Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Septiembre de 2014, número de resolución KLCE201301514
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201301514 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 29 de Septiembre de 2014 |
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Panel integrado por su Presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y el Juez Steidel Figueroa.
Steidel Figueroa, Juez Ponente
S e n t e n c i a
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de septiembre de 2014.
Este recurso requiere que nos expresemos sobre la validez de un acuerdo para posponer el rango de una hipoteca en el que no se pactó el plazo de caducidad en el que el gravamen hipotecario que sería antepuesto debía inscribirse en el Registro de la Propiedad. También debemos expresarnos en torno a si el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan [en adelante, TPI], erró al no resolver sumariamente la acción por cobro de dinero incluida en un pleito ordinario por cobro de una deuda dineraria y ejecución de un gravamen hipotecario.
El 30 de noviembre de 2006, American Management & Administration Corporation [en adelante, American Management], y el Municipio de San Juan otorgaron ante el notario público Carlos David Rodríguez Boneta la escritura número 2 sobre Agrupación, compraventa de propiedad inmueble municipal, constitución de hipoteca en garantía de pagaré y posposición de crédito hipotecario. En esta el municipio agrupó tres fincas1, las vendió agrupadas a American Management por el precio de $350,000, quien en el mismo instrumento constituyó sobre el inmueble una hipoteca a favor del municipio. Este, a su vez, consintió a que la hipoteca constituida a su favor en dicha escritura retrocediera en rango frente a otra que habría de constituirse. Con ese fin se incluyó en la cláusula décimo tercera de la escritura la siguiente disposición:
La hipoteca antes descrita estará subordinada al crédito preferente de la primera hipoteca que habrá de constituir EL COMPRADOR para el financiamiento de la compra y desarrollo del proyecto, por lo que, EL VENDEDOR acuerda posponer la preferencia que pudiera tener en cuanto al crédito hipotecario aquí asumido por EL COMPRADOR y solicita que se inscriba y constituya con el rango de segunda hipoteca en el Registro de la Propiedad2.
Para garantizar el pago de la deuda, American Management suscribió el mismo día un pagaré con vencimiento a la presentación en el cual, en lo pertinente, se indicó lo siguiente:
Certifico que en virtud de la escritura Número dos (2), otorgada en San Juan, Puerto Rico, el día treinta (30) de enero de dos mil seis (2006), ante el Notario suscribiente, este pagaré así como la hipoteca que lo garantiza han sido subordinados a otra hipoteca que por la suma de CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL DÓLARES ($424,000.00) constituyó American Management & Administration Corporation, a la orden del Portador en virtud de la escritura Número dieciocho (18), otorgada en esa misma fecha, ante la Notario Adela Surillo Gutiérrez. En San Juan, Puerto Rico, a treinta (30) de enero de dos mil seis (2006). (Firmado) CARLOS DAVID RODRÍGUEZ BONETA. NOTARIO PÚBLICO3.
Como parte de la obtención del financiamiento para desarrollar un proyecto de vivienda de interés social en la finca adquirida, American Management otorgó el mismo día, esto es, el 30 de enero de 2006, ante la notario Adela Surillo Gutérrez, la escritura número 18, a la que se hizo referencia en el pagaré suscrito a favor del Municipio de San Juan, en la que se constituyó un gravamen hipotecario sobre la finca adquirida por la suma principal de $424,000, más intereses, a favor Doral Recovery II, LLC [en adelante, Doral].
En la cláusula sexta de esta escritura se dispuso lo siguiente:
La propiedad antes descrita se encuentra afecta a una hipoteca en garantía de pagaré a la orden del Municipio de San Juan, por la suma principal de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL DOLARES ($350,000.00) y con vencimiento a la presentación, cuya hipoteca evidencia el precio aplazado de la compraventa de la propiedad aquí antes descrita y la cual ha sido subordinada por el Municipio de San Juan a la hipoteca por CUATROCIENTOS CINTICUATRO MIL DOLARES ($424,000.00) constituida en virtud de esta escritura4.
Las escrituras número 2 y número 18 fueron presentadas en el Registro de la Propiedad. Tras una notificación del Registrador ambas fueron retiradas. Luego fueron presentadas nuevamente en el Registro, tras lo cual fueron inscritas. La hipoteca constituida a favor del Municipio de San Juan fue pospuesta en rango frente a la constituida a favor de Doral.
Posteriormente, Doral reclamó judicialmente de American Management, Walter Pierluisi Insern, Marcia González Coya y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales que estos últimos componen, el pago de $424,000 presuntamente adeudados, más intereses y honorarios de abogados. También solicitó la ejecución del gravamen hipotecario que pesaba sobre la finca gravada.
Tras varios incidentes procesales, el TPI emitió sentencia sumaria a favor de Doral. Dicha sentencia fue revocada por este foro. En esa ocasión se instruyó a las partes y al foro de primera instancia a que notificaran el pleito al Municipio de San Juan por considerar que este era parte indispensable en el litigio.
Doral emplazó al Municipio de San Juan. Más tarde, este compareció al pleito a oponerse a que se dispusiera del caso mediante sentencia sumaria. Planteó que el pacto en virtud del cual la hipoteca que garantizaba su crédito retrocedió en rango, así como la inscripción registral realizada de conformidad, eran nulos, ya que, a su juicio, no se cumplieron los requisitos necesarios para que el acuerdo fuera eficaz o, en la alternativa, que el derecho a anteponer el rango caducó. El TPI denegó la disposición sumaria del caso. Sin embargo, declaró nula la posposición en rango efectuada por el Registrador de la Propiedad. También ordenó a este inscribir en primer rango la hipoteca constituida en la escritura número 2 a...
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