicional no menor de $17,000 por gastos y honorarios de abogados.
Particularmente, en la alegación número trece (13) de la demanda Queen Bee reclama la peticionaria daños por la pérdida de ingresos que supone la falta de utilización del estacionamiento cuando ya se había proyectado la operación del restaurante Fussion Bee con dicho estacionamiento7.
Por su parte Guaynabo Property, contestó la demanda y presentó las defensas afirmativas correspondientes.
Concluido el descubrimiento de prueba, Queen Bee y Guaynabo Property presentaron un informe de conferencia preliminar. En esta ocasión, Guaynabo Property alegó que la servidumbre en equidad no establecía una prohibición total del uso comercial del solar, ya que en octubre de 2000 se consiguieron unos permisos para utilizarlo como un negocio de renta de automóviles. A pesar de que el negocio no pudo concretarse por la falta de fondos, alegó que se logró cambiar el uso residencial del solar en aquel momento. Advirtió, además, que el 22 de diciembre de 2003, el Municipio de Guaynabo convirtió la Avenida Esmeralda (área cercana) en comercial (C-1), y se incluyeron 8 casas de Highland Gardens. Todos estos cambios sucedieron luego de la sentencia del 1998. También alegó que Queen Bee obtuvo el permiso de uso del restaurante, el 18 de mayo de 2006, luego de que alquilara 30 espacios de estacionamientos a la corporación A.S. Badillo (Badillo) mediante un contrato suscrito el 17 de mayo de 2006. Ante ello, argumentó que no procedía la reclamación por los ingresos que dejó de generar el restaurante.
Unos diez (10) días antes de la vista en su fondo Queen Bee presentó una solicitud titulada Urgente Moción de Sentencia Sumaria8. El día del juicio, Guyanabo Property presentó su oposición9. Los escritos quedaron sometidos sin ser resueltos previo a la celebración de la vista en su fondo.
El Tribunal de Instancia celebró el juicio el 17 de noviembre de 2008. Queen Bee presentó como testigos a la Sra. Maldonado y al Sr. Alex Martínez Maldonado, administrador de Fussion Bee. La prueba testifical de Guaynabo Property consistió en el testimonio del Sr. Blanco.
Como parte de su testimonio, el Sr. Martínez indicó ser el administrador de Fussion Bee, encargado de realizar las operaciones diarias del negocio. Martínez realizaba las tareas administrativas del negocio desde sus comienzos.10
Testificó sobre los cánones de arrendamiento, lo invertido en limpieza y acondicionamiento del local y los gastos incurridos en virtud de las negociaciones de compraventa. No se presentó prueba documental sobre los hechos11.
Sobre los ingresos dejados de percibir, indicó que el restaurante hubiese generado $190,000 si durante el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento hubiese estado operando, siendo ése el periodo de tiempo en el que se supone se hubiese obtenido un permiso de uso12. Para calcular esta cantidad, el Sr.
Martínez tomó en consideración el ingreso bruto que se reportó en la planilla del restaurante del 2007. La planilla de contribución sobre ingreso del 2007 no se presentó como evidencia. Además, testificó sobre el cálculo que realizó para obtener los días que el restaurante no operó durante la vigencia del contrato de arrendamiento. El Sr. Martínez dividió el ingreso anual para computar el ingreso diario del restaurante (a razón de un 60% de ganancia) y lo multiplicó por los 144 días que el negocio dejó de operar. Esos 144 días en que hubiese operado el restaurante contaban desde la firma del contrato de arrendamiento hasta que arrendó otro estacionamiento, el 17 de mayo de 2006, y obtuvo un permiso de uso.
Sometida la prueba de la parte demandante, Guaynabo Property presentó el testimonio del Sr...
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