Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Abril de 2014, número de resolución KLAN201400081

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La propiedad está libre de cargas y gravámenes.

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Tres. Pactos y Condiciones Especiales. Los siguientes son pactos y condiciones especiales de este Contrato de Opción.

1. Preservación de Título. El Vendedor [los Demandados] acuerda, durante el término en que este Contrato esté vigente, no vender la Propiedad a persona alguna que no sea el Comprador [SGI] y no permitir que se impongan a la Propiedad cargas y gravámenes que no puedan ser removidos por el Vendedor [los Demandados] antes del cierre de la transacción de compraventa en la eventualidad de que el Comprador [SGI] ejercite la opción de compra aquí concedida.³ (énfasis original suprimido; subrayado nuestro)

Resulta imprescindible destacar que SGI es una empresa dedicada a desarrollar proyectos residenciales y Fernando Lafuente Laborda (Sr. Lafuente) accionista principal de SGI, es un experimentado y sofisticado hombre de negocios y abogado dedicado al desarrollo de la construcción en Puerto Rico y el exterior.

Luego de pactar la opción, las partes acordaron al menos 6 enmiendas mediantes las cuales se extendería la vigencia del contrato a los siguientes efectos: hasta el 5 de mayo de 2005 SGI abonó $20,000 y liberó a los Demandados de responsabilidad por las representaciones y garantías sobre permisos y aprobaciones del proyecto; hasta el 3 de julio de 2005; hasta el 3 de octubre de 2005; hasta el 3 de mayo de 2006; hasta el 3 de julio de 2006; y, hasta el 15 de marzo de 2008 SGI pagó

$57,429.42.

El 20 de junio de 2006 la Autoridad de Carreteras le informó al Agrimensor Daniel Gómez⁴ que la propiedad sería afectada por la futura construcción de la vía Periferal Sur con una sección especial de Calle Principal; esta vía es un concepto que data del 1960. Esto no impidió que se consiguieran los permisos para el proyecto planificado.

Las partes hicieron un sinnúmero de negociaciones para lograr la compraventa del inmueble. Incluso, el 9 de agosto de 2006 SGI presentó al Departamento de Transportación y Obras Públicas un plano con la carretera planificada incorporada a los planos del proyecto.

Mediante misiva del 28 de agosto de 2006 los Demandados aceptaron que se les había informado sobre problemas con la carretera propuesta así como que se les ofreció alterar las condiciones originales del contrato de opción. Le concedieron 10 días a SGI para cumplir con la opción original o solicitar una prórroga retroactiva.

El 30 de agosto de 2006 SGI les informó a los Demandados que el plan de carretera alteraba sustancialmente las condiciones del contrato de opción pues la propiedad no podría entregarse libre de cargas y gravámenes. Propuso una compraventa por fases. Los Demandados rechazaron la oferta de SGI y nuevamente le concedieron 10 días para cumplir con lo pactado originalmente o solicitar una prórroga retroactiva. Añadieron varias condiciones entre las cuales figuraba eximirles de responsabilidad por la expropiación o cualquier acción similar del gobierno.

El 8 de septiembre de 2006 SGI rechazó la oferta y propuso la compraventa con el aplazamiento del pago de la porción afectada por el plan de la carretera. El 28 de septiembre de 2006 los Demandados rechazaron lo propuesto y reiteraron su oferta anterior.

En diciembre de 2006 SGI sometió a la Autoridad de Carreteras unos planos enmendados del proyecto, a construirse en tres fases, los cuales incluían la carretera proyectada. Aun con conocimiento de la construcción de la carretera SGI hizo oferta de compra a los Demandados el 1 de octubre de 2007 con ciertas condiciones.

El 15 de enero de 2008 SGI les remitió a los Demandados un borrador de sexta enmienda para extender la vigencia del contrato hasta el 15 de marzo de 2008, sin la condición de eliminar la carretera. Luego de una contraoferta rechazada por SGI, el 7 de marzo de 2008 los Demandados no aceptaron la enmienda. Seguidamente SGI solicitó al Sr. Cartagena que se reunieran para discutir otra posible enmienda al contrato de opción. El 15 de marzo de 2008 se reunieron y los Demandados aceptaron la oferta de SGI remitida en enero de 2008.

Según el Banco Santander al 26 de marzo de 2008 SGI estaba muy interesado en completar la compraventa, quería firmar la venta a la semana siguiente, y solicitó formatos de avalistas y préstamos. El Banco le informó a SGI que una vez tuviera una propuesta formal de préstamo ésta sería analizada por un comité. SGI se mantuvo en comunicación con el Banco y el 25 de abril de 2008 les informó a los Demandados que el préstamo estaba en espera de aprobación, que el Banco había recomendado la compraventa en un solo pago, y que les avisaría en tanto tuviera noticias del Banco. A esta fecha, 2 años luego de conocer sobre la construcción de la carretera, SGI aún tenía interés en adquirir la propiedad, y conforme a ello actuó.

El 2 de junio de 2008 los Demandados le comunicaron por escrito a SGI la terminación de las negociaciones de compraventa.

El Banco no lleva una solicitud de préstamo a evaluación del comité de crédito, si no cuenta con la tasación, la cual el cliente paga. En dos ocasiones (junio de 2008) se le solicitó a SGI el pago de la tasación pero esto nunca ocurrió.

El 4 de diciembre de 2008 SGI solicitó a la Administración de Reglamentos y Permisos una prórroga para someter los endosos gubernamentales pertinentes, puesto que había “tenido ciertas complicaciones en el proceso económico los cuales esta[ba] próximos a resolver”.

La Autoridad de Carreteras emitió el siguiente escrito el 9 de marzo de 2009:

La Oficina de Programación de esta Autoridad evaluó el plano con la localización del proyecto mencionado en el asunto e informó que el mismo no se afecta por proyectos de carretera, incluidos en el Programa de Construcción Mejoras Permanentes de Cinco Años, vigente, de esta Autoridad.

La Oficina de Planificación Estratégica de esta Autoridad evaluó dicho plano e informó que anteriormente se le había informado que el proyecto propuesto estaba afectado por la futura construcción de la Calle Principal Periferal Sur en Trujillo Alto. No obstante, esta Autoridad le recomendó a la Junta de Planificación la eliminación de dicha vía del Plan Vial de la Región Metropolitana de San Juan. Por lo tanto, dicha oficina no tiene objeción a que se continúe con el proceso de permisos del proyecto propuesto, amparándose en la Resolución JP-235 de la Junta de Planificación.⁵ (subrayado nuestro)

En febrero de 2011 la Autoridad de Carreteras le informó a SGI que no tenía proyectos que afectaran las fincas; en abril de 2011 la Junta de Planificación certificó que las fincas estaban parcialmente reservadas para la propuesta carretera. Según estudios de título de Hato Rey Title Insurance, el inmueble estaba libre de cargas y gravámenes relacionados con la carretera planificada. Es un hecho probado que la carretera no limitaba el uso productivo de las fincas como tampoco frustraba el proyecto de viviendas de SGI.

A pesar de que las partes extendieron la opción de compraventa en la reunión que sostuvieron en marzo de 2008, SGI desistió de gestionar el préstamo, a la vez que utilizó la carretera propuesta como un pretexto para no comprar el inmueble de los Demandados.

No obstante lo señalado, el 2 de octubre de 2008 SGI presentó una demanda enmendada por incumplimiento de contrato contra los Demandados.⁶

En síntesis SGI reclamó daños por el incumplimiento del contrato de opción de compraventa que había pactado con los Demandados. Alegó que se vio imposibilitado a comprar la propiedad de los Demandados porque éstos no le advirtieron oportunamente que el inmueble estaba sometido a la “carga y gravamen” de una carretera que la Autoridad de Carreteras construiría la cual atravesaría la finca.

Luego de varios trámites así como descubrimiento de prueba,...