Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Diciembre de 2014, número de resolución KLCE201401375
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201401375 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 15 de Diciembre de 2014 |
| | | CERTIORARI procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Civil Núm.: D CD2014-0284 Sobre: Cobro de dinero y ejecución de hipoteca |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Jiménez Velázquez, la Jueza Soroeta Kodesh y la Jueza Brignoni Mártir.
Jiménez Velázquez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de diciembre de 2014.
El señor Gilberto Álvarez Castro, por derecho propio, presentó recurso de certiorari el 10 de octubre de 2014 mediante el cual procura que le ordenemos al Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón, que desestime la demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca1 que Scotiabank instara en su contra, su ex esposa y la extinta Sociedad Legal de Gananciales compuesta por estos.
En esencia, el peticionario aduce que Scotiabank, como entidad bancaria, ha violentado la reglamentación federal denominada Real Estate Settlement Procedures Act (Regulation X) que prohíbe las acciones paralelas (dual tracking) contra los consumidores o deudores hipotecarios. Es decir, que la reglamentación federal no le permite a las entidades bancarias o financieras que inicien ante los tribunales gestiones de cobro y ejecución de hipoteca contra un deudor hipotecario mientras dicho deudor haya completado la solicitud para la mitigación de pérdida de su hogar (loss mitigation) y esté en trámites conducentes a una respuesta final ante la propia entidad acreedora. El peticionario ha planteado, de manera reiterada, que estando inmerso en el trámite para mitigación de pérdidas ante su acreedor hipotecario, Scotiabank, la entidad procedió a radicarle la demanda en su contra ante los tribunales, sin que dicho trámite hubiera culminado.
Con el beneficio del Alegato presentado por Scotiabank, estamos en posición de resolver.
De inicio, es importante destacar que entre las partes en conflicto no existen discrepancias en torno a los hechos que se derivan del contenido de las alegaciones formuladas ante el foro recurrido y ante este foro apelativo. Más bien, existen diferencias interpretativas respecto a los hechos y en cuanto a la aplicación de la reglamentación federal que prohíbe las acciones simultáneas o paralelas (dual tracking) a los hechos en cuestión. Por lo tanto, al formular el trasfondo del recurso que nos ocupa, hemos utilizado la narración presentada por el peticionario.2
Veamos.
El señor Gilberto Álvarez Castro (Álvarez) y la señora Awilda Dilan Vargas (Dilan), estando casados, adquirieron una propiedad en el complejo residencial The Clusters Núm. 12, en Vega Alta, Puerto Rico, para cuyo financiamiento tomaron un préstamo a R-G Premier Bank of Puerto Rico y constituyeron una hipoteca sobre dicha propiedad en garantía del préstamo concedido. La hipoteca consta en la Escritura Pública Núm. 463 otorgada en San Juan, Puerto Rico, el 31 de julio de 1996, ante el Notario Público Fenex Torres Torres, la cual está evidenciada por un pagaré a favor de la entidad bancaria, o a su orden, por la suma de $245,178, con intereses al 8⅝% anual, otros créditos accesorios y la cantidad de $24,517 para costas, gastos y honorarios de abogado en caso de reclamación judicial.
Scotiabank advino tenedora de buena fe del aludido pagaré hipotecario a raíz de la intervención del Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) con R-G Premier Bank of Puerto Rico.
El señor Álvarez y la señora Dilan se divorciaron, y como parte de la liquidación de los bienes gananciales, el peticionario le compró la participación de esta en la propiedad. La escritura de liquidación de bienes gananciales se presentó ante el Registro de la Propiedad. Allá para el mes de febrero de 2012, el peticionario en conversaciones con una funcionaria del acreedor hipotecario, señora Migdalia Colón Báez, Oficial de Préstamos Hipotecarios de la Sucursal de Vega Baja, gestionó el refinanciamiento de la propiedad para advenir como único titular.3 A ese momento, no existía problema alguno de incumplimiento en el pago de las mensualidades hipotecarias.
Como la propiedad aparecía con una deuda sobre contribuciones sobre la propiedad ante el Centro de Recaudos e Ingresos Municipales (CRIM)4, la solicitud de refinanciamiento fue rechazada el 24 de septiembre de 2012.5 El señor Álvarez continuó realizando múltiples gestiones ante el CRIM para obtener la exención contributiva sobre la propiedad (2011-2012), la cual obtuvo el 9 de noviembre de 2012.6 Entonces, reactivó la solicitud de refinanciamiento, pero semanas más tarde la señora Colón Báez le comunicó vía llamada telefónica que el préstamo había sido denegado debido a la merma en el valor de la propiedad a ser refinanciada.
Entonces, el préstamo hipotecario se encontraba al día.
Así las cosas, el peticionario inició gestiones para acogerse al Programa de Loss Mitigation de Scotiabank debido a que sus ingresos se habían reducido sustancialmente y temía caer en atrasos. El 13 de mayo de 2013, el señor Álvarez recibió una comunicación suscrita por la señora Elisaura Matos, del Departamento de Consejería Hipotecaria de Scotiabank mediante la cual le informaba de todos los documentos que eran necesarios para evaluar su caso bajo el Programa de Loss Mitigation7, a saber, (1) Carta explicativa de las razones de los atrasos, o de inminente riesgo de atraso en su préstamo; (2) Si era asalariado, copia del comprobante de salario de los últimos treinta (30) días; (3) Evidencia de otros ingresos tales como rentas, pensiones alimentarias, retiro y seguro social; (4) Si trabaja por su cuenta, debía presentar las planillas de los últimos dos años, tanto personales como corporativas. Además, el solicitante debía presentar estado financiero debidamente firmado por este y con la firma y sello del CPA, así como las planillas 2011-2012 (a manuscrito); (5) Estados bancarios de los últimos seis meses, tanto personales y corporativos (a manuscrito); y (6) Otros documentos podrían solicitarse dependiendo de la naturaleza del caso. También, recibos recientes de agua, luz, teléfono, y mantenimiento (a manuscrito).
Además, la comunicación contiene una advertencia que el tiempo era determinante para poder ofrecer las alternativas disponibles. También, que si el caso se encontraba en proceso legal, entonces el mismo no sería suspendido, ni detenido hasta tanto se hubiera materializado un acuerdo, por lo que el solicitante tenía que actuar con prontitud. Por último, la comunicación contiene a manuscrito una cita de orientación o consejería para el 1 de julio de 2013, a las 8:30 am hasta 3:00 pm. Dicha cita fue pospuesta para el 13 de septiembre de 2013 por compromisos previos del peticionario.
Ya para el mes de agosto de 2013, el peticionario comenzó a incurrir en atrasos en el pago del préstamo hipotecario.
Durante la cita de consejería del 13 de septiembre de 2013, un oficial del banco le informó que no podían aceptarle los estados bancarios de su cuenta personal en Banco Popular de Puerto Rico (BPPR) por no tener el logo oficial de la entidad bancaria. En la segunda cita de consejería celebrada con posterioridad ante el señor Wilfredo Sandoz (Sandoz), el peticionario entregó toda la documentación requerida. Además, el 18 de octubre de 2013, vía correo electrónico, el señor Sandoz le requirió los estados de cuenta bancarios de Gilbert Engineering, Inc. (GEI).8
El 21 de octubre de 2013, el señor Sandoz le comunicó por correo electrónico que el análisis de su presupuesto reflejaba un déficit de doscientos dólares ($200) mensuales, y le solicitó una explicación de cómo podría corregirse. En respuesta, el peticionario le cursó por correo electrónico una copia de su informe de crédito aclarando que aparecía una cuenta de Claro, compañía proveedora de servicio de celulares que no le pertenecía y que estaría reclamando al Credit Bureau.9
Para el 26 de octubre de 2013, el peticionario envió copia de los estados bancarios oficiales de su cuenta personal de BPPR mediante correo electrónico10, los cuales indicó le entregó personalmente al señor Héctor Fernández, Gerente Administrativo de la Sucursal de Scotiabank en Manatí.
El 29 de octubre de 2013, el señor Sandoz le inquirió al peticionario sobre una deuda con el CRIM ascendente a unos $36,250.22.
El 30 de octubre de 2013, el peticionario hizo alusión a una deuda con el CRIM en una comunicación vía correo electrónico enviada al señor Sandoz a las 7:29 am. En dicha comunicación, este le explicó que la misma, cuyo monto no indicó,11 era el balance de las gestiones para obtener una exoneración contributiva, la cual había obtenido en noviembre de 2012 pero a partir de determinada fecha, y que por no estar conforme con la deuda notificada había solicitado una reconsideración ante el CRIM y un plan de pago. Además, que todavía no había recibido una respuesta. Asimismo, que no había dado más seguimiento al asunto debido a los problemas económicos que confrontaba, pero que reconocía la deuda y reanudaría trámites para saldarla. También, informó que Scotiabank había comenzado a incluir pagos corrientes al CRIM como parte del pago mensual de la hipoteca.
Entonces, el peticionario recibió el 30 de octubre de 2013, a las 9:17 am, una comunicación vía correo electrónico que [e]l caso se estará cancelando, ya que con el panorama actual no se puede capitalizar esa deuda [del CRIM] debido a que reflejaría un déficit muy alto.12 Ese mismo día, 30 de octubre de 2013, el peticionario le comunicó al señor Sandoz que comenzaría inmediatamente las gestiones con el CRIM y que lo mantendría informado.13
El señor Álvarez no recibió una carta formal del Scotiabank indicando que su solicitud de mitigación de pérdidas...
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