Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Octubre de 2013, número de resolución KLAN201300257
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201300257 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Octubre de 2013 |
LEXTA20131016-002 Musa Developers Corp. v. Torremilano Inc.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
| MUSA DEVELOPERS CORP. Demandante-Apelante V. TORREMILANO INC. | KLAN201300257 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan CASO NÚM.: K AC2009-1447 (908) SOBRE: Cobro de dinero, incumplimiento de contrato, daños y perjuicios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, y el Juez Hernández Sánchez y la Jueza Grana Martínez.
Grana Martínez, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 16 de octubre de 2013.
Musa Developers Corp. (en adelante, Musa) comparece ante nos vía recurso de apelación y nos solicita que revoquemos una sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (en adelante, el TPI), emitida el 16 de enero de 2013, archivada en autos copia de su notificación el 22 de enero de 2013. Mediante la sentencia apelada, el TPI declaró No Ha Lugar la demanda por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios de Musa contra Torremilano, Inc. (en adelante, Torremilano).
Confirmamos.
Surge del expediente ante nuestra consideración, que los hechos que dieron lugar a la controversia de autos son los siguientes. El 20 de octubre de 2003, Torremilano, representada por el ingeniero y abogado Carlos O. González Sánchez, adquirió cierto terreno con cabida de 35.9 cuerdas y ubicado en el barrio Ciénaga Baja del Municipio de Rio Grande, Puerto Rico (en adelante, la Propiedad), por el precio de $735,000.00. El propósito para el cual adquirió la Propiedad era desarrollar un proyecto residencial denominado Casa Verde. Torremilano procedió a gestionar los endosos de las agencias correspondientes y obtuvo la aprobación de una consulta de ubicación para el desarrollo de ciento ocho (108) unidades de vivienda en la Propiedad. Eventualmente, Torremilano entró en negociaciones con Musa, quien estaba representada por su presidente, el señor Carlos Barens, para la compraventa de la Propiedad. Previo a la firma de acuerdo alguno, Musa contrató al ingeniero Ángel Rafael Zayas para el mes de abril de 2008, para que revisara los documentos de permisos obtenidos por Torremilano y comenzara a tramitar los endosos que aún quedaban pendientes ante las agencias gubernamentales pertinentes. El ingeniero Zayas también revisó los planos preliminares del proyecto a construirse. En ese momento, Musa estaba consciente de que no se habían obtenido endosos finales ni el Permiso de Urbanización.
El 13 de mayo de 2008, las partes suscribieron un contrato de opción para la compra de la Propiedad, cuyo precio de venta sería por la cuantía de $1,325,000.00. Dicho contrato fue redactado por Torremilano y el precio de venta se estableció tomando como base el número de unidades residenciales aprobadas para desarrollo en la Propiedad.1
Conforme al segundo (2do) párrafo del contrato de opción, a la fecha del cierre del mismo Musa entregó a Torremilano la cantidad de $100,000.00, cuantía que formaba parte del precio de venta. Según el mismo contrato, la opción de compra estaría vigente hasta el 11 de julio de 2008, prorrogable a solicitud de Musa hasta el 11 de agosto de 2008. En el séptimo (7mo) párrafo del contrato de opción de compra, las partes pactaron que si a la fecha del cierre Torremilano no es dueña en pleno dominio de la Propiedad, o si existe o se contempla algún procedimiento judicial relacionado con la Propiedad, Musa habría de tener el derecho inmediato de resolver el contrato, cesando todas las obligaciones entre las partes y recibiendo de vuelta el precio pagado por la opción. Además, en el noveno (9no) párrafo del contrato de opción, Torremilano se obligó a entregar a Musa todos los documentos de permisos obtenidos a la fecha del cierre de la opción de compra. En el mismo párrafo, se estipuló además que Musa se haría cargo de cualquier gestión adicional, excepto el estudio Hidrológico/Hidráulico (en adelante, el estudio H/H), que sería a costa de Torremilano.2
Finalmente, en el undécimo (11mo) párrafo del contrato de opción de compra, las partes acordaron que el mismo no podía ser modificado o enmendado a no ser que se realizara por escrito y firmado por ambas partes.
Mediante carta con fecha del 1ro de julio de 2008, Musa ejerció su derecho a prorrogar el término del contrato de opción de compra y notificó que el cierre de la compraventa de la Propiedad se estaría llevando a cabo el día 11 de agosto de 2008. No obstante, debido a que Torremilano no había obtenido el estudio H/H al que se había comprometido en el contrato de opción, las partes continuaron los trámites pertinentes relacionados al desarrollo de la propiedad luego de pasado el 11 de agosto de 2008.3
En cuanto al estudio H/H, el mismo fue completado el 20 de agosto de 2008, enviado a Torremilano el 28 de agosto de 2008 y sometido ante el Departamento de Recursos Naturales (en adelante, el DNRA) para el endoso correspondiente el 5 de septiembre de 2008. El 23 de septiembre de 2008, Torremilano emitió un cheque por la cantidad de $6,000.00 a favor de su subcontratista, como pago por el estudio H/H. Por otro lado, Torremilano gestionó y obtuvo el Permiso de Urbanización condicionado el 13 de noviembre de 2008. No obstante, Musa alegó que necesitaba un Permiso de Urbanización final, para lo cual hacía falta el estudio H/H y el correspondiente endoso del DNRA. El 30 de enero de 2009, el DNRA proveyó el endoso. El 6 de febrero de 2009, Torremilano, a través de su subcontratista, notificó a Musa sobre la obtención del mismo.4
Por otro lado, a pesar de varias gestiones de ambas partes, no pudieron obtener el endoso de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (en adelante, la AAA), que era necesario para obtener el Permiso de Construcción y desarrollar el proyecto en la Propiedad. Así las cosas, durante el mes de junio de 2009, Musa dio por terminado el contrato de opción de compra y le requirió a Torremilano la devolución de los $100,000.00 que había pagado como parte de dicho contrato, a lo cual Torremilano se negó. Finalmente, el 26 de febrero de 2010, Torremilano vendió el proyecto Casa Verde y la Propiedad a una tercera entidad, Affordable Housing, LLC, por el precio de $1,560,000.00.
Musa presentó la demanda de epígrafe el 18 de noviembre de 2009, reclamando incumplimiento contractual y daños y perjuicios contra Torremilano. Según alegó Musa, Torremilano incumplió con los términos del contrato de opción de compra. Adujo que conforme a las negociaciones entre las partes, éstas acordaron que el derecho de opción de compra de la Propiedad estaba sujeto a que se obtuviera el Permiso de Urbanización final, los permisos y endosos necesarios para la obtención del mismo, incluyendo el estudio H/H, y a que Musa obtuviera el financiamiento para la compra. Según las alegaciones de Musa, al Torremilano no haber obtenido el Permiso de Urbanización final, la primera se vio impedida de obtener el financiamiento para la compra de la Propiedad. Por motivo de que las comunicaciones y diligencias de las partes en cuanto a la obtención de los permisos y endosos necesarios para el desarrollo de la Propiedad continuaron luego del término establecido en la opción, según mencionamos anteriormente, Musa alegó que el derecho de opción se extendió de facto, más allá del 11 de agosto de 2008. Musa reclamó que al negarse a devolverle los $100,000.00 pagados, Torremilano se había beneficiado y enriquecido injustamente, por lo que procedía su devolución junto con el interés por mora al seis por ciento (6%), más el interés legal prevaleciente luego de emitida la sentencia. Además, Musa reclamó la suma de $43,808.00 por concepto de daños y perjuicios consistentes en que había contratado consultores y realizado trabajos, estudios, gestiones y trámites sobre la Propiedad, con el propósito de obtener los permisos y endosos necesarios para el desarrollo y construcción de la Propiedad, lo que nunca ocurrió debido a las actuaciones dolosas, negligentes y/o morosas de Torremilano.
Luego de varios trámites procesales, el 4 de junio de 2010, Torremilano presentó su contestación a la demanda.5
En resumen, Torremilano negó las alegaciones de Musa y adujo que en cuanto a los permisos y endosos necesarios para el desarrollo del proyecto residencial en la Propiedad, su única obligación bajo el contrato de opción de compra era proveer el estudio H/H. Alegó además que para la fecha en que Musa alegó que se estaba tramitando el endoso de la AAA, el contrato de opción de compra ya había vencido.
Las partes celebraron la reunión informal previa a la conferencia con antelación al juicio el 26 de agosto de 2011. El 29 de agosto de 2011, sometieron conjuntamente el Informe Preliminar entre Abogados ante el foro a quo. El juicio en su fondo fue celebrado el 21 de febrero de 2012. Luego de aquilatar la prueba presentada, el TPI dictó sentencia el 4 de abril de 2012, notificada a las partes el 10 de abril del mismo año. El 25 de abril de 2012, en un mismo escrito, Musa solicitó determinaciones de hecho y conclusiones de hecho adicionales y reconsideración, a lo que Torremilano se opuso mediante escrito presentado el 11 de junio de 2012. El 18 de junio de 2012, Musa sometió una réplica a la oposición presentada por Torremilano, y el 25 de octubre sometió un escrito reiterando su posición en la solicitud...
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