Sentencia de Tribunal Apelativo de 10 de Diciembre de 2014, número de resolución KLAN201401535
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401535 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 10 de Diciembre de 2014 |
| Samuel Ferrer Figueroa | | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguadilla Sobre: Nulidad de Contrato de Opción, Daños y Perjuicios Civil Núm.: A AC2013-0109 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Serrano, el Juez Figueroa Cabán, la Jueza Cintrón Cintrón y el Juez Rivera Colón. La Jueza Cintrón Cintrón no intervine.
Rivera Colón, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de diciembre de 2014.
Comparecen las señoras Lizbeth González Cintrón y Josephine González Albright (co-demandadas y apelantes) y solicitan que revoquemos una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguadilla (TPI), que declaró ha lugar una demanda incoada en su contra por el señor Samuel Ferrer Figueroa (demandante y apelado) y ordenó a las codemandadas a devolver determinada cantidad dineraria.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se modifica la Sentencia apelada y así modificada se confirma.
Los hechos esenciales de este caso no están en controversia. Las apelantes eran dueñas en común pro indiviso de dos (2) inmuebles, denominados A y B.
El 26 de julio de 2007 las señoras González Cintrón y González Albright (cedentes u optatarias) otorgaron un contrato de opción de compraventa de las dos (2) propiedades A y B,1 a favor del señor Ferrer Figueroa (optante). El plazo convenido fue de seis (6) meses. Los inmuebles fueron valorados en $200,000.00 cada uno. (Ap. del recurso, págs.
116-120; 166-170).2
Entre las Cláusulas y Condiciones se estipuló una prima para el predio B de $35,000.00, que el optante pagó al suscribir el convenio. Obligándose a pagar $165,000.00 el día que se efectuara la compraventa, si ejercía su derecho de opción. Quedó convenido que el pago de la prima sería aplicado al precio de venta. El Sr. Ferrer Figueroa ejerció oportunamente su derecho de opción. El 18 de agosto de 2007, mediante la Escritura número seis (6) ante el Notario Rafael Lugo Morales, el optante y las cedentes otorgaron la compraventa del Inmueble B según lo pactado. (Ap. del recurso, págs.
184-192).
En cuanto al inmueble A, objeto de este pleito, se dispuso en el Contrato de Opción de Compraventa el pago de un precio de opción de $40,000.00 a pagar en dos plazos determinados: $20,000.00 el 18 de agosto de 2007 y $20,000.00 el 15 de octubre de 2007.3 En la Cláusula siete (7) las partes acordaron que de ejercitarse el derecho de opción constituido sobre el Inmueble A bajo el presente contrato y tomando en consideración el precio de la opción, el optante hará entrega de ciento sesenta mil dólares ($160,000.00) el día que se efectúe la compraventa del Inmueble a las optatarias.
De otra parte, las cláusulas ocho (8) y trece (13) del contrato dispusieron lo siguiente:
---OCHO: Al ejercitarse la Opción sobre el Inmueble A por el optante comprador, la suma de VEINTE MIL DÓLARES ($20,000.00), pagadera el dieciocho (18) de agosto de dos mil siete (2007), y la suma de VEINTE MIL DÓLARES ($20,000.00) que será pagada en el quince (15) de octubre de dos mil siete (2007), serán aplicadas al precio de venta. No obstante, de no ejercitarse la opción por razones ajenas a LAS OPTATARIAS, éstas retendrán las sumas adelantadas
ascendientes a CUARENTA MIL DÓLARES ($40,000.00) por concepto de indemnización por incumplimiento.
---TRECE: En caso de que alguna de las partes incumpla con cualesquiera de las cláusulas de este contrato, este contrato terminará. Si el incumplimiento es por parte de EL OPTANTE, LAS OPTATARIAS tendrán derecho a retener el precio de la opción en su totalidad; si el incumplimiento es por parte de LAS OPTATARIAS, éstas tendrán que devolver el precio de la opción en su totalidad. (Énfasis suplido.)
Es decir, se estipuló un precio de opción de $40,000.00 el cual sería acreditado al precio de venta si el Sr. Ferrer Figueroa ejercitaba su derecho de opción conforme lo pactado. En caso contrario, la devolución o retención de dicha cuantía estaba sujeta al incumplimiento de una u otra parte.
El Sr. Ferrer Figueroa no ejerció el derecho de opción en el plazo estipulado: 26 de enero de 2008. Por ello, las partes acordaron suscribir un Addendum el 26 de febrero de 2008. (Ap. del recurso, págs. 121-123).4 El objeto de este contrato fue extender el plazo de opción al 31 de mayo de 2008. Asimismo, acordaron adoptar por referencia todas las cláusulas del contrato otorgado el 26 de julio de 2007 que no estuvieran en contravención con las dispuestas en el presente Addendum.5 Al suscribir el acuerdo, el Sr. Ferrer Figueroa entregó dos (2) cheques de gerente de $50,000.00 cada uno, para un total de $100,000.00, para ser abonados al precio de compraventa.6
En la Cláusula tres (3) del Addendum las partes convinieron que, tomando en consideración el precio de la opción ($40,000.00) y la cantidad entregada ($100,000.00), de efectuarse la compraventa el optante entregaría $60,000.00 para un total de $200,000.00 del precio convenido. Además, las partes acordaron que el Sr. Ferrer Figueroa pagara una cantidad adicional de $2,500.00 el día de la compraventa.
El Sr.
Ferrer Figueroa no ejerció la opción dentro del plazo convenido, por lo que el 27 de junio de 2008 las partes suscribieron un segundo Addendum. (Ap. del recurso, págs. 125-128).7 Como objeto del contrato, pactaron extender el plazo al 31 de octubre de 2008.
El Segundo acápite de la parte expositiva del nuevo Addendum lee como sigue:
---SEGUNDO: Las partes comparecientes suscribieron un Addendum al Contrato de Opción de Compraventa con fecha de 26 de febrero de 2008 mediante el cual extendieron el término de la opción hasta el treinta y uno (31) de mayo de dos mil ocho (2008), se entregó la cantidad de cien mil dólares ($100,000.00) como parte del precio de opción quedando un balance de sesenta mil dólares ($60,000.00) pagadero a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. Además, las partes pactaron una penalidad de dos mil quinientos dólares ($2,500.00) pagadera por El OPTANTE por haber solicitado la posposición de la compraventa y extendiendo el término de la opción.
Este párrafo expositivo del contrato expresa que el pago de $2,500.00, la causa del contrato, incluido en la Cláusula cinco (5) del primer Addendum constituyó una penalidad por la extensión del plazo para ejercitar la opción. Se denomina el pago de $100,000.00 realizado el 26 de febrero de 2008 como parte del precio de opción; a renglón seguido, fija el balance adeudado en $60,000.00, ya que el precio de venta se mantuvo en $200,000.00.
De las Cláusulas y Condiciones se desprende que el demandante entregó $25,000.00 para ser abonados al precio de compraventa.8 La Cláusula tres (3) del segundo Addendum dispone que si el demandante ejercía su derecho de opción tendría un balance de $39,000.00. De esta suma, $35,000.00 corresponderían al balance del precio de venta y $4,000.00 a una nueva penalidad pactada. Asimismo, adoptaron por referencia las cláusulas pactadas con anterioridad que no estuvieran en contravención con las presentes. Además, establecieron una penalidad de $5,000.00 en el caso que se solicitara una nueva extensión del término.
Cumplido el plazo, el Sr. Ferrer Figueroa no ejerció su derecho de opción ni se otorgó una nueva extensión del contrato. El optante le requirió a las cedentes la devolución del dinero pagado, pero las apelantes se negaron y alegaron tener derecho a la retención de la totalidad de la cuantía y la propiedad. Ante este proceder, el 10 de julio de 2013, el Sr. Ferrer Figueroa presentó ante el TPI una acción civil de nulidad de contrato de opción de compraventa contra las señoras González Cintrón y González Albright. Alegó la nulidad de los convenios suscritos porque las codemandadas no tenían capacidad para otorgarlos, ya que de acuerdo con la parte expositiva del contrato original de opción de compraventa la titularidad de la finca matriz de donde se segregarían los inmuebles A y B correspondía a otras personas: Betty Ann González Cintrón y Michelle González Miller. (Ap. del recurso, págs. 129-133; 213-217). Las codemandadas, a su vez, el 13 de noviembre de 2013 presentaron la contestación a la demanda y una reconvención en la que solicitaban la indemnización en daños y perjuicios por la reserva del inmueble A; ésta última fue contestada por el demandante, arguyendo que las cláusulas penales procuraban el pago de los daños. (Ap. del recurso, págs. 134-155; 193-212).
Sobre las alegaciones en la demanda, es meritorio señalar que en los autos del caso obra copia de la Escritura número cinco (5) ante el notario Rafael Lugo Morales, en que comparecieron tanto las titulares registrales como las codemandadas para otorgar la división de la finca y adjudicación de predios conforme a derecho, incluyendo el Inmueble A, objeto de este litigio. El TPI entendió, pues, que no procedía declarar la nulidad del contrato, sino interpretar sus cláusulas obligacionales.
El 15 de enero de 2014 el demandante presentó una solicitud de sentencia sumaria parcial. (Ap. del recurso, págs. 156-165). Adujo que las codemandadas no tenían derecho a retener la cuantía destinada como abonos al precio de una compraventa que nunca se materializó. El 18 de febrero de 2014 las codemandadas presentaron una oposición a que se dictara sentencia sumaria parcial a favor del Sr. Ferrer Figueroa. Adujeron que los contratos otorgados entre las parteshablan por sí solos, y que éstos les otorgan el derecho a retener los abonos, ya que éstos también eran precios de opción. Solicitaron al TPI que dictara sentencia sumaria...
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