Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Septiembre de 2013, número de resolución KLAN201300491
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300491 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 26 de Septiembre de 2013 |
LEXTA20130926-005 Hacienda San Jose v. Ramos Hernández
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE CAGUAS
PANEL XI
| HACIENDA SAN JOSÉ, HOMEOWNERS ASSOCIATION | KLAN201300491 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Caguas Civil núm.: E ACI2012-01072 (402) Sobre: Cobro de Dinero (Regla 60 P.C.) | |||
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Juez Gómez Córdova y la Juez Vicenty Nazario
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 26 de septiembre de 2013.
El 2 de abril de 2013, Hacienda San José Homeowners Association (Homeowners) presentó un recurso de apelación mediante el cual solicitaron la revisión de una sentencia dictada el 22 de febrero de 2013, notificada el 4 de marzo de 2013, por el Tribunal de Primera Instancia. El foro primario declaró Ha Lugar una demanda en cobro de dinero, pero denegó el cobro de gastos de cobranza (association expenses).
Por los fundamentos que discutiremos, se confirma la Sentencia apelada.
El 19 de abril de 2012, Homeowners presentó una demanda en cobro de dinero, ante el Tribunal de Primera
Instancia.
El referido foro señaló una vista, según la Regla 60 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, R. 60, para el 18 de mayo de 2012. Ante la incomparecencia de la parte demandada, el tribunal reseñaló la vista para el 7 de septiembre de 2012, en la que le concedió a las partes un plazo de treinta (30) días ante la posibilidad de una transacción. Dado a que las partes no pudieron llegar a acuerdos, el tribunal celebró la vista en su fondo el 14 de febrero de 2013.
Homeowners presentó el testimonio de la funcionaria de la compañía de cobros Preferred Home Services (Preferred), Inc.1, la señora Yomari Batista Cintrón (Sra. Batista Cintrón), quien testificó sobre las gestiones de cobro, los association expenses facturados al señor Ángel Ramos Hernández, la señora Caroline Ocasio Henríquez y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos (los esposos Ramos-Ocasio), así como, las cartas de cobro y la notificación enviada por el abogado de Preferred, la cual advierte sobre la posible radicación de una demanda en cobro de dinero. En términos sucintos, el testimonio de la Sra. Batista Cintrón consistió en (1) explicar la relación contractual entre Preferred y Homeowners; (2) sus funciones como Gerente del Departamento de Enlace de Preferred; (3) el proceso mediante el cual se acude al tribunal para el cobro de una deuda de mantenimiento; (4) el desglose de la deuda de los esposos Ramos-Ocasio, que en ese momento ascendía a $6,889.78.
La Sra. Batista Cintrón atestó que, a base de las instrucciones impartidas por Homeowners, Preferred le facturó a los esposos Ramos-Cintrón las cuotas de mantenimiento, los intereses legales, las penalidades por morosidad y los gastos de cobranza de la Asociación, así como los intereses que surgen luego de los atrasos en el pago de las cuotas de mantenimiento. Del testimonio de la Sra. Batista Cintrón surgió que ciertos cargos adicionales -distintos a la cuota de mantenimiento- surgen de la escritura sobre las condiciones restrictivas y los reglamentos de Homeowners.
La Sra. Batista Cintrón se basó en la Sección 7 del Artículo 5 de la Escritura #335 de 25 de septiembre de 2000 para determinar los cargos adicionales que se facturan a un propietario moroso2.
En su testimonio, además hizo referencia al boletín informativo (mayo-junio 2009) circulado el 10 de mayo de 2009 a los titulares y a los residentes de la urbanización y a la misiva que le cursaron a los propietarios para orientarles sobre la morosidad y los niveles de delincuencia y cómo iban a proceder en el cobro de la misma3. Explicó también que el 11 de noviembre de 2011, Preferred le cursó una carta certificada con acuse de recibo a los esposos Ramos-Ocasio mediante la cual le requirió el pago de lo adeudado y que estos no hicieron el pago requerido.
Expresó además, que el 20 de diciembre de 2011, el Sr.
Villanueva López le cursó otra carta a los esposos Ramos-Ocasio, en la cual les requirió el pago de lo adeudado. La Sra. Batista Cintrón aclaró que los gastos de cobranza o association fees se le están facturando a los esposos Ramos-Ocasio desde el 20 de diciembre de 2011, ya que estos fueron ajustados luego del 25 de octubre de 2011. El Sr. Ramos Hernández acudió por derecho propio y contrainterrogó a la testigo. Este objetó el cobro de gastos de cobranza desde el 31 de agosto de 2011 en adelante.
Ahora bien, según el testimonio de la Sra. Batista Cintrón, la cuenta fue congelada para intentar llegar a una transacción4 y, posteriormente, reactivada, por lo que se le ajustaron los gastos de cobranza relacionados con el periodo previo al 25 de octubre de 2011, fecha en que se activó nuevamente la cuenta de los esposos Ramos-Ocasio. Además, explicó que para el 18 de agosto de 2009 la cuenta de los esposos Ramos-Ocasio ya tenía tres (3) meses de retraso5, por lo cual correspondía el cobro de gastos de cobranza, según la Sección 7 del Artículo 5 de la escritura6. Durante el testimonio de la Sra. Batista Cintrón, la juez que presidió la vista señaló que en el estado de cuenta sometido por Homeowners no se debieron reclamar honorarios de abogado ni costas, toda vez que estos se imponen por el tribunal, según su discreción7.
De otra parte, testificó el Sr. Ramos Hernández, quien señaló que le adeudaba la cantidad de $4,111.46 a Homeowners al 14 de febrero de 2013. El Sr. Ramos Hernández señaló que se oponía al pago de la cantidad de $1,424.33, identificado en el estado de cuenta como legal expenses.
Alegó que estos gastos ya se le habían cobrado en una factura previa8. El Sr. Ramos Hernández señaló, además, que la cantidad que adeudaba respondía a las siguientes partidas: regular fee, late charge, interest charge y association expenses9. El foro primario estimó que la suma de honorarios de abogado reclamada, correspondiente a $1,424.33, no procedía porque esta debía ser impuesta por el tribunal.
Por tal razón, el tribunal concluyó que esta suma debía restarse de la cantidad adeudada.
De igual forma, la juez indagó sobre la cantidad que según el Sr. Ramos Hernández no correspondía pagar, de la suma reclamada por Homeowners. Según expresó el propio Sr. Ramos Hernández, de haber llegado a un acuerdo con Homeowners no hubiese tenido que pagar association expenses, pero al no poder llegar a una transacción con Homeowners este venía obligado al pago de association expenses. A pesar de ello, el foro primario concluyó que tenía que evaluar la escritura matriz para determinar si los esposos Ramos-Ocasio estaban obligados a pagar los association expenses10.
Tras considerar los testimonios y la evidencia documental, el foro primario llegó a las siguientes determinaciones de hechos:
1.
La demandante, Asociación de Dueños de Haciendas San José, fue creada mediante la Escritura #335, Escritura para Establecer la Asociación y Declaración y Restricciones de Haciendas San José, otorgada en Guaynabo, P.R., el 25 de septiembre de 2000, ante la notaria Estela I. Valles Acosta.
2.
En el año 2008, la demandante contrató a la compañía Preferred Home Services, Inc., para administrar el cobro de las cuentas a cobrar por concepto de las cuotas de mantenimiento de la Asociación y autorizó a Preferred a recuperar sólo de los titulares morosos los costos por concepto de costas y honorarios de abogado incurridos en la administración del sistema.
3.
Preferred Home Services comenzó a administrar las cuentas a cobrar por conceptos de cuotas de mantenimiento de la Asociación el 1ero de abril de 2008.
4.
Según el demandante y el estado de cuenta de la demandada presentado por la demandante por conducto de Preferred, que cubre el periodo de 3/26/2008 al 2/01/2013, la demandada adeuda a la demandante por concepto de cuotas de mantenimiento atrasadas la suma de $6,689.78. Según dicho estado de cuenta, el desglose de la deuda es la siguiente:
· $2,072.34 por concepto de Association Expense
· $165.00 por concepto de costas
· $1,424.33 por concepto de honorarios de abogado
· $3,661.67 por concepto de cuotas de mantenimiento e intereses adeudados
_______________
$6,689.78
5.
De la cantidad reclamada, la parte demandada sólo adeuda a la demandante la suma de $3,3661.67 hasta el 2/01/2013 por concepto de cuotas de mantenimiento e intereses como titular de la unidad #97 Sección Sanjuanera de la Urb. Hacienda San José.
6.
Ni la parte demandante ni Preferred acreditaron ni demostraron en forma alguna los gastos incurridos por concepto deassociation expense y las costas reclamadas, que...
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