Sentencia de Tribunal Apelativo de 8 de Octubre de 2014, número de resolución KLRA201300539
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201300539 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 8 de Octubre de 2014 |
| | | Revisión judicial decisión administrativa procedente de la Junta Revisora de Permisos y Uso de Terrenos Caso Núm.: 2010-086-AC(g) |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, el Juez Hernández Sánchez y la Juez Rivera Marchand1.
Rivera Marchand, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 8 de octubre de 2014.
Comparece ante nosotros la Sra. Iris García (señora García) y la Sra. Rosa I.
Cabán (señora Cabán), mediante recurso de revisión judicial, y solicitan la revocación de una resolución emitida por la Junta Revisora de Permisos y Uso de Terrenos (Junta Revisora). La Junta Revisora confirmó la determinación de la Administración de Reglamento y Permisos (ARPe)2 que declaró no ha lugar una solicitud de revocación de la autorización de consulta.
El señor Javier E. Bidot Cruz (señor Bidot Cruz o recurrido) se propuso construir un edificio comercial en el barrio Navarro del Municipio de Gurabo. El solar donde ubicaría el proyecto se encuentra específicamente en el kilómetro 4.2 de la carretera PR-931. La primera planta del edificio comercial constaría de cuatro espacios dedicados a la venta al detal. La segunda planta del edificio sería de cuatro locales dedicados a oficinas profesionales. A esos fines, el señor Bidot Cruz sometió, el 29 de marzo de 2007, una Solicitud de consulta sobre conformidad con el Reglamento de Zonificación ante la ARPe.3
La ARPe emitió una Notificación de objeción el 24 de abril de 2007. La Notificación de objeción contenía el siguiente requerimiento: (1) un memorando explicativo sobre el uso del proyecto y la justificación para variar o exceptuar la reglamentación vigente, (2) la forma ARPE 15.163 sobre notificación de los vecinos y (3) un estudio de los usos existentes alrededor de un radio de 60 o 120 metros según aplicara.4 Asimismo, la ARPe indicó que el señor Bidot Cruz debía corregir la carta sometida, en cuanto al análisis de los parámetros de construcción, debido a que el distrito no esta[ba] zonificado y eliminar el solar adyacente del plano de mensura del solar. (Énfasis nuestro).5 Posteriormente, la agencia también le solicitó otros documentos, entre éstos, los endosos del Departamento de Obras Públicas estatal y municipal para los accesos al solar.6
El señor Bidot Cruz sometió un memorando explicativo en el cual indicó que el proyecto estaría ubicado en un distrito no zonificado según los Mapas de Zonificación del Municipio de Gurabo.7 Por consiguiente, el recurrido argumentó que aplicaba el Reglamento para Delegar a la Administración de Reglamentos y Permisos la Adjudicación de Permisos y Usos y Construcción y Desarrollo de Terrenos en Áreas no Zonificadas y para Establecer Criterios para su Evaluación (Reglamento de Planificación Núm. 27) de la Junta de Planificación de Puerto Rico de 5 de septiembre de 2002.8 Según el memorial explicativo del señor Bidot Cruz, el Reglamento de Planificación Núm. 27 le permitía construir el proyecto en ese lugar y solicitó autorización para variar el parámetro de construcción del patio posterior.9 Además, certificó haber notificado a todos los dueños de las propiedades que radicaban dentro del radio de 120 metros.10
Por otro lado, el Municipio de Gurabo suscribió un endoso favorable al proyecto sujeto al cumplimiento del pago de los arbitrios de construcción.11 La Autoridad de Carreteras y Transportación emitió un comunicado en el cual le requirió al señor Bidot Cruz que realizara varias gestiones y aclaró lo siguiente: Esta comunicación tiene vigencia de un año, no constituye una autorización ni endoso para comenzar obra de construcción alguna en el proyecto y aplica al edificio comercial y de oficinas, a construirse en el predio de terreno de referencia.12
La Autoridad de Energía Eléctrica, la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, la Junta de Calidad Ambiental, y el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales hicieron lo propio al evaluar el proyecto y emitir los endosos correspondientes, pero condicionados.13 Sin embargo, el endoso de la Junta de Calidad Ambiental ubicó el proyecto comercial en una zona Residencial Uno (R-1) (Residencial).14 El endoso de la Junta de Calidad Ambiental fue expedido el 25 de febrero de 2009, distinto a los otros que fueron emitidos en 2008.15
El 13 de mayo de 2009, la ARPe emitió una resolución en la cual hizo referencia al Reglamento de Planificación Núm. 27 sobre las áreas no zonificadas y autorizó la consulta solicitada por el señor Bidot Cruz.16 Como parte de las determinaciones de hechos, la agencia concluyó que los vecinos de la propiedad, dentro de un radio de 120 metros, fueron notificados.17 Así las cosas, el señor Bidot Cruz instó una Solicitud de servicios para permiso de construcción.18 La referida solicitud fue atendida y aprobada por la ARPe el 21 de enero de 2010. El permiso de construcción fue autorizado, pero también estuvo sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones.19
El proyecto de construcción comercial provocó que algunos vecinos de la Comunidad Navarro presentaran una querella ante la ARPe y solicitaran la revocación de la consulta. En síntesis, los vecinos alegaron: que el solar donde se construirá el proyecto estaba localizado en una zona residencial; que el tráfico se vería seriamente afectado y les impediría el libre acceso a sus residencias; que el área no contaba con la infraestructura de carretera adecuada para la proliferación de negocios; que la comunidad no tiene la necesidad de establecer más comercios en su distrito; y que el proyecto de construcción atentaría con la intención de la comunidad de obtener las facilidades de un control de acceso para protegerse de la criminalidad.20 Por último, los querellantes indicaron que no fueron notificados sobre el procedimiento de la consulta.21
En atención a la querella, la ARPe citó al señor Bidot Cruz a una vista administrativa mediante el proceso de adjudicación formal de querellas.22 Asimismo, la agencia le informó a las partes que podían comparecer asistidos por abogado y efectuar contrainterrogatorios.23 La vista administrativa fue celebrada el 1 de julio de 2010.
El 6 de julio del mismo año, el Municipio de Gurabo presentó una carta ante la ARPE mediante la cual solicitó la paralización del proceso de evaluación del proyecto hasta que el Departamento de Planificación de dicho municipio evaluara algunos alegados cambios del proyecto y emitiera nuevos comentarios al respecto.24 El retiro del endoso no estaba relacionado con la zonificación del área donde ubica el proyecto del señor Bidot.
El 3 de agosto de 2010, el oficial examinador de la ARPE rindió un Informe sobre vista administrativa. En el referido informe, el oficial examinador determinó que el lugar de construcción era un área no calificada.25 A su vez, determinó que el proyecto cumplía con todos los parámetros de construcción aplicables.26 El oficial examinador hizo constar que escuchó el testimonio del Sr. Ángel Luis Bruno, portavoz de la comunidad quien fue contrainterrogado por el abogado del señor Bidot Cruz.27
Según el informe, el señor Bruno declaró que el proyecto de construcción provocaría un alto congestionamiento de autos y, por tanto, la calidad de vida y el valor de las propiedades se iba a deteriorar.28
En el contrainterrogatorio, le solicitaron al señor Bruno que produjera algún estudio para sustentar lo alegado, pero éste no lo pudo hacer.29 De otra parte, el señor Bidot Cruz sometió la prueba documental de los endosos que mencionamos anteriormente.30 El oficial examinador concluyó que la propuesta cumplía con todos los parámetros reglamentarios aplicables. En relación con la querella, expresó que los argumentos de los opositores carecieron de prueba.31 Por lo tanto, el oficial examinador recomendó mantener en vigor la consulta autorizada.32
La ARPe dictó la resolución final el 25 de agosto de 2010. En la resolución mencionada, la agencia determinó que, [s]egún el mapa de zonificación vigente para el sector [sic] los solares ubican en un distrito R-I [(Residencial Intermedio)] para el Municipio de Gurabo. (Énfasis nuestro).33 Sin embargo, la ARPe acogió la recomendación del oficial examinador y declaró no ha lugar la solicitud de revocación de la consulta autorizada.34
Insatisfecho con la determinación de la ARPe, la Sra.
Iris García y la Sra. Rosa I. Cabán instaron un Escrito de apelación ante la Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones (Junta de Apelaciones) el 13 de septiembre de 2010. Estas personas reiteraron los planteamientos acerca de la zonificación, la falta notificación, la ausencia de necesidad de negocios para el área y el problema de tráfico que causaría el proyecto.35 Además, expresaron que la ARPe no tomó en consideración la carta sometida por el Municipio de Gurabo fechada el 6 de julio de 2010 acerca del endoso retirado.36
La Junta de Apelaciones le ordenó al señor Bidot Cruz que aclarara cuál era la zonificación de la propiedad cuando tramitó la consulta y el permiso de construcción.37 El recurrido compareció y expresó que la clasificación de área no zonificada surgía de la primera Notificación de objeción de la ARPe y de las determinaciones de hechos realizadas por el funcionario de la agencia al emitir la recomendación sobre la consulta.38 Además, el señor Bidot Cruz se opuso a la celebración de una nueva vista administrativa, pues según su criterio, a los querellantes se les había garantizado el debido proceso de ley en la vista administrativa ante el Oficial Examinador.
El 12 de abril de 2011, algunos de los querellantes originales, y otras personas que no habían sido parte del proceso, comparecieron ante la Junta Revisora de Permisos y...
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