Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Julio de 2014, número de resolución KLAN201400254
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201400254 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Julio de 2014 |
LEXTA20140731-003 Banco Popular de PR v. Areli Park Inc.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE MAYAGüEZ
| BANCO POPULAR DE PUERTO RICO Demandante - Apelado | KLAN201400254 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez Civil núm.: ISCI201100884 Sobre: Cobro de Dinero |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Juez Gómez Córdova y la Jueza Vicenty Nazario
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 31 de julio de 2014.
Compareció ante nosotros el señor Juan Graciliano Ramírez Rodríguez (señor Ramírez o apelante), por vía de un recurso de apelación de una sentencia dictada el 29 de octubre de 2013 y notificada el 8 de noviembre de 2013, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Mayagüez. Dicha sentencia declaró con lugar una demanda y solicitud de sentencia sumaria presentada por el Banco Popular de P.R. (BPPR o parte apelada) y además, denegó una solicitud de intervención presentada por el apelante1. Por los fundamentos que expondremos a continuación confirmamos la sentencia recurrida.
El recurso de apelación presenta una controversia sobre la procedencia de una solicitud de intervención. Dicha solicitud de intervención versa sobre la titularidad de una finca afectada por una hipoteca cuya ejecución es pretendida. Por tales razones se estima necesario exponer el origen del inmueble afectado y su relación con la solicitud de intervención presentada por el apelante.
El 25 de junio de 2005, C&R Development Corp. (C&R) adquirió por compraventa de la Sucesión Ramírez Seda la finca núm. 15263, localizada en el Barrio Miradero, Carr. Estatal Núm. 100, km. 18.3, Cabo Rojo. La misma consta inscrita en el folio 118, vol. 439 de la Sección de San Germán del Registro de la Propiedad. La descripción registral de la referida finca consta en la Escritura de Compraventa, Escritura Núm. 45 de 24 de junio de 2005 ante el notario público Jesús Delgado Vélez. La descripción es la siguiente:
RÚSTICA: Porción de terreno situado en el Barrio Miradero del Término Municipal de Cabo Rojo, de una cabida superficial de ciento ochenta y tres mil setecientos sesenta y cinco punto setenta (183,765.70) metros cuadrados equivalentes a cuarenta y seis punto siete mil quinientos cincuenta y un (46.7551) cuerdas. En lindes por el NORTE, con la finca de la cual se segrega; por el SUR, con terrenos de la Sucesión de Felipe Neri López y con el solar segregado mediante la presente escritura (la misma en la que se describe el remanente); por el ESTE, con predio de uso público que lo separa de camino municipal, y con el solar segregado mediante la presente escritura (la misma en que se describe el remanente); y por el OESTE, con la finca de la cual se segrega.------------------------------------------------------
La porción de terreno descrita constituye el remanente de esta finca luego de haberse efectuado segregaciones de veinticinco (25.00) cuerdas para uso público, de su cabida original de setenta y dos punto siete seis tres nueve (72.7639) cuerdas.---------------------------------------------------
Posteriormente, la cabida de la finca 15263 fue rectificada mediante la Escritura 52, otorgada el 8 de septiembre de 5006 ante la notario Sandra De L.
Tous-Chevres. Una vez rectificada, la descripción de la referida finca es la siguiente:
RÚSTICA: Parcela de terreno radicada en el Barrio Miradero del término municipal de Cabo Rojo, con una cabida superficial de aproximadamente doscientos diecinueve mil novecientos cuarenta y siete punto tres mil novecientos quince (219,947.3915) metros cuadrados, equivalentes a cincuenta y cinco punto nueve mil seiscientos seis (55.9606) cuerdas. En lindes por el NORTE, con terrenos de Rosa M. Rodríguez y Carmen M. Rodríguez; por el SUR, con Asphalt Road, Gustavo Lorenzo, Sucesión de Alma Ramírez y con terrenos de Nepomuseno Román; por el ESTE, con la Carretera Estatal PR #100, con José González López y con terrenos de Nepomuseno Román; y por el OESTE, con el terreno de la Sucesión Busigó.------------------
En relación a la compraventa de la referida finca, C&R pagó a la Sucesión Ramírez Seda la cantidad de $3,250,000.00, de los cuales $1,846,565 fueron entregados cuando se otorgó la Escritura de Compraventa. El restante $1,403,435.00 se garantizó mediante hipoteca sobre la finca 15263, la cual fue constituida mediante la Escritura 46, otorgada el 24 de junio de 2005 ante el notario público Jesús Delgado Vélez. En la mencionada escritura se garantizó el pagaré hipotecario en favor de la Sucesión Ramírez Seda por la suma de $1,403,435.00 con vencimiento a la presentación. Por su parte, C&R para poder llevar a cabo la compraventa de la finca 15263, suscribió un préstamo con R&G Premier Bank of P.R. (R&G) por la suma de $1,948,000.00.2
Posteriormente, el 18 de junio de 2007, Areli adquirió de C&R la finca 15263 mediante compraventa.3
La referida compraventa se llevó a cabo por la cantidad de $3,914,240.00.
De dicha cantidad, Areli retuvo $2,289,347.64 para saldar la deuda de C&R con R&G en virtud del préstamo antes mencionado. El balance adeudado a R&G habría de ser satisfecho por Areli con fondos de una facilidad de crédito otorgada por Westernbank Puerto Rico (Westernbank) a ser garantizada en parte con los pagarés hipotecarios de $1,948,000.00 a favor de R&G.4 Además, Westernbank y Areli otorgaron un préstamo5 no revolvente por hasta un máximo de $3,405,000.00.6 Dicho préstamo fue otorgado el 18 de junio de 2007. En esa misma fecha, se otorgó la Escritura 14 sobre Subordinación de Hipoteca, otorgada en San Juan, P.R., ante el notario público José Antonio Fernández Jaquete. Mediante dicha escritura, la hipoteca garantizando el pagaré por $1,403,435.00 a favor de la Sucesión Ramírez Seda fue subordinada en rango a una Hipoteca de $333,500.00 a favor de R&G, y a la Hipoteca de $1,123,500.00 a favor de Westernbank. De esta manera, la Hipoteca de $1,403,435.00 pasó a ocupar el cuarto rango de preferencia entre todos los gravámenes hipotecarios que gravan la finca 15263.
Así las cosas, el 13 de abril de 2010, el BPPR adquirió del FDIC (como síndico de Westernbank) la facilidad de crédito antes descrita. Una vez el BPPR adquirió los derechos antes mencionados, el 29 de abril de 2011 notificó a la parte demandada sobre su incumplimiento con los términos y condiciones del Acuerdo de Financiamiento7, apercibiéndole sobre la cantidad adeudada.
Por consiguiente, el BPPR presentó una demanda de cobro de dinero y ejecución simultánea de prenda e hipoteca, ejecución de garantía personal y otros remedios contra Areli Park, Inc. (Areli), Gustavo A.
Castillo Quiñones (señor Castillo), Ernesto Rodríguez Alzugaray, su esposa Teresa Suárez Castro y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (esposos Rodríguez-Suárez) (en adelante, la parte demandada). La referida demanda se presentó el 31 de mayo de 2011. Dicho pleito surgió como resultado del incumplimiento de la parte demandada, con los términos y condiciones de una serie de contratos de préstamos otorgados y de los cuales el BPPR es el acreedor actual. Los codemandados le adeudaban a la parte apelada la suma de $3,342,259.68 de principal más intereses de hasta $280,127.55, para un total de $3,622,387.23. Además, la parte demandada le adeudaba a la parte apelada el 10% del principal para costas, gastos y honorarios de abogado en lo que haya incurrido...
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