Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Junio de 2014, número de resolución KLAN201301928
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201301928 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 23 de Junio de 2014 |
LEXTA20140623-003 Segunda Iglesia Bautista de Ponce v.
Caguas Lumber Yard
| | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas Caso Civ. Núm.: EACI201203734 SOBRE: Cobro de dinero |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Juez Gómez Córdova y la Jueza Vicenty Nazario.
Gómez Córdova, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de junio de 2014.
Compareció ante nosotros Caguas Lumber Yard (Caguas Lumber o parte apelante) mediante un recurso de apelación en solicitud de la revisión de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas (Instancia, foro primario o foro apelado), el 10 de octubre de 2013 y notificada el 15 de octubre de 2013. Mediante una resolución notificada el 5 de noviembre del mismo año, Instancia denegó una solicitud de determinaciones de hecho y conclusiones de hecho adicionales y de reconsideración presentada por Caguas Lumber. Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la sentencia apelada.
Poseemos autoridad para entender en los méritos de las controversias planteadas a base de los postulados normativos dispuestos en el Art. 4.006 (a) de la Ley Núm. 201-2003, mejor conocida como la Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, en las Reglas 13-22 de nuestro Reglamento (4 L.P.R.A. Ap. XXII-B) y en la Regla 52.2 (a) de Procedimiento Civil (32 L.P.R.A. Ap. V).
Según se desprende del expediente, la Segunda Iglesia Bautista de Ponce, Inc. (Segunda Iglesia Bautista o parte apelada) presentó una demanda en cobro de dinero relacionada a un contrato de arrendamiento contra Caguas Lumber, el Sr. Gildo Massó y Empresas Massó. Según se expuso en la demanda, el señor Massó es el presidente de Caguas Lumber y también hace negocios bajo el nombre de Empresas Massó.
La Segunda Iglesia Bautista alegó que el 28 de febrero de 2011 suscribió un contrato de arrendamiento con Caguas Lumber sobre una propiedad sita en el Barrio Canas de Ponce. Se acordó que la parte arrendataria, la Segunda Iglesia Bautista, pagaría un canon mensual de $7,500.00. En virtud del referido contrato la parte arrendataria depositó una fianza de $7,500.00. Se alegó que el 7 de noviembre de 2011, meses más tarde, la Segunda Iglesia Bautista tuvo que desalojar el local debido a que Caguas Lumber le vendió la propiedad a un tercero. Sostuvo que al momento del desalojo aún quedaban 13 días para vencerse el término cubierto por la renta adelantada y que además la propiedad fue entregada en mejor condición de la que se recibió, quedando las mejoras a beneficio de Caguas Lumber. Por estos hechos, la Segunda Iglesia Bautista le requirió en el mes de febrero de 2012 a Caguas Lumber la devolución de lo adeudado por renta no utilizada y la suma depositada para fianza, ascendente a un total de $9,750.00. Sostuvo la parte demandante, aquí apelada, que Caguas Lumber se negó a pagar lo adeudado, configurándose un enriquecimiento injusto. Por ello se solicitó que se declarase con lugar la demanda y se le ordenara a Caguas Lumber pagar la suma adeudada de $9,750.00, más intereses, costas y una cantidad no menor de $800.00 en honorarios de abogado.1
El 22 de agosto de 2012 Caguas Lumber presentó su contestación a la demanda y señaló, en primer lugar, que el desalojo de la propiedad por parte de la Segunda Iglesia Bautista fue hostil debido a que no acató la orden de desalojo del tribunal. Añadió que se ordenó su lanzamiento lo cual perduró por 2 días.
Además expuso que el desalojo de la parte arrendataria se debió a la terminación del contrato de arrendamiento y, en la alternativa, indicó que de haber restado algún término de renta el mismo no debía exceder de 7 días, además de que el canon de arrendamiento era mensual, no semanal ni diario.
También negó que procedía la devolución de la fianza, toda vez que manifestó que la Segunda Iglesia Bautista vandalizó el local arrendado al destrozar los pisos, remover cablería, llevarse el contador de energía eléctrica, desmantelar plafones, provocando daños a la propiedad cuyo valor excedió el de la fianza depositada.
De otro lado, la parte demandada aceptó que recibió un requerimiento de parte de la Segunda Iglesia Bautista solicitando el pago de la suma de $9,250.00.
Reiteró, no obstante ello, que el contrato de arrendamiento se dio por terminado conforme a lo estipulado y la parte arrendataria no ejerció su derecho al tanteo para la adquisición de la propiedad bajo los términos pactados.2 Indicó que la Segunda Iglesia Bautista había incurrido en incumplimiento de contrato al causarle daños a la propiedad arrendada y por sus actos estaba impedida de alegar que hubo enriquecimiento injusto.
Junto con su contestación a la demanda Caguas Lumber presentó una reconvención.
Alegó que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contenía una cláusula que le permitía a Caguas Lumber, como parte arrendadora, dar por terminado el contrato en caso de la venta de la propiedad a un tercero. Como parte de ese acuerdo, la parte arrendataria tendría un derecho de tanteo de 45 días a partir de la notificación de la oferta del tercero para igualarla o presentar prueba de la viabilidad del financiamiento de la transacción. Al hacerse una oferta de compra por un tercero y al no ejercerse el derecho de tanteo, la Segunda Iglesia Bautista presentó una acción de interdicto para impedir la transacción de compraventa del local (caso civil núm. E PE2011-0208), el cual fue denegado. Posterior a ello se declaró a favor de Caguas Lumber una acción de desahucio y se ordenó el desalojo de la Segunda Iglesia Bautista del referido local. Según se adujo, tal proceso de desalojo fue retrasado por la parte arrendataria de mala fe, al extremo de presentarse un recurso de apelación fuera de término, el cual fue desestimado por este Tribunal debido a la falta de jurisdicción sobre el asunto.3 A pesar de todo ello, la Segunda Iglesia Bautista incumplió con la orden de desalojo de la propiedad, por lo cual Caguas Lumber tuvo que recurrir al tribunal a solicitar el lanzamiento. Además alegó la parte demandada que tuvo que incurrir en gastos para llevar a cabo este proceso, lo cual ascendió a una suma de $5,900.00 por honorarios de abogado. Aparte de ello, indicó que en el caso instado por la Segunda Iglesia Bautista (caso civil núm. E PE2011-0208) se le impuso a dicha parte el pago de $448.00 por costas la cual se han negado a pagar.
Por último sostuvo la parte apelante que, para llevar a cabo el lanzamiento de la propiedad incurrió en gastos de nómina, seguridad y equipo, ascendente a la suma de $5,171.23 y que los daños alegadamente causados por la Segunda Iglesia Bautista a la propiedad ascienden a no menos de $18,000.00. Por todo lo anterior, Caguas Lumber solicitó en su reconvención la cantidad total de $29,519.23, más la suma de $7,380.00 en concepto de honorarios de abogado.
Tras varios trámites procesales, el 22 de agosto de 2012 Caguas Lumber solicitó la desestimación de la demanda en cuanto al Sr. Gildo Massó Aponte, presidente de Caguas Lumber, en su carácter personal, pues sus actuaciones en los hechos que originaron el presente litigio fueron en carácter representativo de la compañía.4 No surge de los autos originales que esta moción haya sido adjudicada mediante resolución escrita por el foro primario.5
Además, a pesar de que el 25 de marzo de 2013 la parte demandada, aquí apelante, solicitó que se dictara sentencia sumaria a su favor, el juicio en su fondo fue celebrado el 1 de abril de 2013.6
Durante el juicio en su fondo, la Segunda Iglesia Bautista presentó los testimonios del Sr. Fernando López Torres y del Sr. Miguel Hernández Negrón.
Por su parte, Caguas Lumber presentó el testimonio del Sr. Gildo Massó Aponte.
A continuación resumimos las porciones más relevantes de dichos testimonios, según surgen de la transcripción sometida:
Sr. Fernando López Torres
El señor López indicó que es Pastor Principal de la Segunda Iglesia Bautista, entidad que contrató con Caguas Lumber para el alquiler de una propiedad en la Ave. Miramar en el Municipio de Ponce. Sostuvo que al momento de la contratación el Sr. Gildo Massó, padre, y el Sr. Gildo Massó, hijo, estuvieron presentes. Identificó al Sr. Gildo Massó, hijo, presente en el tribunal.
Mencionó brevemente cuáles fueron los términos del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual fue admitido en evidencia como exhíbit de la parte demandante. Expresó el señor López que, a su mejor entender, el término del contrato era de 3 años y que era la intención de la Segunda Iglesia Bautista adquirir la propiedad al cabo de la expiración del contrato. Añadió que al inicio del contrato la Segunda Iglesia Bautista dio la cantidad de $7,500.00 como pago inicial.7
El señor López dio lectura a un "Addendum" que formaba parte del contrato en cuestión, en el cual se establecía que la Segunda Iglesia Bautista realizaría ciertas mejoras a la propiedad, valoradas en $75,000.00, las cuales fueron realizadas.8
Además examinó varias fotografías, tomadas por él mismo, de las cuales se desprendía las mejoras hechas a la propiedad entre los meses de abril y mayo de 2011. En particular, observó la construcción del altar, la instalación de los plafones acústicos y cablería, la instalación de lámparas ospotlights en el techo y la instalación de losetas en el piso. También examinó varias fotografías que reflejaban la condición de la propiedad antes de las mejoras, a saber: piso de cemento, varas de techo rotas o desprendidas, paredes sin pintar y cables...
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