Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Junio de 2013, número de resolución KLRA201001012
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201001012 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2013 |
| LAIF, LLC Parte Proponente-Recurrida v. PLAZA LAS AMERICAS,INC. Parte Interventora Recurrente JUNTA DE PLANIFICACIÓN Agencia Recurrida CAPARRA CENTER ASSOCIATES, LLC;DDR SOL, LLC, S.E.,DDR RIO HONDO, LLC, S.E. DDR REXVILLE, LLC, S.E.;DDR ESCORIAL,LLC, S.E.; VORNADO MONTEHIEDRA, OP, AMIGOS DEL RIO GUAYNABO, INC. | | Revisión procedente de la Junta de Planificación CASO NÚM. 2009-16-0379-JPU-MA |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y la Juez Nieves Figueroa.1
Nieves Figueroa, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2013.
Comparece ante nosotros Plaza Las Américas, Inc. (Plaza o la recurrente interventora) y mediante este recurso de revisión judicial cuestiona una determinación de la Junta de Planificación (la Junta o la agencia recurrida) Entiende que la Junta erró al aprobar una consulta para la ubicación de un proyecto mixto, propuesta por LAIF, LLC (LAIF o la proponente recurrida).
Examinados los escritos presentados, así como el derecho aplicable, resolvemos Confirmar la Resolución recurrida.
El 9 de diciembre de 2009 la LAIF, por conducto de la Planificadora María del C. Gordillo, presentó ante la Oficina de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de Guaynabo una consulta para la ubicación de un proyecto regional de usos mixtos: comercial, turístico, de oficina y residencial en una finca con cabida de 73.68 cuerdas. Esta finca está localizada en la Carretera Estatal Número 834, km 24.1, en el Barrio Mamey del Municipio Autónomo de Guaynabo (el MAG), en distritos calificados como comercial intermedio (C-I) y comercial tres (C-3), y regido por los Planes de Ensanche de Hato Nuevo y La Muda. A pesar de haber sido inicialmente presentado ante la Oficina de Permisos Urbanísticos del MAG, esta oficina elevó el expediente de la consulta ante la Junta (2009-16-0379-JPU-MA) por carecer de jurisdicción para entender en la misma.
Vista la consulta, la Junta emitió una Resolución de Requerimiento para dejar en suspenso el procedimiento por un periodo de sesenta (60) días a los fines de que LAIF evidenciara que había circulado la Declaración de Impacto Ambiental-Preliminar (DIA-P), enviara ciertos documentos de la consulta a la Compañía de Comercio y Exportación y sometiera los documentos de la vista pública. Esta Resolución fue emitida el 17 de diciembre de 2009 y notificada el siguiente día 19. En cumplimiento con lo anterior, el 9 de febrero de 2010 LAIF presentó ante la Junta Moción en Cumplimiento de Resolución de Requerimiento en la que acompañó los documentos de la vista pública que le fueron requeridos.
Posteriormente, la Junta ordenó la celebración de la correspondiente vista pública la cual quedó señalada para el 24 de marzo de 2010 y cuyo aviso publicado fue en el periódico Primera Hora el 19 de febrero de 2010. Entre tanto, y específicamente el 3 de marzo de 2010, la Junta emitió la Resolución JPT-16-10 para adoptar la revisión integral del Plan de Ordenación Territorial del MAG.2
El 19 de marzo de 2010 Plaza y Caparra Center Associates, LLC, propietaria del Centro Comercial San Patricio Plaza (San Patricio Plaza), solicitaron intervenir en el proceso de consulta.
Posteriormente y ya iniciadas las vistas, ambas partes enmendaron sus respectivas solicitudes de intervención, las cuales fueron aceptadas posteriormente. Asimismo, el 29 de marzo de 2010 DDR Sol, LLC, S.E., DDR Rio Hondo, LLC, S.E., DDR Rexville, LLC, S.E., DDR Señorial, LLC, S.E., y DDR Escorial, LLC, S.E. (en conjunto DDR) también solicitó intervenir en el procedimiento.3
Esta solicitud fue aceptada por la Junta mediante Resolución del 26 de abril de 2010, notificada el 4 de mayo de igual año.
Las vistas públicas iniciaron el 24 de marzo de 2010, continuaron los días 25 y 30 de marzo de 2010 y finalizaron el 12 de abril de igual año. Durante el proceso de vistas públicas, la Junta declaró con lugar la solicitud de intervención de Plaza en oposición al proyecto propuesto.
Esta compareció con dos (2) peritos para que estos expresaran su opinión sobre asuntos económicos y ambientales relacionados al proyecto en consulta y específicamente en cuanto a los estudios preparados por los peritos de la parte promovente.
Por otra parte, a las vistas públicas comparecieron en apoyo al centro comercial regional propuesto el Centro Unido de Detallistas, la Asociación de Hoteles y Turismos de Puerto Rico, la Cámara de Comercio de Puerto Rico y el Departamento de Instalaciones Naturales del MAG y del Parque Forestal La Marquesa. De igual forma, el MAG, a través de su Alcalde y la Directora de la Oficina de Ordenación Territorial del MAG, compareció al proceso para expresar su endoso al proyecto propuesto y para hacer constar el mismo por escrito presentó un comunicado con fecha del 19 de marzo de 2010. La Compañía de Comercio y Exportación (CCE) compareció a las vistas, sin embargo, no emitió cometarios respecto a la propuesta. No obstante, esta entidad había expresado no tener objeción alguna al proyecto mediante comunicado de 21 de diciembre de 2009.
Tras varios trámites procesales, principalmente la presentación de documentos y mociones, el 5 de mayo de 2010 Plaza presentó una Solicitud de Desestimación en la cual impugnó la jurisdicción de la Junta para autorizar de forma ministerial un centro comercial regional en distritos calificados como comercial intermedio (C-I) y comercial tres (C-3). En su solicitud también alegó que el proyecto conllevaría un procedimiento de variación, excepción o rezonificación indirecta, que no fue notificado en el aviso de vista pública. Lo anterior por entender que para construir un proyecto de carácter regional en el MAG, el predio debía estar clasificado como comercial cuatro (C-4), conforme al Plan de Ordenación Territorial del MAG y el Reglamento de Calificación de los Suelos del MAG.
Plaza alegó, además, que la autorización del proyecto conllevaría una mega variación no contemplada en los Planes de Ensanche de Hato Nuevo y La Muda, ni conforme al Plan de Usos del Terreno de la Región Metropolitana de San Juan. Esta moción fue objeto de la correspondiente oposición por parte de LAIF el 21 de mayo de 2010.
En esa misma fecha, a saber, el 5 de mayo de 2010, Plaza con el asesoramiento de su perito economista, el señor Lerroy López, presentó un escrito de evaluación al estudio de Impacto Económico y Viabilidad de Centro Comercial Sambil, Puerto Rico sometido por LAIF. Alegó que el estudio realizado por H. Calero Consulting Group sobrestimó el ingreso per cápita de la región y la demanda potencial y a su vez subestimó el nivel de desempleo. Argumentó, además, que dicho estudio no consideró que en la región había un inventario de viviendas de nueva construcción que no habían podido venderse por las condiciones prevalecientes en dicho mercado.
La Junta emitió Resolución el 6 de mayo de 2010, notificada el siguiente día, en la que ordenó a todas las partes a presentar las réplicas consolidadas a en o antes del 14 de mayo de 2010 y le concedió hasta el día 24 de igual mes y año para someter los memorandos post vista, que incluyeran propuestas de determinaciones de hechos y conclusiones de derecho. Plaza y LAIF cumplieron con lo dispuesto por la Junta, mediante la presentación de sus respectivos escritos.
El 12 de julio de 2010 Vornado Montehiedra OP, LP, dueño del Centro Comercial Montehiedra (Montehiedra), solicitó intervenir en el proceso y cuestionó el impacto que el proyecto propuesto pudiera tener en las operaciones del área de mercado. LAIF y el MAG se opusieron a dicha solicitud, no obstante, la Junta aceptó dicha intervención.
Así las cosas, mediante Resolución del 23 de julio de 2010, notificada el 12 de agosto de 2010, la Junta de Calidad Ambiental (JCA) avaló la Declaración de Impacto Ambiental Final (DIA-F). El día siguiente, el 13 de agosto de 2010, la Junta aprobó la consulta de ubicación y dispuso que dicha aprobación no haría un cambio de la calificación de los terrenos, sino que en la siguiente etapa de desarrollo del proyecto se utilizaría como guía los parámetros de diseño y construcción equivalentes a un Distrito Comercial Intermedio (C-I) y Comercial Central (C-3), según las calificaciones que surge de los Planes de Ensanche de Hato Nuevo y La Muda.
Esta determinación fue notificada el 19 de agosto de 2010.
Inconforme, el 27 de agosto de 2010 DDR presentó ante la Junta una Moción de Reconsideración y Determinaciones Adicionales. La solicitud de reconsideración no fue acogida por la Junta. Esta tampoco resolvió la petición de determinaciones adicionales. Ese día DDR presentó ante la Junta otro escrito titulado Moción Solicitando Certificación de Partes Interesadas, la cual no fue resuelta. Plaza, por su parte, solicitó que la Junta declarara la nulidad de la Resolución del 13 de agosto de 2010 porque la misma había sido emitida antes de que la Resolución de la JCA que avalaba la DIA-F adviniera final y firme. Al igual que las mociones anteriores de DDR, la Junta no resolvió la moción de Plaza.
Insatisfecha aún, Plaza acudió ante nosotros, mediante el recurso de revisión judicial de epígrafe, imputándole a la Junta la comisión de los siguientes errores:
Primer Error: Erró la Junta al autorizar la consulta de ubicación del proyecto sin que hubiese advenido final y firme la Resolución de la Junta de Calidad Ambiental determinando que la Declaración de Impacto Ambiental cumplió con los requisitos de la Ley Núm. 416 de 22 de septiembre de 2004.
Segundo Error: Erró la Junta al autorizar el proyecto objeto de consulta sin jurisdicción para ello, puesto que el mismo no cumple de forma ministerial con la reglamentación aplicable (planes de ensanche) y al resolver que el proyecto no requiere de un cambio de calificación de los...
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