Sentencia de Tribunal Apelativo de 11 de Junio de 2013, número de resolución KLCE201300282

LEXTA20130611-033 Posadas de PR v. Rodríguez Cabra

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN – GUAYAMA

PANEL II

POSADAS DE PUERTO RICO ASSOCIATES, L.L.C. Demandante Peticionaria v. IVÁN RODRÍGUEZ CABRA; VANESSA RODRÍGUEZ AXTMAYER; ÉRIKA RODRÍGUEZ AXTMAYER; NILDA SANTIAGO CARRIÓN; WALDEMAR RODRÍGUEZ SANTIAGO; RAFAEL IVÁN RODRÍGUEZ SANTIAGO; RICARDO RODRÍGUEZ SANTIAGO; ROBERTO RODRÍGUEZ SANTIAGO Demandados Recurridos

KLCE201300282

Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan Civil Núm.: K2AC2007-0469 (908) Sobre: Incumplimiento de contrato; daños y perjuicios

Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.

Morales Rodríguez, Juez Ponente

RESOLUCIÓN

En San Juan, Puerto Rico, a 11 de junio de 2013.

Posadas de Puerto Rico Associates, L.L.C y Miramar City Corporation suscribieron un contrato privado para el arrendamiento de un inmueble el 14 de agosto de 1978. Este inmueble era propiedad de Miramar. Las partes acordaron el arrendamiento de la propiedad por un término de nueve años que podría extenderse a opción de Posadas por nueve términos adicionales de diez años cada uno por un canon anual

que aumentaría de manera progresiva ascendente. El inmueble tiene una cabida de 1,266.80 metros cuadrados y se encuentra en la Avenida Ashford del Condado.

El 11 de diciembre de 1984, las partes otorgaron una escritura pública en la que ratificaron los términos del contrato. Esta escritura se inscribió en el Registro de la Propiedad, al folio 99 del tomo 721 de Santurce Norte, finca número 10414.

Miramar se disolvió en 1986. Tras la liquidación de la corporación, Iván A.

Rodríguez Cabra, Vanessa Rodríguez Axtmayer, Erika Rodríguez Axtmayer, Nilda Santiago Carrión, Waldemar Rodríguez Santiago, Rafael Iván Rodríguez Santiago, Ricardo Rodríguez Santiago y Roberto Rodríguez Santiago adquirieron la titularidad del inmueble. Éstos y éstas se convirtieron en la parte arrendadora.

La parte arrendadora presentó una demanda contra Posadas y Lehman Brothers, Inc. que era cesionaria del arrendamiento el 27 de mayo de 2005. En síntesis alegó que el término del contrato era muy largo. Solicitó que se dictara sentencia declaratoria para establecer un nuevo término razonable y adecuado. El foro desestimó la demanda con perjuicio. Concluyó que no estaba facultado para alterar los términos pactados en un contrato válido. La parte arrendadora apeló. En Iván Rodríguez Cabra y otros vs. Posadas de Puerto Rico, res. el 21 de julio de 2006, KLAN0600428, un panel hermano de este Tribunal confirmó la sentencia impugnada.

Posadas solicitó la extensión del contrato por un nuevo término de diez años. La parte arrendadora se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento. El 17 de octubre de 2007, Posadas presentó demanda de incumplimiento de contrato y daños. Comenzó a consignar el dinero del arrendamiento en la Secretaría del Tribunal.

La parte arrendadora contestó la demanda y presentó una reconvención el 13 de diciembre de 2007. Alegó que Posadas incumplió su obligación contractual al no pagar los cánones de arrendamiento a tiempo y ofrecer una suma menor de la acordada.

Solicitó la resolución del contrato. El 24 de abril de 2008 enmendó la reconvención para añadir una causa adicional: que Posadas no cumplió con la cláusula número cuatro del contrato. Dicha cláusula prohíbe gravar el arrendamiento para garantizar obligaciones que no estén relacionadas con la construcción, operación, remodelación o mejoras de un edificio o estructura levantada en la propiedad arrendada.

Posadas solicitó que se dictara sentencia sumaria el 3 de noviembre de 2009. Alegó que la reclamación debía ser desestimada al amparo de la doctrina de cosa juzgada e impedimento colateral por sentencia. Sostuvo que la parte arrendadora estaba obligada a presentar la reclamación de incumplimiento contractual en el pleito anterior entre las mismas partes. La parte arrendadora se opuso.

El Tribunal de Primera Instancia denegó la solicitud de sentencia sumaria mediante Resolución emitida el 22 de junio de 2010. Concluyó que lo único que se resolvió en el primer pleito fue que los tribunales no podían alterar el término de duración del contrato y que no se dilucidaron alegaciones de incumplimiento contractual ni de resolución del contrato. Posadas recurrió. Insistió en que la doctrina de cosa juzgada e impedimento colateral por sentencia impedía que la parte arrendadora presentara su reconvención. En Posadas de Puerto Rico vs. Iván Rodríguez Cabra y otros, res. el 14 de octubre de 2010, KLCE201001053, un panel hermano de este Tribunal denegó el auto.

El 29 de agosto de 2011, Posadas presentó “Moción de sentencia sumaria parcial de reconvención enmendada”. En cuanto a la alegación del pago tardío de los cánones de arrendamiento, alegó: “[e]n su día Posadas demostrará que el alegado pago tardío no da lugar a la resolución porque los demandados no cumplieron con las notificaciones que para ello requiere el contrato.” Sobre el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato, sostuvo:

Es un hecho no controvertido que Posadas no ha constituido hipoteca alguna sobre el inmueble ni sobre el arrendamiento. Posadas cedió el Contrato de Arrendamiento en garantía colateral de un préstamo, a lo que tenía derecho porque el Contrato no prohíbe, limita ni condiciona el derecho de arrendatario a ceder el arrendamiento. Además, los derechos de los demandados bajo el contrato en nada se afectan con la cesión en garantía ya que Posadas continúa siendo responsable de todas sus obligaciones bajo el Contrato.

La sección del Contrato en que los Demandados basan su alegación impone ciertas condiciones para que arrendatario pueda hipotecar el arrendamiento, pero no impone condición alguna para que pueda ceder el mismo. Según lo resuelto ya por este Tribunal en un pleito anterior entre las partes, el Contrato es claro y hay que atenerse a sus términos. No pueden variarse los mismos para imponer condiciones no pactadas. (Subrayado en el original.)

Posadas alegó que tenía derecho a ceder arrendamiento porque no existía limitación o prohibición alguna en el contrato. Planteó que esta era la norma pautada por el Tribunal Supremo en E.J. Sportwear, Inc. vs. Martell, 103 D.P.R. 410, 413 (1975), y recordó al tribunal parte de lo resuelto en este caso:

El Art. 1440 de nuestro Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4035, le permite al arrendatario subarrendar la propiedad en todo o en parte, sin perjuicio de su responsabilidad para con el arrendador, a menos que dicha facultad se prohíba expresamente. Aunque el Código guarda silencio sobre el particular y existe variedad de criterios entre los comentaristas, nuestra jurisprudencia equipara la cesión al subarriendo en estas situaciones, mas, entendiéndose que tampoco se releva al cedente de sus obligaciones primitivas para con el arrendador.

Becerril vs. Post, 22 D.P.R. 732 (1915). Véanse: 2 De Diego, Instituciones de Derecho Civil Español 230; Espín, Manual de Derecho Civil Español, 21 ed., vol.

III, 1961, págs.552-555.

La parte arrendadora se opuso. En resumen, alegó que Posadas había quebrantado sus obligaciones contractuales al gravar sus derechos sobre el arrendamiento cuando cedió el contrato a favor de un tercero en garantía de una obligación que nada tenía que ver con la construcción, operación, remodelación o mejoras de un edificio o estructura erigidas en la propiedad arrendada. Además, no le notificó la identidad de su acreedor según requiere el contrato. Planteó que en el derecho anglosajón los términos mortgage e hypothecate tienen significados distintos y no son sinónimos de la institución de la “hipoteca” del derecho civilista como sostiene Posadas. Explicó que el concepto hypothecate significa dar en garantía un bien o un derecho.

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