Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Septiembre de 2014, número de resolución KLAN201401240
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401240 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2014 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Núm. civil: D AC09-0656 (402) Sobre: Acción Civil y Cobro de Dinero |
Panel integrado por su presidente, el Juez Brau Ramírez, el Juez Bermúdez Torres y el Juez Flores García.
Flores García, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de septiembre de 2014.
Comparece la parte apelante, Daedalus Properties, Inc., solicitando la revisión de una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, el 25 de junio de 2014, notificada el 1 de julio de 2014. Mediante la referida sentencia, el foro primario denegó la reclamación instada por el apelante en contra de Double S Realty, Inc., en adelante Double S, y el señor Luis Garrido Rodríguez, D/B/A Property Hunters & Associates, en adelante el señor Garrido. Mediante la sentencia el tribunal apelado ordenó al señor Garrido devolver a Double S $25,000.00 que había recibido como depósito como parte de un contrato de opción de compraventa.
Veamos la procedencia del recurso promovido.
El 20 de febrero de 2008, la parte apelante, representada por su presidente el señor José Carlos Baranda Pérez, contrató al señor Garrido para que actuara como corredor de bienes raíces y mercadeara la venta de una propiedad comercial inmueble ubicada en el municipio de Bayamón. Dicha propiedad era arrendada por PRACMA de Puerto Rico, Inc.
El 5 de abril de 2008, Double S, mediante su presidente el señor Arnaldo Santa Cruz Pacheco, le presentó una oferta al apelante de $3,000,000.00 para la compraventa de la propiedad. A su vez, le entregó al señor Garrido $25,000.00 para ser depositados en una cuenta plica por concepto de depósito.
Como parte de las negociaciones, Double S le solicitó al apelante que enmendara un contrato de arrendamiento de la propiedad objeto de la compraventa para que fuera sobre la totalidad del inmueble, extendiera el término del contrato, el canon fuera de $21,000.00 y concediera al arrendatario el derecho de subarrendar. Luego de varias negociaciones, el 30 de mayo de 2008 las partes acordaron, en lo pertinente, los siguientes términos y condiciones para la compraventa de la propiedad:
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Precio:Tres Millones Sesenta Mil Dólares ($3,060,000.00), a ser desembolsados simultáneamente con la firma de la correspondiente escritura de compraventa.
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Término:El término de la opción a concederse es de sesenta (60) días contados a partir de la fecha en que usted evidencie su aceptación de la propuesta aquí contenida suscribiendo la misma en el espacio que se provee para ello al final de la misma, prorrogable por treinta (30) días adicionales, a opción del Comprador, exclusivamente para finiquitar trámites del financiamiento correspondiente. El ejercicio de dicha extensión al término original se encuentra condicionado a que se nos presente evidencia razonable de que el financiamiento se encuentra debidamente aprobado.
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Depósito:Se acepta el depósito sugerido de Cien Mil Dólares ($100,000.00), el cual permanecerá depositado en plica en la cuenta correspondiente del Sr. Luis Garrido, Corredor de Bienes Raíces con el número de licencia 1136. Si el Comprador desistiese de adquirir la Propiedad por razón del incumplimiento por nuestra empresa de cualquiera de los términos y/o condiciones aquí contenidos o por razón de no conseguir financiamiento aceptable para viabilizar la compraventa que nos ocupa, la totalidad del depósito le será devuelto al Comprador sin mediar ajuste de clase alguna. Si el cierre NO se verifica por cualquier otra razón, el depósito le será remitido por el corredor a nuestra empresa.
Con fecha 29 de mayo de 2008, Double S emitió un cheque por la suma de $75,000.00 para completar el depósito acordado de $100,000.00, que sería acreditado posteriormente al precio de venta final si se concretizaba el negocio jurídico.
Según surge del expediente, previo a la entrega del cheque de $75,000.00, el señor Santa Cruz le reclamó al señor Garrido que le evidenciara el depósito del primer cheque de $25,000.00. Como el señor Garrido no pudo cumplir con el reclamo, le solicitó al señor Santa Cruz que le entregara solo una copia del cheque de $75,000.00 para evidenciar al apelante la entrega del depósito y que retuviera el cheque original.
Por una parte, Double S inició las gestiones de financiamiento para la compraventa de la propiedad inmueble con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Mientras que, por otra, el apelante enmendó el contrato de arrendamiento con PRAMAC de PuertoRico, Inc., como parte de los acuerdos contractuales.
El BBVA le denegó el financiamiento a Double S y, a su vez, el término de 60 días para ejercer la opción de compraventa venció el 28 de julio de 2008. Las partes acordaron prorrogar el término por treinta (30) días adicionales con el propósito de gestionar el financiamiento para la compraventa en otra institución financiera. Luego de vencida la prórroga, el 29 de agosto de 2008 las partes acordaron verbalmente extender el término hasta el 5 de septiembre de 2008, pues Double S aun no contaba con la aprobación del financiamiento.
Además, Double S le expresó al apelante que de no contar con la aprobación de algún banco a esa fecha; dar[ía] por cancelad[a] [la] opción.
A pesar de que el 4 de septiembre de 2008 el apelante le exigió por escrito al señor Garrido que le entregara el depósito de $100,000.00, las partes se mantuvieron en el proceso de negociación. Sin embargo, Double S no obtuvo la aprobación del financiamiento por lo que le notificó al apelante que no ejercería la opción para la compraventa de la propiedad. El 8 de septiembre de 2008, Double S le notificó al apelante por escrito que se reiteraba en su determinación de cancelar su contrato de opción de compraventa y solicitó la devolución del depósito realizado.
El 16 de septiembre de 2008, Double S le notificó al señor Garrido que había acordado con el apelante continuar con la opción de compraventa, sujeto a obtener la aprobación del financiamiento solicitado a First Bank. Como parte de los requerimientos de First Bank, Double S incluyó a la corporación Double S Stationary, Inc. como colateral. Sin embargo, el 30 de septiembre de 2008 Double S le notificó al señor Garrido que First Bank había denegado el financiamiento y, por tanto, le solicitó la devolución del depósito. También expresó su disposición para negociar en el futuro la compraventa de la propiedad bajo nuevos términos y condiciones. También acompañó con el comunicado una copia de la notificación de First Bank denegando el financiamiento.
Luego de varias negociaciones, en lo pertinente, el 24 de noviembre de 2008 Double S le solicitó por escrito al señor Garrido lo siguiente:
Recibí copia de la carta de los abogados Marichal...
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