Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Junio de 2013, número de resolución KLRA201300283

LEXTA20130626-013 Gonzalez Rodríguez v. Batista

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN - GUAYAMA

Panel II

OMAYRA GONZÁLEZ RODRÍGUEZ Recurrida v. JOSÉ BATISTA Recurrente

KLRA201300283

Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: SJ0007832 Sobre: Compraventa

Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.

Figueroa Cabán, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de junio de 2013.

Comparece el señor José Batista, en adelante el señor Batista o el recurrente, y solicita que revoquemos una resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante DACO, mediante la cual se declaró con lugar una Querella por violación a la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico, Ley Núm. 10-1994, 20 L.P.R.A. secs. 3025 et seq., en adelante Ley de Bienes Raíces y se le ordenó reembolsar la suma de $10,000.00.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la resolución recurrida.

-I-

La señora Omayra C. González Rodríguez, en adelante la señora González o la recurrida, presentó una Querella Bienes Raíces-Ley 10 contra el recurrente.

Solicitó la “devolución de opción” otorgada en un contrato de compraventa ya que “el préstamo fue denegado por razones de ingreso”.¹

Oportunamente, el señor Batista presentó Contestación a la Queja. Adujo que la señora González “incumplió el contrato, sin justa causa. Radicó su solicitud de préstamo en forma tardía, ocultó una alegada denegación por problemas de crédito e ingresos, y a sabiendas de la misma, solicitó extender el contrato”.²

Así las cosas, DACO celebró la vista administrativa. Luego de aquilatar la prueba documental y testifical, formuló las siguientes determinaciones de hechos:

1. El 2 de mayo de 2011 la parte querellante firmó un contrato de opción por el término de 90 días, para la compraventa de una propiedad ubicada en la urbanización Las Nubes en Hacienda San José. La querellante entregó un cheque por la cantidad de $10,000.00 a la parte querellada como adelanto.

2. La parte querellada es corredor de bienes raíces quien en la transacción actuó en representación de la parte vendedora.

3. La opción a compraventa tenía un término de 90 días.

4. Conforme al contrato de compraventa, en lo concerniente a la devolución del depósito entregado por la parte querellante, la parte querellada retendría el dinero si el préstamo era denegado por información incorrecta u omisión de información. Si la querellante contribuyese a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos de la entidad financiera.

5. Por el contrario, el depósito sería devuelto a la querellante si no conseguía el financiamiento hipotecario sin haber contribuido de forma alguna a la no obtención del préstamo, restándole la cantidad de $100.00.

6. El 8 de junio de 2011 la parte querellante solicitó un préstamo hipotecario en Oriental Bank. Anteriormente, ya la querellante había sido pre-cualificada por otro banco.

7. Al momento de solicitar el financiamiento de la propiedad, se le informó por el banco a la querellante que si saldaba unas deudas sería aprobado. Debido a la naturaleza de la profesión de la querellante, quien es doctora, depende del desembolso que hagan los planes médicos para recibir su ingreso.

8. El 1 de julio de 2011 el banco deniega la solicitud de préstamo debido a insuficiencia de ingresos para la cantidad solicitada, exceso de obligaciones en relación al ingreso y cuentas en delincuencia.

9. La parte querellante estaba en espera de un pago, por lo que solicitó una extensión de 60 días al contrato de opción luego de denegado el préstamo y la cual fue aceptada, a pesar de no haberse firmado por la querellante. El querellado solicitó además que se entregase adicional la suma de $5,000.00.

10. Debido a que el querellado y el corredor de bienes raíces que representaba a la querellante no lograron ponerse de acuerdo para concretar una reunión, los $5,000.00 nunca fueron entregados.

11. Al momento de solicitar la extensión no se le informó al querellado que el préstamo ya había sido denegado por el banco.

12. No es hasta que el querellado le informa a la querellante que el depósito sería confiscado, que el 30 de noviembre la querellante le indica que el préstamo había sido denegado. La vendedora de la propiedad perdió un comprador de la propiedad por la opción otorgada a la querellante.

13. Durante el mes de diciembre de 2011 la querellante recibió el pago de MCS que estaba esperando para saldar las deudas que la cualificarían para la aprobación del préstamo.

14. La querellante solicita que le sea devuelto el depósito de $10,000.00.³

A la luz de lo anterior, DACO determinó:

…la querellante no mintió en su solicitud ni contribuyó a la denegatoria del préstamo. Por el contrario, debido al tipo de profesión que practica informó al banco que podía saldar unas deudas una vez recibiera el pago de un plan médico, pero por no poder esperar el pago, tal y como la querellante radicó su solicitud, el banco denegó. El contrato establece que la cantidad entregada como depósito será devuelta restándole la suma de cien dólares ($100.00).⁴

Por ello,

…Conforme al contrato convenido, la parte querellada retendría el dinero entregado por concepto de depósito si la parte querellante contribuía, proveyendo información falsa, a la denegatoria del préstamo hipotecario. No quedó evidenciado ante este Departamento que la parte querellante haya ocasionado la denegatoria del préstamo. Al no mediar culpa de la compradora, procede la devolución de los $10,000.00 a la parte querellante.

No procede la deducción de $100.00 ya que dicho acuerdo contraviene las disposiciones de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico.⁵

En consideración a lo anterior, DACO declaró con lugar la Querella y ordenó al señor Batista a reembolsar a la recurrida la suma de $10,000.00.

El recurrente presentó una Moción Solicitando Determinaciones de Hecho Adicionales y en Reconsideración la que fue declarada no ha lugar por DACO.⁶

Inconforme con dicha determinación, el señor Batista presentó un Recurso de Revisión en el que alega que DACO cometió el siguiente error:

ERRÓ EL DACO CUANDO DETERMINA COMO UN HECHO PROBADO QUE LA QUERELLANTE NO HABÍA INFORMADO AL QUERELLADO QUE SU PRÉSTAMO HABÍA SIDO DENEGADO, PARA LUEGO EN FORMA CONTRADICTORIA CONCLUIR Y DETERMINAR QUE NO MEDIO CULPA ALGUNA DE LA QUERELLANTE EN EL TRÁMITE DE LA COMPRAVENTA QUE JUSTIFICARA LA RETENCIÓN DEL DEPÓSITO COMO PENALIDAD.

Examinados los escritos de las partes y los documentos que obran en autos, estamos en posición de resolver.

-II-

La revisión judicial de las decisiones administrativas tiene como fin primordial delimitar la discreción de los organismos administrativos, para asegurar que ejerzan sus funciones conforme la ley y de forma razonable.⁷ A esos efectos, la revisión judicial comprende tres aspectos: la concesión del remedio apropiado, las determinaciones de hecho, y las conclusiones de derecho del organismo administrativo.⁸

Por esa razón, la intervención judicial debe circunscribirse a determinar si el remedio concedido fue apropiado, si las determinaciones de hechos están razonablemente sostenidas por la prueba y si las conclusiones de derecho del organismo administrativo son correctas.⁹

Además, el tribunal debe determinar si la agencia en el caso particular actuó arbitraria, ilegalmente, o de manera tan irrazonable que su actuación constituyó un abuso de discreción.¹⁰

Ahora bien, es una norma firmemente establecida que las decisiones de los organismos administrativos gozan de deferencia por los tribunales y se presumen correctas.¹¹ Por tal razón, al revisar las determinaciones de las agencias administrativas, los tribunales tienen gran deferencia en virtud de la experiencia en la materia y pericia de estos organismos.¹²

Por ende, la revisión judicial es limitada.¹³

No obstante lo anterior, la deferencia judicial cede ante las siguientes circunstancias: cuando la decisión no está basada en evidencia sustancial; cuando el organismo administrativo ha errado en la aplicación o interpretación de las leyes o reglamentos; cuando ha mediado una actuación arbitraria, irrazonable o ilegal; o cuando la actuación administrativa lesiona derechos constitucionales fundamentales.¹⁴

De este modo, si el tribunal no se encontrase ante alguna de las situaciones antes mencionadas, aunque exista más de una interpretación razonable de los hechos, debe sostener la que seleccionó la agencia encargada.¹⁵

Por otro lado, nuestro más alto foro ha establecido que las determinaciones de hechos de las decisiones de las agencias serán sostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo considerado en su totalidad.¹⁶ La evidencia sustancial es aquella evidencia pertinente que “una mente razonable pueda aceptar como adecuada para sostener una conclusión”.¹⁷ Dicho análisis requiere que la evidencia sea considerada en su totalidad, esto es, tanto la que sostenga la decisión administrativa como la que menoscabe el peso que la agencia le haya conferido.¹⁸ Ello implica que de existir un conflicto razonable en la prueba, debe respetarse la apreciación...