Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Septiembre de 2014, número de resolución KLAN201401240

LEXTA20140930-068 Daedalus Properties Inc. v. Double “S” Realty

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE BAYAMÓN - UTUADO

PANEL V

DAEDALUS PROPERTIES, INC. Apelante V. DOUBLE “S” REALTY, INC.; SR. LUIS GARRIDO D/B/A PROPERTY HUNTERS & ASSOCIATES Apelado

KLAN201401240

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Núm. civil: D AC09-0656 (402) Sobre: Acción Civil y Cobro de Dinero

Panel integrado por su presidente, el Juez Brau Ramírez, el Juez Bermúdez Torres y el Juez Flores García.

Flores García, Juez Ponente.

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de septiembre de 2014.

Comparece la parte apelante, Daedalus Properties, Inc., solicitando la revisión de una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, el 25 de junio de 2014, notificada el 1 de julio de 2014. Mediante la referida sentencia, el foro primario denegó la reclamación instada por el apelante en contra de Double “S” Realty, Inc., en adelante Double S, y el señor Luis Garrido Rodríguez, D/B/A Property Hunters & Associates, en adelante “el señor Garrido”. Mediante la sentencia el tribunal apelado ordenó al señor Garrido devolver a Double S $25,000.00 que había recibido como depósito como parte de un contrato de opción de compraventa.

Veamos la procedencia del recurso promovido.

I.

El 20 de febrero de 2008, la parte apelante, representada por su presidente el señor José Carlos Baranda Pérez, contrató al señor Garrido para que actuara como corredor de bienes raíces y mercadeara la venta de una propiedad comercial inmueble ubicada en el municipio de Bayamón. Dicha propiedad era arrendada por PRACMA de Puerto Rico, Inc.

El 5 de abril de 2008, Double S, mediante su presidente el señor Arnaldo Santa Cruz Pacheco, le presentó una oferta al apelante de $3,000,000.00 para la compraventa de la propiedad. A su vez, le entregó al señor Garrido $25,000.00 para ser depositados en una cuenta plica por concepto de depósito.

Como parte de las negociaciones, Double S le solicitó al apelante que enmendara un contrato de arrendamiento de la propiedad objeto de la compraventa para que fuera sobre la totalidad del inmueble, extendiera el término del contrato, el canon fuera de $21,000.00 y concediera al arrendatario el derecho de subarrendar. Luego de varias negociaciones, el 30 de mayo de 2008 las partes acordaron, en lo pertinente, los siguientes términos y condiciones para la compraventa de la propiedad:

1. Precio:Tres Millones Sesenta Mil Dólares ($3,060,000.00), a ser desembolsados simultáneamente con la firma de la correspondiente escritura de compraventa.

2. Término:El término de la opción a concederse es de sesenta (60) días contados a partir de la fecha en que usted evidencie su aceptación de la propuesta aquí contenida suscribiendo la misma en el espacio que se provee para ello al final de la misma, prorrogable por treinta (30) días adicionales, a opción del Comprador, exclusivamente para finiquitar trámites del financiamiento correspondiente. El ejercicio de dicha extensión al término original se encuentra condicionado a que se nos presente evidencia razonable de que el financiamiento se encuentra debidamente aprobado.

3. Depósito:Se acepta el depósito sugerido de Cien Mil Dólares ($100,000.00), el cual permanecerá depositado en plica en la cuenta correspondiente del Sr. Luis Garrido, Corredor de Bienes Raíces con el número de licencia 1136. Si el Comprador desistiese de adquirir la Propiedad por razón del incumplimiento por nuestra empresa de cualquiera de los términos y/o condiciones aquí contenidos o por razón de no conseguir financiamiento aceptable para viabilizar la compraventa que nos ocupa, la totalidad del depósito le será devuelto al Comprador sin mediar ajuste de clase alguna. Si el cierre NO se verifica por cualquier otra razón, el depósito le será remitido por el corredor a nuestra empresa.

Con fecha 29 de mayo de 2008, Double S emitió un cheque por la suma de $75,000.00 para completar el depósito acordado de $100,000.00, que sería acreditado posteriormente al precio de venta final si se concretizaba el negocio jurídico.

Según surge del expediente, previo a la entrega del cheque de $75,000.00, el señor Santa Cruz le reclamó al señor Garrido que le evidenciara el depósito del primer cheque de $25,000.00. Como el señor Garrido no pudo cumplir con el reclamo, le solicitó al señor Santa Cruz que le entregara solo una copia del cheque de $75,000.00 para evidenciar al apelante la entrega del depósito y que retuviera el cheque original.

Por una parte, Double S inició las gestiones de financiamiento para la compraventa de la propiedad inmueble con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Mientras que, por otra, el apelante enmendó el contrato de arrendamiento con PRAMAC de PuertoRico, Inc., como parte de los acuerdos contractuales.

El BBVA le denegó el financiamiento a Double S y, a su vez, el término de 60 días para ejercer la opción de compraventa venció el 28 de julio de 2008. Las partes acordaron prorrogar el término por treinta (30) días adicionales con el propósito de gestionar el financiamiento para la compraventa en otra institución financiera. Luego de vencida la prórroga, el 29 de agosto de 2008 las partes acordaron verbalmente extender el término hasta el 5 de septiembre de 2008, pues Double S aun no contaba con la aprobación del financiamiento.

Además, Double S le expresó al apelante que “de no contar con la aprobación de algún banco a esa fecha; dar[ía] por cancelad[a] [la] opción”.

A pesar de que el 4 de septiembre de 2008 el apelante le exigió por escrito al señor Garrido que le entregara el depósito de $100,000.00, las partes se mantuvieron en el proceso de negociación. Sin embargo, Double S no obtuvo la aprobación del financiamiento por lo que le notificó al apelante que no ejercería la opción para la compraventa de la propiedad. El 8 de septiembre de 2008, Double S le notificó al apelante por escrito que se reiteraba en su determinación de cancelar su contrato de opción de compraventa y solicitó la devolución del depósito realizado.

El 16 de septiembre de 2008, Double S le notificó al señor Garrido que había acordado con el apelante continuar con la opción de compraventa, sujeto a obtener la aprobación del financiamiento solicitado a First Bank. Como parte de los requerimientos de First Bank, Double S incluyó a la corporación Double S Stationary, Inc. como colateral. Sin embargo, el 30 de septiembre de 2008 Double S le notificó al señor Garrido que First Bank había denegado el financiamiento y, por tanto, le solicitó la devolución del depósito. También expresó su disposición para negociar en el futuro la compraventa de la propiedad bajo nuevos términos y condiciones. También acompañó con el comunicado una copia de la notificación de First Bank denegando el financiamiento.

Luego de varias negociaciones, en lo pertinente, el 24 de noviembre de 2008 Double S le solicitó por escrito al señor Garrido lo siguiente:

Recibí copia de la carta de los abogados Marichal & Hernández donde te reclaman el depósito de $100,000.00 para la compra del edificio propiedad de Daedalus Properties Inc. Por tal razón le solicito a través de esta carta que no le haga entrega de dicho depósito, esto hasta tanto mis abogados dialoguen con ellos al respecto. Agradezco su atención en este asunto. Apéndice, pág. 51.

El 2 de diciembre de 2008, Double S, a través de su representación legal, le notificó al apelante haber recibido una copia del requerimiento que le había realizado al señor Garrido de la entrega del depósito de $100,000.00. Le expresó que la entrega del depósito era improcedente y que le solicitaría al señor Garrido dentro de un término de tres (3) días la devolución del dinero depositado, según establecido en el contrato. También señaló que, de no mediar oposición dentro del término establecido, se entendería que el señor Garrido quedaba autorizado a proceder con la devolución del dinero depositado sin ulterior responsabilidad.

El 3 de diciembre de 2008, el apelante le notificó a Double S que no consentía con la devolución del depósito y que discrepaba con la interpretación del contrato en cuanto al depósito de $100,000.00. También expresó que estaba en la disposición de llegar a un acuerdo razonable. Por su parte, el 4 de diciembre de 2008 Double S le notificó al apelante que se reiteraba en la procedencia de la devolución del depósito

Según surge de las determinaciones de hecho del Tribunal de Primera Instancia, durante el mes de diciembre del año 2008 el señor Garrido le solicitó a Double S que le entregara un cheque de $75,000.00 para depositarlo en su cuenta plica y poder evidenciar al apelante que había tenido disponible la totalidad del depósito.

Double S le indicó que no ejerció la opción de compraventa por lo que era innecesario entregar el dinero.

Sin embargo, el 10 de diciembre de 2008 Double S emitió el cheque de $75,000.00, le entregó una copia al señor Garrido y retuvo el original con el propósito de cooperar con el señor Garrido en el cumplimiento de sus deberes como corredor de bienes raíces. Además, el 18 de diciembre de 2008 el cheque fue depositado en la cuenta plica de ASC Realty perteneciente al hijo del señor Santa Cruz.

Así las cosas, el 19 de marzo de 2009 el apelante presentó una demanda en contra de Double S y el señor Garrido por incumplimiento de contrato, cobro de dinero y daños y perjuicios. Adujo que Double S incumplió con los términos del contrato al no depositar el dinero acordado y al no ejercer la opción de compraventa. En cuanto al señor Garrido alegó que incumplió con su deber de depositar el dinero en una cuenta plica. Consecuentemente, reclamó la entrega del depósito de $100,000.00, más $250,000.00 por concepto de daños y perjuicios.

El 30 de abril de 2009, Double S contestó la demanda negando las alegaciones presentadas en su contra, mientras que el...