Sentencia de Tribunal Apelativo de 11 de Julio de 2013, número de resolución KLRA201200651
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201200651 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 11 de Julio de 2013 |
| | | REVISIÓN procedente de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico SOBRE: REVISIÓN CIVIL ADMINISTRATIVA (PROYECTO GUAYNABO COUNTRY VIEW-50 UNIDADES DE VIVIENDA) |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de julio de 2013.
La recurrente Desarrolladores de Mi Tierra, Inc. (en adelante los desarrolladores) solicitan que revoquemos una determinación en la que la Administración para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, en adelante AFV, denegó su solicitud para obtener el financiamiento de un préstamo interino para la construcción de viviendas de interés social. La decisión recurrida fue dictada y notificada el 24 de febrero de 2012. Los desarrolladores solicitaron reconsideración que fue acogida por la AFV y denegada el 27 de junio de 2012.
El 5 de octubre de 2012 la AFV presentó su alegato en oposición al recurso.
Con el beneficio de los alegatos de ambas partes, estamos listos para resolver las controversias presentadas ante nuestra consideración.
Los hechos pertinentes que anteceden y que motivaron la presentación de este recurso son los siguientes:
El 24 de febrero de 2011 los desarrolladores le solicitaron a la recurrida un préstamo para la construcción de un proyecto residencial de interés social.
El 29 de junio de 2011 el señor José Luis Pérez Machargo, Consultor de AFV, le informó por escrito a los desarrolladores el resumen de los términos y las condiciones requeridas para obtener el financiamiento y que fueron discutidas en una reunión previamente celebrada entre las partes. Desarrolladores fue advertida de que ese documento no significaba la aprobación del préstamo y que sus términos y condiciones podían variar. Véase página 97 del Apéndice del recurso.
El 19 de julio de 2011 AFV le envió una segunda comunicación escrita a los desarrolladores con un resumen de los términos y condiciones revisados de acuerdo a los que se evaluaría la concesión del financiamiento solicitado. Estos acuerdos fueron hechos en una reunión previa entre ambas partes en la que se discutió el primer borrador del documento titulado Resumen de Términos y Condiciones. La Corporación le informó a los desarrolladores que era necesario que presentara evidencia de la existencia de contratos de opción bona fide de al menos el cuarenta por ciento (40%) de las unidades a construirse y del cumplimiento de la política de crédito. Esta última fue advertida de que los términos y condiciones mencionados estaban sujetos a cambio y que dicho documento no constituía una aprobación del préstamo.
El 24 de febrero de 2012 la AFV le informó a los desarrolladores que había denegado su solicitud de financiamiento debido a que las proyecciones de capital, el flujo de efectivo, usos y fuentes de fondos informados no cumplieron con los parámetros requeridos por la política de crédito de la Autoridad, además de que el costo del proyecto excedía la cantidad de dinero obtenida por la venta de todas las unidades.
El 5 de marzo de 2012 Desarrolladores de Mi Tierra solicitó reconsideración. Alegó que AFV fundamentó su decisión en unos números erróneos debido a que su tasador estimó erróneamente las partidas relacionadas a la comisión del contratista y el precio de venta adjudicado a las unidades e informó que contrató otra compañía para realizar una nueva tasación. El 13 de marzo de 2012 los desarrolladores presentaron una moción suplementaria a la moción de reconsideración.
El 27 de junio de 2012 la AFV declaró no ha lugar la reconsideración y reafirmó su determinación de denegar el financiamiento solicitado por los desarrolladores. El foro recurrido determinó como hechos probados que:
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Desarrolladores presentó su solicitud de financiamiento interino de construcción en la Autoridad el 24 de febrero de 2011.
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Para finales del mes de marzo de 2011 se celebró una reunión entre el consultor de la Autoridad, el Sr. José Pérez y el consultor de Desarrolladores, el Sr. Freddy Valentín, para la presentación inicial del caso y la entrega de algunos documentos requeridos por la Autoridad.
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En esa misma reunión el señor Valentín hizo entrega al señor Pérez de un estimado de costos del Proyecto, el cual únicamente hacía mención de los costos directos, según fueron estimados por el contratista general de Desarrolladores, pero no así de información sobre los costos indirectos ni de financiamiento.
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El Sr. Freddy Valentín indicó que el principal de Desarrolladores, el Sr. Rey Flores, no tenía experiencia en la industria de la construcción, razón por la cual solicitó que cualquier información necesaria para la evaluación del Proyecto fuera solicitada al Arq. Domingo Galán. Según expresara el señor Valentín, él tampoco contaba con dicha experiencia, aun cuando fungía como consultor de Desarrollares.
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En conversación con el arquitecto Galán, el señor Pérez le señaló que los números que había preparado Desarrolladores no eran suficientes para comenzar el análisis del caso y que era imperativo recibir un Sources & Uses of Funds, al igual que un Cash Flow como es requisito y costumbre en la industria.
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La Autoridad procedió a preparar un Total Development Cost, al igual que un Cash Flow con la información que sometió Colón, aunque se modificaron algunos de los números de manera que reflejaran la realidad del caso y la política establecida por la Autoridad. El análisis arrojó la cifra de $5,906.907, con un préstamo estimado de $4,746.512, el cual equivalía a más del 80% requerido por la política de crédito de la Autoridad.
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Como parte del análisis inicial y debido a que hasta esa fecha no se conocía al posible garantizador del préstamo, la Autoridad solicitó una reunión con el Sr. Rey Flores.
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Durante una de las reuniones iniciales, el señor Pérez le explicó al señor Flores que, entre otras cosas, la política del crédito de la Autoridad requería su garantía personal, a lo cual inicialmente el señor Flores se negó debido a que se encontraba en proceso de divorcio.
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Se le explicó al señor Flores que el requerimiento de garantías personales era un requisito de la política de crédito de la Autoridad, así como de la industria bancaria en general y, en caso de que el garantizador fuese casado, el cónyuge tenía que suscribir dichas garantías.
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Con el propósito de no detener los procesos, y a base de las representaciones del señor Flores de que el divorcio podría tardar alrededor de 90 días, se decidió mantener el caso activo.
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Como resultado de varias reuniones y a solicitud de Desarrolladores, se emitió un Resumen de Términos y Condiciones con fecha del 29 de junio de 2011. Dicho documento se circuló con el único propósito de discusión y no como compromiso de financiamiento.
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Fruto de reuniones posteriores, surgió una segunda comunicación con fecha del 29 de julio de 2011, la cual contenía los comentarios y enmiendas que los representantes de Desarrolladores sugirieron a la Autoridad, específicamente, la información de costos del Proyecto.
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Para esa fecha se volvió a reiterar a Desarrolladores la importancia de que esta cumpliera con el requisito de...
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