Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Marzo de 2014, número de resolución KLRA201301114
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201301114 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2014 |
LEXTA20140331-062 Consejo de Titulares del Cond. Paseos del Faro v. BP Faros del Oeste
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
| | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor de Puerto Rico. Número: MA0001799 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres.
Ortiz Flores, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de marzo de 2014.
Comparecen HQJ Administration Services, Inc. (HQJ) y BP Faros del Oeste SPV, LLC (BP Faros) mediante un oportuno recurso de revisión sobre una Resolución Sumaria emitida por el Departamento de Asuntos de Consumidor que declaró ha lugar una querella contra BP Faros, Desarrolladora Faros del Oeste, Inc. y HQJ.
Adelantamos que se confirma la Resolución recurrida.
HQJ expone que el Condominio Paseo del Faro 1 (Condominio) fue desarrollado y construido por la corporación Desarrolladora Faros del Oeste, Inc. (Desarrolladora Faros del Oeste) y fue sometido al Régimen de Propiedad Horizontal mediante Escritura Pública.1
El proyecto fue financiado de manera interina por el Banco Popular de Puerto Rico (Banco Popular).2
Sin embargo, Desarrolladora Faros del Oeste incumplió sus obligaciones contractuales frente a Banco Popular y, como resultado, abandonó la administración interina del Condominio.3
Naturalmente, Banco Popular inició una acción civil sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca en contra de Desarrollos Faros del Oeste.4 Luego de los trámites correspondientes, el TPI dictó Sentencia a favor del Banco Popular y se ordenó la ejecución y venta de los inmuebles hipotecados en subasta pública.5
Así las cosas, Banco Popular cedió su interés en el referido contrato con Desarrolladora Faros del Oeste.6
El interés fue cedido a BP Faros del Oeste SPV, LLC. (BP Faros),7 una sociedad de responsabilidad limitada establecida al amparo de las leyes del estado de Delaware.8
El único miembro (member) es Banco Popular.9 La cesión se notificó a Desarrolladora Faros del Oeste, como deudora.10
El 30 de julio de 2010, se celebró la tercera y última subasta sobre venta de los inmuebles hipotecados.11
Como único licitador compareció BP Faros y licitó utilizando el crédito reconocido en la sentencia dictada a su favor.12 Así las cosas, el Alguacil adjudicó la buena pro de la subasta a BP Faros en pago de la sentencia, adjudicándole así las propiedades en controversia, por las sumas licitadas, en ejecución de las hipotecas en controversia.13 Según discutiremos más adelante, BP Faros sostiene que estos eventos le convirtieron en un adquiriente involuntario.14
BP Faros contrató a H.Q.J. Administration Services, Inc. (HQJ)15
como administrador interino del proyecto.16 Antes de que expirara su contrato de administración interina, HQJ convocó una asamblea extraordinaria para el 10 de diciembre de 2011.17
Surge de la Minuta juramentada ante notario público que en dicha asamblea extraordinaria los titulares del proyecto escogieron trece (13) miembros al Comité de Transición.18
Posteriormente, HQJ convocó una asamblea extraordinaria para el 25 de febrero de 2012 para la selección de la primera Junta de Directores del Condominio.19 Surge de la Minuta juramentada ante notario público que en dicha asamblea extraordinaria los titulares del proyecto suspendieron la selección de la Junta de Directores hasta que una Querella sometida ante el DACo fuese resuelta.20
La Querella ante el DACo fue presentada por integrantes del Comité de Transición.21
En la misma se alegó, en esencia, que la designación de HQJ como administrador interino fue contraria a derecho toda vez que Banco Popular, y no BP Faros, debía nombrar un administrador interino al amparo de la sección 18(d) del Reglamento de Condominios.22
También alegó que el administrador interino no había entregado al Comité de Transición una serie de documentos, según requerido por el Art. 22(f) de la Ley de Condominios.23
Como resultado de la querella presentada, el DACo emitió una Notificación de Vista Administrativa.24
La vista se celebró el 12 de marzo de 2012 en la Oficina Regional de Mayagüez.25
En dicha vista, las partes argumentaron en torno a la jurisdicción del DACo para atender la Querella,26 según argumentado por Banco Popular y BP Faros mediante Moción Solicitando Desestimación de la Querella por Falta de Jurisdicción del 2 de marzo de 2012.27
En respuesta, los querellantes presentaron Oposición a Desestimación y Moción de Resolución Sumaria.28
En respuesta a los planteamientos de las partes, el 16 de octubre de 2012, DACo emitió Resolución y Orden donde ordenó a las partes reunirse y someter ante el DACo copia completa del expediente administrativo estipulada y suscrita por los representantes legales de las partes.29
El 24 de octubre de 2013, DACo emitió la Resolución recurrida.30
En apoyo a su determinación sumaria de la controversia, el DACo hizo treinta y seis (36) determinaciones de hecho,31 las cuales transcribimos íntegramente a continuación:
1. Las partes querellantes Olga Colón Rodríguez, Luis A. Coss Vargas, Fredeswinn Pérez, Ana Arocho, Brigite Ballester, Efrain Feliciano y Carlos Báez son titulares de apartamentos en el Condominio Paseos del Faro localizado en Cabo Rojo, Puerto Rico.
2. El Condominio Paseos del Faro se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la escritura número 23 otorgada el 31 de enero de 2007 ante el notario Alberto Rosado López. Dicho condominio consta de 138 unidades residenciales.
3. Desarrolladora Faros del Oeste, Inc. fue el desarrollador y administrador interino original del condominio Paseos del Faro. Con ese propósito seleccionó al constituir el régimen en la escritura matriz el asumir todos los gastos comunales del condominio hasta que se vendiera el 75% de los apartamentos y se llevara a cabo el traspaso de administración a la Junta de Directores. El desarrollador no cobró cuotas de mantenimiento a los titulares desde el principio, sino que asumiría los gastos hasta el traspaso de la administración.
4. El Banco Popular de Puerto Rico fue la institución financiera que proveyó el financiamiento interino para el desarrollo del condominio Paseos del Faro.
5. Debido a un aparente problema económico, Desarrolladora Faros del Oeste, Inc.
incumplió sus obligaciones financieras tanto en el mantenimiento del condominio como en el pago de su deuda por financiamiento con el Banco Popular de Puerto Rico.
6. Ante la situación antes mencionada, el Banco Popular de Puerto Rico comenzó un proceso de cobro de dinero y ejecución de hipoteca sobre los apartamentos no vendidos en el condominio y que eran propiedad de Desarrolladora Faros del Oeste, Inc. Esto fue realizado ante el Tribunal de Primera Instancia en el caso Civil Núm. K CD2009-905.
7. BP Faros del Oeste SPV, LLC es una corporación de responsabilidad limitada la cual es subsidiaria del Banco Popular de Puerto Rico. La misma fue incorporada en el Estado de Delaware el 28 de diciembre de 2009. Su único accionista es el Banco Popular de Puerto Rico y está autorizada a realizar negocios en Puerto Rico desde el 11 de marzo de 2010.
8. H.Q.J.
Administration Services, Inc. es una corporación con fines de lucro organizada bajo las leyes de Puerto Rico. La misma se dedica a la administración de propiedades.
9. El 1 de julio de 2010 BP Faros del Oeste SPV, LLC, y H.Q.J Administration Services, Inc. suscribieron un documento titulado Contrato de servicios profesionales para la administración de proyectos BP Faros del Oeste SPV, LLC. Según el contrato suscrito, se indica que BP Faros del Oeste es dueño del proyecto residencial conocido como Paseos del Faro y H.Q.J. se obligó a proveer, los servicios de administración en dicho proyecto a cambio de cierta cantidad de dinero.
10. Esos servicios se proveerían en coordinación con BP Faros del Oeste e incluía trabajos de reacondicionamiento tales como pintura, reparaciones de fachada, reparaciones de maquinaria, bombas u otro equipo, entre otros.
Igualmente trabajos de mantenimiento y limpieza y trabajos de cotejo para la entrega de unidades.
11. Al momento de la firma de este contrato se habían vendido 60 unidades, quedando 78 pendientes por vender en el proyecto. El contrato tendría vigencia inmediata y terminaría el 28 de febrero de 2012.
12. Mediante acuerdo firmado el 9 de julio de 2010, el Banco Popular de Puerto Rico le cedió a la corporación BP Faros del Oeste su interés en los contratos de préstamo con Desarrolladora Faros del Oeste, Inc. y los derechos sobre la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en el caso K CD2009-905.
13. El 30 de julio de 2010 en ocasión de la celebración del procedimiento de subasta, BP Faros del Oeste en calidad de acreedor ejecutante por cesión del Banco Popular de Puerto Rico, licitó con su crédito y se adjudicó la buena pro de la subasta y la titularidad de los apartamentos que servían como colateral y que originalmente pertenecían a Desarrolladora Faros de Oeste, Inc. Dichos apartamentos fueron finalmente transferidos a BP Faros del Oeste mediante la escritura número 3 sobre Adjudicación de propiedades en procedimiento de ejecución de hipoteca cancelación de gravámenes, otorgada el 12 de agosto de 2010 ante la notaria Maribel Cordero Barreiro.
14. Luego de esto, BP Faros del Oeste continuó vendiendo los restantes apartamentos de los cuales advino dueño en el condominio Paseos del Faro. Por su parte H.Q.J. continuó brindando sus servicios como administrador del...
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