Sentencia de Tribunal Apelativo de 10 de Junio de 2013, número de resolución KLRA201200108

LEXTA20130610-030 Lorenzo v. Junta de Directores del Cond. Continental Beach Resort

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL IV

CLAUDIA LORENZO Recurrido v. JUNTA DE DIRECTORES DEL CONDOMINIO CONTINENTAL BEACH RESORT Recurrente

KLRA201200108

REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor QUERELLA NÚM.: SJ0006934 SOBRE: Ley de Condominios

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres

Ramos Torres, Juez Ponente

S E N T E N C I A

En San Juan, Puerto Rico a 10 de junio de 2013.

Comparece ante este Tribunal de Apelaciones la Junta de Directores del Condominio Continental Beach Resort (la Junta) y nos solicita que revisemos una resolución emitida el 15 de noviembre de 2011 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). Mediante dicho dictamen el DACO declaró nulo el séptimo párrafo del Artículo XXVI del Reglamento de Administración y Copropiedad del Condominio Continental Beach. Además, ordenó la celebración de una nueva asamblea extraordinaria para determinar lo relacionado a la construcción de una plazoleta.

Por los fundamentos expuestos a continuación, revocamos la decisión del DACO.

I.

El 26 de septiembre de 2011 la señora Claudia Lorenzo (señora Lorenzo) presentó una querella ante el DACO. En la misma sostuvo que el 13 de agosto de 2011 se celebró una asamblea extraordinaria en el complejo residencial Continental Beach Resort en Río Grande. Arguyó que durante la misma se discutió la construcción de unas plazoletas en el área común de los patios laterales de los apartamentos de esquina del referido complejo. Adujo que el proceso de votación fue uno atropellado, ya que no se verificó el derecho al voto de los titulares presentes basado en las deudas pendientes. Ello así, ya que el Artículo XXVI del Reglamento de Administración y Copropiedad del Condominio Continental Beach establece que “[a]aquellos Titulares que adeuden (2) dos o más plazos consecutivos, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad.” Asimismo, dispone en su párrafo ocho (8) que “la Junta de Directores podrá, por voto de mayoría, adoptar medidas de restricción de uso de los elementos comunes, contra aquellos Titulares que muestren una actitud de incumplimiento continuo al pago de las cuotas de mantenimiento que se les ha impuesto. Se entenderá, que el adeudar tres (3) o más plazos consecutivos por un Titular, es incumplimiento sustancial que da lugar a la implementación de las medidas que así se adopten. Expresamente, podrá la Junta de Directores restringir al titular moroso, del uso de las siguientes facilidades comunes: (a) [á]rea de estacionamiento[;] (b) [á]reas recreativas, tales como jardines, piscinas, y canchas de juego[;] (c) [s]uministro de agua que se conduzca al apartamiento del Titular por cañerías comunales[;] (d) [s]uministro de energía eléctrica que cumpla con la condición anteriormente indicada[;] (e)

[y] podrá finalmente restringirle de usar cualesquiera otras facilidades, cuyo, cuido y mantenimiento, o establecimiento, propio de una facilidad que requiera del desembolso de los fondos comunales.” Por lo que, solicitó la nulidad de la votación y la celebración una nueva asamblea extraordinaria. El 21 de octubre de 2011 la Junta presentó su contestación a la querella negando las alegaciones esenciales de la misma.

El 7 de noviembre de 2011, la Junta presentó una moción de desestimación, en la que adujo que solo había un titular que adeudaba más de dos (2) cuotas de mantenimiento. Por ende, solo procedía la nulidad de un voto y no el de la asamblea extraordinaria. Añadió, que aun así la mayoría de los propietarios estaban en contra de la construcción de las plazoletas.¹ También planteó que existía una resolución final del DACO que disponía que para la construcción de las plazoletas en un área verde del complejo de viviendas Continental Beach Resort, se necesitaba el consentimiento unánime del Consejo de Titulares. Así pues, la agencia concluyó que las losas instaladas en el patio lateral del apartamento 10D² estaban en incumplimiento con la Ley de Condominios³ y procedía la remoción de las mismas.

El 10 de noviembre de 2011, el DACO celebró la vista administrativa y el 15 de noviembre de 2011 emitió su resolución final. En la misma determinó que:⁴

Se declara nulo y sin eficacia alguna el séptimo párrafo del Artículo XXVI del Reglamento de Administración y Co-propiedad del Condominio Continental.

Dentro del plazo de veinte (20) días a partir de la notificación de esta Resolución, la Junta de Directores del Condominio Continental Beach Resort citará a una reunión de su Consejo de Titulares para que por éstos [sic] se decida por unanimidad lo que estimen pertinentes en relación al asunto de construir en el área común de los patios laterales de los apartamentos esquina una plazoleta de igual proporción y materiales que la existente en el frente de los apartamentos así como cualquier otro asunto que sea incluido en la agenda, cumpliendo con las formalidades establecidas en los Artículos 38-A, 38-B y 38-C. Dicha reunión deberá celebrarse en primera o segunda convocatoria dentro de los sesenta (60) días siguientes de notificarse esta Resolución.

En el término de cinco (5) días a partir de la notificación de esta Resolución, la Junta de Directores del Condominio vendrá obligada a colocar copia de la presente Resolución en los medios de comunicación general del Condominio (tablón de edictos u otros similares) para informar la presente determinación a la comunidad de titulares.

Se le apercibe a la Junta de Directores que de no cumplir con lo ordenado, se le impone una multa administrativa hasta $10,000 dólares [sic] y se tomará la acción legal correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no le relevará de cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará el auxilio del Tribunal para hacer cumplir la misma.

…

El 7 de diciembre de 2011 la Junta presentó una moción de reconsideración, en la que alegó que el DACO no debió de ordenar la celebración de una nueva asamblea extraordinaria. El 15 de diciembre de 2011 la señora Lorenzo presentó su escrito en oposición. El 19 de enero de 2012 el DACO emitió una resolución mediante la cual denegó la reconsideración.

II.

Inconforme con dicho dictamen recurre ante nos la Junta y alega que el DACO cometió los siguientes errores:

Erró el DACO al determinar que la Querellada-Recurrente no demostró que la votación de la oposición al acuerdo de los 14 titulares fuera fundamenta[da]

expresamente, bien en la asamblea o por escrito y que no fuera basada en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad como lo exige el Artículo 38 C (d).

Erró el DACO al determinar que procede que la Junta de Directores del Condominio convoque a una asamblea extraordinaria para que su Consejo de Titulares determine por unanimidad el asunto de construir en el área común de los patios laterales de los apartamentos esquina una plazoleta de igual proporción y materiales que la existente en el frente de los apartamentos en virtud del Artículo 42(d).

En síntesis, la Junta plantea que el DACO incidió al determinar que los condóminos que se opusieron a la construcción de la plazoleta no fundamentaron su decisión de conformidad con el Artículo 38c de la Ley de Condominios⁵, por lo que dicho foro ordenó la celebración de una nueva asamblea extraordinaria.

III.

-A-

El Artículo 38c de la Ley de Condominios, supra, establece como se llevarán a cabo los acuerdos del Consejo de Titulares. En su inciso d dispone lo relacionado a las votaciones que requieren unanimidad. En lo pertinente señala que:

Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:

(a) …

(b) …

(c) …

(d) Cuando todos los titulares presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad, adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.

La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad, deberá...