Sentencia de Tribunal Apelativo de 12 de Diciembre de 2014, número de resolución KLRA201400460
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201400460 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 12 de Diciembre de 2014 |
| | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Sobre: Ley de Condominios Querella Núm.: SJ0011385 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Candelaria Rosa1
Rodríguez Casillas, Roberto, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de diciembre de 2014.
El 23 de mayo de 2014 comparece ante nos la Junta de Directores del Condominio Los Patricios (en adelante la Junta de Condóminos). En el presente recurso de revisión administrativa nos solicitan la revocación de la resolución emitida y notificada el 26 de marzo 2014 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACo). Allí, sostuvo la posición del querellante, señor Manuel E. Espinosa Casanova (en adelante querellante-recurrido), quién objeto la distribución de una derrama para el pago de la reparación del techo del condominio Los Patricios. En consecuencia, el DACo ordenó a la Junta de Condóminos a realizar una redistribución de la derrama fijada.
El 26 de agosto de 2014 le concedimos término de quince (15) días al querellante-recurrido para que presentara su alegato y el 9 de septiembre de 2014 presentó una moción informativa, en la que nos informó que debido a dicho pleito y al encontrarse desempleado cedió la propiedad al banco, por lo que entiende que debe ser dicha entidad quien asuma la responsabilidad de continuar con el pleito en esta etapa.
Ante ello y luego de concluir el plazo establecido para que la parte querellante-recurrida o su sucesor, presentara su posición, sin así hacerlo, damos por perfeccionado el recurso para nuestra resolución. De manera que, por los fundamentos que expondremos a continuación, revocamos la resolución recurrida. Veamos.
En primer orden, examinemos el tracto procesal y los hechos que originan el recurso ante nuestra consideración.
Surge del expediente que el 21 de octubre de 2013 la Junta de Condóminos convoca una asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares de Condominio para discutir y aprobar una propuesta con el fin de atender el problema de filtraciones que se estaba suscitando en el edificio.2 Durante la asamblea se aprobó por decisión unánime la propuesta presentada para corregir dicho problema a un costo estimado de $46,650.00.3 En la asamblea del Consejo de Titulares unánimemente se estableció la manera en que se pagaría por las reparaciones; distinguiendo, una cantidad mayor a los dueños de apartamentos pent-house por tratarse de un elemento común limitado. La escritura matriz del condominio sobre el área del techo o la azotea del edificio establece lo siguiente:
(e) The following facilities located in each one of the sixteen (16) upper floors and as shown in Exhibit-A, attached hereto, are restricted common areas and facilities restricted to the family units of each respective floor:
(1)
. . . . . . . . (8) The main roof will be a restricted common area, and facility restricted to the Pent Houses, each Pent-House being further restricted to that area of the roof exclusively located over each Pent-House.4
De igual modo, la escritura matriz describe el contenido de cada apartamento pent-house de la siguiente manera:
Each Pent House consists of two halls of one hundred eighteen (118) square feet, including storage closets; a living room of four hundred twenty two (422) square feet, a dining room of two hundred twenty (220) square feet, a kitchen of one hundred forty one (141) square feet including closet, which contains the same appliances as in the family units hereinabove described, three (3) bedrooms of a total of seven hundred (700) squared feet, including bedroom closets; three (3) bathrooms of a total of one hundred seventy three (173) square feet, a family room of one hundred forty seven (147) square feet, a utility room of one hundred one (101) square feet including closet and a covered terrace of four hundred fifty four square feet.5
El 24 de octubre de 2013 la Junta comunica a todos los condóminos los acuerdos aprobados durante la asamblea.6 Anuncia que parte del proyecto de reparación se costearía utilizando un sobrante de $15,681.44 provenientes de una reclamación que se realizó al seguro del condominio, tras el paso del huracán Georges. Otra parte del pago provendría del fondo de reserva por la cantidad de $2,606.32. Por último, la tercera partida de pago tomó en cuenta el elemento común limitado que exclusivamente disfrutan los titulares de pent-house:
[ ] se facturará $14,181.12 [al] PH-A y $14,181.12 [al] PH-B por estos tener derecho exclusivo al uso de los techos inmediatamente encima de sus unidades y dichas áreas estar definidas en la Escritura Matriz como elementos comunes limitados, dándole a los dueños de [los apartamentos] PH, responsabilidad total sobre el mantenimiento de las mismas.7
El 24 de octubre de 2013 la presidenta de la Junta de Condóminos,8 le envía una carta tanto al querellante-recurrido (dueño del PH-A) como al titular del PH-B, requiriéndoles la aportación de $14,181.12 para costear el proyecto de sellado de filtración.9 El 1 de noviembre de 2014 el querellante-recurrido acusa recibo de la carta enviada por la Presidenta de la Junta,10 e informa su desacuerdo con el cómputo de pago para el proyecto de reparación del techo, a los fines de que el por ciento de participación para llevar a cabo las reparaciones en el techo, debió de haberse computado entre todos los titulares .11
El 4 de noviembre de 2013 el querellante-recurrido presenta una querella ante el DACo impugnando la derrama impuesta.12 Reiteró que está en desacuerdo con la manera en la que se distribuyó la responsabilidad de las reparaciones del techo del condominio, pues entiende que todos los titulares deben aportar para cubrir el costo de dichas reparaciones.13
La referida querella le fue notificada a la Junta de Condóminos el 18 de noviembre de 2014,14 y el 23 de diciembre de 2013 contesta la misma.15 Arguyen que en virtud de la escritura matriz del condominio, el área del techo le fue cedida como elemento común limitado a los titulares de los apartamentos penthouse; por ende, les corresponde la conservación y mantenimiento de dicha área.
Así las cosas, el 14 de enero de 2014 Momentum Managment Realty, Inc., compañía encargada de la administración del condominio, envía una carta a todos los titulares notificando ciertos cambios en las aportaciones necesarias para costear la reparación del techo.16 Surge lo siguiente:
Informamos que las aportaciones para los trabajos de sellado de techo fueron revisados por el personal de Joglar Industrial, Inc. ya que fue necesario ajustar la distribución de los pies cuadrados del área del techo para restar el área de las barandas a los apartamentos PH y agregarlo a la aportación del Área Común.
Esto resultó en un cambio significativo que se desglosa como sigue:
| Antes de revisión | Ahora aporta | |
| Sobrante | $15,681.44 | $15,681.44 |
| PH-A | $14,181.12 | $9,546.59 |
| PH-B | $14,181.12 | $9,546.59 |
| Cuenta de Reserva | $2,606.31 | $11,875.39 |
| Total del Trabajo | $46,650.00 | $46,650.00 |
El 14 de enero de 2014 la Junta de Condóminos le notifica al querellante-recurrido el cambio en el pago para la reparación del techo y le da una fecha límite para realizar su aportación. Además, le hace referencia a las páginas de la escritura matriz de las cuales surge la responsabilidad de los dueños de los penthouse sobre el área del techo considerara un elemento común limitado.
El 14 de febrero de 2014 DACo celebra una vista administrativa en la que el querellante-recurrido compareció por derecho propio. Por su parte, la Junta de Condóminos fue representada por el Lcdo. José De la Cruz Skerrett y la Lcda. Mary N. Santiago Rolán, quienes a su vez estaban acompañados por la Presidenta de la Junta y el representante de Momentum Management Realty, Inc. Luego de aquilatar la prueba presentada, el 26 de marzo de 2014 DACo emite la resolución recurrida.17 De dicha resolución surgen las siguientes determinaciones de hecho:
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La parte querellante es titular del apartamento PH-A del condominio Los Patricios localizado en Guaynabo, Puerto Rico. Adquirió dicha propiedad desde el año 1996.
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El condominio Los Patricios está sometido al régimen de Propiedad Horizontal en virtud de la escritura número uno, otorgada el 18 de febrero de 1971 ante el notario Wilson F. Colberg. El mismo consta de un edificio de 17 plantas. En la última planta ubica el apartamento de la parte querellante y el PH-B perteneciente al señor Paul Knapp.
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El apartamento de la parte querellante tiene acceso directo a la azotea la cual es un área descubierta y según la escritura matriz del condominio dicha área es en parte un área común limitada del apartamento PH-A. Sobre este particular la escritura matriz en su expositivo quinto, sub-inciso dos, (d) (8) establece:The main roof will be a restricted common area, and facitlity restricted to...
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