Sentencia de Tribunal Apelativo de 8 de Octubre de 2014, número de resolución KLAN201301472
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201301472 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 8 de Octubre de 2014 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso: K AC2011-0853 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, la Jueza Carlos Cabrera y el Juez Rodríguez Casillas
Ramírez Nazario, Erik Juan, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 8 de octubre de 2014.
Comparece la Autoridad de los Puertos de Puerto Rico (Autoridad o apelante) y solicita la revocación de la Sentencia Parcial emitida el 6 de agosto de 2013, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI) y notificada el 13 de agosto de 2013. Por medio de dicha Sentencia Parcial, el TPI determinó sumariamente que la Autoridad había incumplido con los términos de un contrato de arrendamiento que había suscrito con IR Development Corp., ahora Hangar 12, Inc. (Corporación o apelada).1
Considerado el recurso presentado, así como, el expediente que lo acompaña, a la luz del derecho aplicable y nuestro ordenamiento jurídico, resolvemos revocar la Sentencia Parcial apelada.
El 4 de agosto de 2011, la parte apelada presentó en el caso K AC2011-0853, una demanda en contra de la Autoridad. En esta, alegó que la Autoridad incumplió con los términos de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.2 La propiedad objeto del contrato de arrendamiento consistía de un lote de terreno y un edificio, identificados como el Hangar 12, los cuales estaban ubicados dentro de las instalaciones de la Antigua Base Naval de Isla Grande, hoy en día el Aeropuerto Fernando L. Rivas Dominicci (Aeropuerto de Isla Grande).3 Desde la década de 1970, el Departamento de Obras Públicas (DTOP) le entregó a la Autoridad la posesión pero no el título de ciertas parcelas dentro de la Antigua Base Naval, entre ellas el Hangar 12. Con el propósito de atender adecuadamente el caso ante nos es importante destacar el origen de la propiedad Hangar 12. Veamos.
El 15 de febrero de 1991, por virtud de la escritura número 3 de Agrupación, Segregación y Constitución de Servidumbre, otorgada ante el notario Jaime Brugeras, entre otras cosas, el Gobierno Federal le traspasó al Estado Libre Asociado de Puerto Rico (ELA), representado por el DTOP, el título de una finca de alrededor 470.5703 cuerdas, conocida como la Antigua Base Naval.4 En el Registro de la Propiedad, dicho terreno se inscribió como la finca 21,290 al folio 133 del tomo 186 Santurce Sur, del Registro de la Propiedad de San Juan, Sección 1.5
El 8 de marzo de 1991, mediante la escritura número 1 de Segregación ante la notario Annete Ubiñas Emanuelli, se segregó de la finca 21,290 una parcela de 301.1197 cuerdas, la cual se denominó como la Parcela AP-16. La referida parcela se inscribió en el Registro de la Propiedad como la finca 21,635 al folio 185 del tomo 386 Santurce Sur, del Registro de la Propiedad de San Juan, Sección 1.7 Nótese que la Parcela AP-1 y la finca 21,635 son la misma propiedad. Luego de la referida segregación, la finca 21,290 quedó con un remanente de 169.4505 cuerdas.
Ahora veamos los hechos relacionados al contrato objeto de este litigio, así como otros hechos relevantes a las controversias ante nuestra consideración.
El 18 de noviembre de 2002, el presidente de la Corporación, Sr. Ismael Rivera Vega, le presentó al director ejecutivo de la Autoridad, el Lcdo. José G.
Baquero, una propuesta para rehabilitar las instalaciones que ubicaban en el Hangar 12, las cuales se encontraban en desuso y deterioro.8 Como parte de la propuesta, la Corporación rehabilitaría el Hangar 12 y desarrollaría en el área un centro de auto-almacenes. Al momento de realizarse la propuesta, tanto la Autoridad como la Corporación, entendían que la Autoridad era la titular y única dueña de la propiedad donde ubica el Hangar 12.
El 17 de diciembre de 2002, mediante la Resolución Número 2002-71, la Junta de Directores de la Autoridad autorizó al Director Ejecutivo de dicha entidad a negociar un contrato con la Corporación para la rehabilitación y arrendamiento de la propiedad conocida como el Hangar 12.9 Así pues, el 15 de abril de 2003 la Autoridad y la Corporación suscribieron un contrato de arrendamiento identificado con el número AP-02-03-(4)158 (Contrato AP-02-03(4)158).10 La propiedad objeto del arrendamiento era conocida como el Hangar 12 y esta fue ilustrada en el Contrato AP-02-03(4)158 mediante el Exhibit 20-459.11
De la referida ilustración y de la descripción en el Artículo 1 del Contrato AP-02-03(4)158 surge, que el Hangar 12 tiene un área de 69,104.233 pies cuadrados equivalentes a 1.6 cuerdas, localizado en la Antigua Base Naval en Isla Grande.12 Además, las partes establecieron que el Hangar 12 colindaba a su Norte con las Oficinas Administrativas del Negociado de Ingeniería de la Autoridad en el Área de Isla Grande.13 En el Contrato AP-02-03(4)158 no se brindó una descripción registral del área o terreno donde estaba ubicado el Hangar 12. No obstante, en el Artículo 29 del Contrato AP-02-03(4)158 la Autoridad representó ser: la dueña en pleno dominio de la propiedad objeto de este contrato y que tiene la autoridad necesaria para otorgar este contrato de arrendamiento .14
El Artículo 2, inciso A del Contrato AP-02-03(4)158 establecía todo lo relacionado al término de éste, en lo pertinente, disponía lo siguiente:
-
Este contrato provee para la rehabilitación del hangar dentro del término de 14 a 18 meses o por el término que se necesite para rehabilitar el hangar lo que ocurra primero después de la fecha de formalización de este contrato. El término de este contrato es de quince (15) años, con una prórroga a opción del Arrendamiento, de (5) años adicionales que comenzará al concluir el término de rehabilitación indicado anteriormente o en la fecha que se expida el correspondiente permiso de uso para el Arrendatario [la Corporación] poder comenzar a operar su negocio[ ].15
El Artículo 5, inciso A del Contrato AP-02-03(4)158 establecía los términos relacionados al canon de arrendamiento o renta y señalaba lo siguiente:
-
Sujeto a lo dispuesto en el Artículo 1 de este contrato, el Arrendatario [la Corporación]
acepta pagar a la Autoridad, por los derechos y privilegios aquí concedidos, durante el término del contrato una renta mensual de $14,396.71, comenzando luego de haber [concluido] el término para rehabilitar el hangar y según establecido en el Artículo 2A (69,104.233 × 2.50 = 172,760.58 ÷ 12). La cuantía total del contrato asciende a la cantidad de $2,591,408.16
El Contrato AP-02-03(4)158 incluía en su Artículo 16 una prohibición de realizar actos que resultaran en un gravamen o derecho in rem sobre el Hangar 12. De igual manera, el Contrato AP-02-03(4)158 en su Artículo 28 disponía de manera particular en cuanto al proceso de financiamiento de las obras de rehabilitación y como ello incidiría en los términos del arrendamiento. Por otra parte, mediante el Artículo 29 las partes acordaron el disfrute pacifico del Hangar 12. Los mencionados Artículos establecían, en lo pertinente, lo siguiente:
ARTÍCULO 16. GRAVÁMENES
El Arrendatario [la Corporación] no hará, o permitirá que se haga, sobre o relación con la propiedad objeto de este contrato, acto alguno que resulte en un gravamen o derecho in rem sobre dicha propiedad y prontamente tomará la acción necesaria para levantar o hacer que se levante cualquier embargo, gravamen o derecho in rem que surja o pueda existir en cualquier momento con respecto a dicha propiedad o cualquier alteración, adición, mejora o modificación de la misma. 17
ARTÍCULO 28. FINANCIAMIENTO
En la eventualidad de que la renovación sustancial así como el arrendamiento del Hangar 12 por parte de la Arrendataria [la Corporación] estuviese sujeto a que la Arrendataria [la Corporación] tenga que obtener financiamiento y ésta no pudiese conseguir el mismo a través de una institución bancaria, entonces el presente contrato quedará sin efecto.
A esos efectos, y aun cuando ambas partes reconocen que pueden ocurrir demoras inevitables, Arrendataria [la Corporación] asegura que se esforzará al máximo para obtener el financiamiento necesario y dar curso a la transacción. 18
ARTÍCULO 29. ACUERDO DE DISFRUTE PACIFICO
La Autoridad representa que es la dueña en pleno dominio de la propiedad objeto de este contrato y que tiene la autoridad necesaria para otorgar este contrato de arrendamiento garantizando que durante todo el término de este contrato, y provisto que la Arrendataria [la Corporación] disfrutará pacífica y tranquilamente la posesión de la propiedad arrendada con todos los derechos, usos y privilegios de la misma y su posesión no será interrumpida o afectada por la Autoridad [ ].19
Asimismo, el Contrato AP-02-03(4)158 disponía en su Artículo 11 las condiciones para su cancelación. Por otra parte, en el Artículo 31, inciso C se establecían ciertas condiciones relacionadas a la efectividad del Contrato AP-02-03(4)158. En lo pertinente, éste dispone en dichos Artículos lo siguiente:
ARTÍCULO 11. CLÁUSULA DE CANCELACIÓN
-
Además, cualquier otro remedio o derecho que la Autoridad pueda ejercitar bajo las disposiciones de este contrato, la Autoridad podrá cancelar este contrato de ocurrir cualquier de los siguiente hechos:
1. [ ].
2. [ ].
3. Incumplimiento por el Arrendatario [la Corporación] de cualquiera de sus obligaciones, pactos o acuerdos bajo este contrato o incumplimiento por el Arrendatario [la Corporación] de cualquier otra obligación de pago de deuda liquida y vencida por cualquier concepto, pacto o acuerdo para con la Autoridad, que no esté cubierta bajo este contrato, si tal incumplimiento no es corregido dentro de los quince (15) días subsiguientes a la fecha en la Autoridad así lo requirió.
-
[ ].20
...
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