Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2013, número de resolución KLAN201301190
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201301190 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2013 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Región Judicial de San Juan. Número: K CD2010-1306 Sobre: Cobro de Dinero y Ejecución de Prenda e Hipoteca |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres.
Ortiz Flores, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2013.
Comparece Asset Porfolio 2013-1, LLC (PRAPI), sucesora en interés de Banco Popular de Puerto Rico (Banco Popular), y solicita que revisemos una Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI), el 3 de mayo de 2013. La sentencia recurrida decretó la resolución de la compraventa entre la interventora, señora Lollie Maldonado (Sra. Maldonado) y 2007 Accurate Development Group, Inc. (Accurate) y ordenó al Registrador de la Propiedad a registrar a favor de la Sra. Maldonado, libre de toda carga y gravamen impuesta por Accurate, el inmueble objeto de la controversia ante nosotros, que detallamos más adelante, y concedió cinco mil dólares ($5,000.00) por concepto de honorarios de abogado.
Por los fundamentos que vamos a exponer, adelantamos que se confirma la Sentencia Parcial recurrida.
La controversia ante nosotros tuvo su génesis cuando la Sra. Maldonado vendió un inmueble a Accurate, según consta en la Escritura Núm. 442 del 5 de octubre de 2007 ante el Notario Público Rafael A. Ojeda Diez (Escritura 442).1 El objeto del negocio jurídico era el que se describe a continuación:
URBANA: Solar en la Sección Norte del Barrio Santurce del Municipio de San Juan, sitio conocido como el Parque. Es el marcado con el número 10-R de los terrenos urbanizados por Ocean Park Development Corporation, tiene un área de 510.00 metros cuadrados. Colinda por el NORTE, en 17.00 metros, con Avenida Las Marías, hoy Calle España; por el SUR, en 17.00 metros, con terrenos de la Sucesión Borda y terrenos propiedad de Rafael Correa; por el ESTE, en 30.00 metros, con el solar 11-R propiedad de Ocean Park Development; y por el OESTE, en 30.00 metros con el solar 9-R propiedad de Florencia Llorente de Aguilú. Enclava una casa.
Consta inscrita al folio 158 del tomo 287 de Santurce Norte, finca número 10651, Registro de la Propiedad, Sección I de San Juan.
El precio pactado fue de un millón seiscientos mil dólares ($1,600,000.00) de los cuales Accurate solamente pagó cien mil dólares ($100,000.00).2 El pago del precio aplazado quedaría garantizado por una fianza de cumplimiento emitida por la compañía United Surety and Indemnity Company bajo el contrato número 07120205, de 28 de septiembre de 2007.3
Entre las cláusulas y condiciones acordadas en la Escritura 442 de compraventa con precio aplazado, se encuentran las siguientes cláusulas que son pertinentes a la controversia ante nosotros:
(A) El balance del precio de compraventa, o sea la suma de un millón quinientos mil dólares
$1,500,000.00, quedó aplazado en cuanto a su pago y sería pagadero dentro del término de dos (2) años contados a partir del día en que se apruebe el préstamo interino de construcción o desde enero cinco (5) del año 2008, lo que ocurra primero.4
(B) La Vendedora recibiría como cumplimiento del precio aplazado en dación en pago una unidad de vivienda de 4,000 pies cuadrados de construcción conforme a los términos y condiciones de la fianza mencionada en el inciso B de la referida escritura 442 y que, de no poderse cumplir con esta obligación, la Compradora representó y garantizó a la Vendedora a entregar a ésta la suma de un millón novecientos mil dólares ($1,900,000.00).5
(C) La Vendedora se comprometió a la postergación de su crédito relacionado al precio aplazado y subordinó el mismo a favor de Banco Popular de Puerto Rico (Banco Popular), quien constituiría un gravamen sobre la propiedad en garantía de un préstamo hipotecario por novecientos ochenta mil dólares novecientos ochenta mil dólares ($980,000.00).6
(D) La Compradora se comprometió a que en un término de noventa (90) días contados a partir del día del otorgamiento de la referida escritura 442, o sea, el 5 de octubre de 2007 a otorgar a favor de la Vendedora una fianza del tipo financiero garantizando el pago de un millón novecientos mil dólares ($1,900,000.00).7
(E) La Compradora entraría en la posesión material de la propiedad descrita anteriormente treinta (30) días a partir de que le notificara a la vendedora de la aprobación del préstamo de construcción.8
En relación a estas obligaciones, los siguientes hechos fueron estipulados:
1. Mediante la escritura número 442 de Compraventa con Precio Aplazado otorgada el 5 de octubre de 2007 en San Juan, Puerto Rico ante el Notario Rafael A. Ojeda Diez, la Sra. Maldonado vendió a la aquí co-demandada Accurate, la propiedad antes descrita por el precio de un millón seiscientos mil dólares ($1,600,000.00) de los cuales la compradora Accurate pagó la suma de cien mil dólares
($100,000.00).
2. Accurate no cumplió con pagar el balance del precio de compraventa por la suma de un millón quinientos mil dólares ($1,500,000.00); no cumplió con entregar la unidad de vivienda [de] cuatro mil (4,000) pies cuadrados de construcción; no cumplió con otorgar a favor de la Sra. Maldonado una fianza del tipo financiero garantizando el pago de un millón novecientos mil dólares ($1,900,000.00).
3. La Sra. Maldonado siempre ha tenido y tiene La posesión de la propiedad objeto de la compraventa.9
También, mediante Orden emitida el 12 de junio de 2012, fueron admitidos por el TPI durante la etapa de descubrimiento de prueba los siguientes hechos relacionados al cumplimiento de las referidas clausulas y condiciones:
1. Que la parte demandante participó en las negociaciones entre 2007 Accurate Development Group y Lollie Maldonado Lema con anterioridad a que otorgara la escritura número 442 de compraventa con precio aplazado otorgada por Lollie Maldonado Lema y 2007 Accurate Development Group.
2. Que la parte demandante conocía los términos y condiciones de la escritura 442 de compraventa con precio aplazado otorgada por Lollie Maldonado Lema y 2007 Accurate Development Group, Inc. antes que la parte demandante le concediera el préstamo a 2007 Accurate Development Group.
3. Que 2007 Accurate Development Group, Inc. no cumplió con los términos y condiciones del precio aplazado acordado en la referida escritura 442; que tampoco cumplió con la entrega de la unidad de vivienda de 4,000 pies cuadrados y que no entregó o pagó la suma de un millón novecientos mil dólares
($1,900,000.00).
4. Que al 2007 Accurate Development Group, Inc. no cumplir con el precio aplazado, según acordado en la referida escritura 442, no hubo compraventa entre Lollie Maldonado Lema y 2007 Accurate Development Group, Inc.
5. Que al 2007 Accurate Development Group, Inc., no cumplir con lo acordado en la referida escritura 442 el dominio de la propiedad descrita en dicho contrato nunca se transfirió a 2007 Accurate Development Group, Inc.10
El 5 de octubre de 2007, Accurate también suscribió un contrato de préstamo con el Banco Popular para un préstamo a corto plazo por tres millones novecientos treinta mil dólares ($3,930,000.00) más los intereses a los doce (12) meses de otorgado el contrato.11
El pagaré hipotecario12 está garantizado mediante hipoteca constituida sobre cuatro (4) propiedades inmuebles, una de las cuales es la propiedad que la Sra. Maldonado vendió a Accurate ese mismo día y que responde por novecientos ochenta mil dólares
($980,000.00) de ese total.13
Accurate incumplió al pago de sus obligaciones con el Banco Popular, lo que provocó la presentación de una Demanda el 13 de abril de 2010 en cobro de dinero y ejecución de hipoteca en contra de Accurate, los esposos Vizcarrondo-Quilichini y la sociedad legal de gananciales compuesta por estos últimos, en la que se solicitó que se condenara a los demandados a pagar solidariamente tres millones novecientos treinta mil dólares ($3,930,000.00) por concepto de principal, más doscientos cuarenta y siete mil dieciséis dólares con ochenta y ocho centavos ($247,016.88) de intereses acumulados hasta el 12 de abril de 2010, más los que continuaran acumulándose; y trescientos noventa y tres mil dólares ($393,000.00) por concepto de las costas y honorarios de abogado pactados, entre otros remedios por razón de adelantes de principal e intereses.14
El Banco reclamó, además, el pago de doscientos cincuenta mil dólares
($250,000.00) por los adelantos de principal, dieciséis mil quinientos setenta y un dólares con noventa y dos centavos ($16,571.92) por concepto de intereses acumulados hasta el 12 de abril de 2010, más los intereses que continuaran acumulándose. Posteriormente, el Banco Popular enmendó la demanda para incluir como codemandados a los esposos José Enrique Bertrán Pasarell y María Eugenia Pérez Colón, al alegar que éstos le responden solidariamente por las obligaciones contenidas en la demanda.15
El Banco Popular solicitó en la Demanda que se ejecutaran los bienes inmuebles hipotecados, así como los pagarés hipotecarios dados en prenda, respecto a los cuales el Banco mantiene un interés asegurado, y que se vendieran en pública subasta por el precio mínimo pactado para satisfacer las cantidades adeudadas. Además, solicitó que en caso de que surgiera alguna deficiencia luego de la venta de los bienes inmuebles hipotecados, se ordenara el embargo y la venta en pública subasta de otros bienes...
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