Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Febrero de 2015, número de resolución KLAN201401884
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401884 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 25 de Febrero de 2015 |
LEXTA20150225-044 Asoc.
de Propietarios de Parque Forestal v. Rivera Molina
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan SOBRE: INJUNCTION CLÁSICO, VIOLACIÓN A CONDICIONES RESTRICTIVAS Caso Núm. SJ2014CV00040 (904) |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, el Juez Hernández Sánchez y la Juez Grana Martínez.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 25 de febrero de 2015.
La parte apelante compuesta por William A. Rivera Molina y la Corporación Poppy 47, Inc.
solicita que revoquemos una sentencia en la que el Tribunal de Primera Instancia TPI Sala de San Juan expidió un injunction permanente en su contra. La decisión fue dictada el 29 de octubre de 2014 y notificada en igual fecha.
Por los fundamentos discutidos a continuación se confirma la sentencia apelada.
El 12 de enero de 2015 la apelada, Asociación de Propietarios de Parque Forestal Inc., presentó su alegato en oposición al recurso.
Analizados los alegatos de ambas partes, estamos listos para atender y resolver las controversias ante nuestra consideración.
Los hechos que anteceden y que motivaron la presentación del recurso se exponen a continuación.
El 19 de marzo de 2014 la apelada presentó una demanda en la que alegó que la apelante utilizaba su residencia para fines comerciales y turísticos no permitidos en las servidumbres en equidad de la urbanización. La Asociación adujo que la apelante violaba las servidumbres de equidad que solo permiten el uso de las propiedades para fines residenciales unifamiliares. Como consecuencia, solicitó al tribunal que ordenara a la apelante desistir de esa conducta.
La apelante negó las alegaciones en su contra y adujo que: (1) no alquilaba su propiedad para fines turísticos, (2) el reglamento de la urbanización no limitaba la forma y manera en que se alquilaban las residencias y (3) la apelada no tenía legitimación activa para presentar la demanda.
El juicio en su fondo se realizó los días 3 y 15 de septiembre de 2014.
Las partes estipularon la prueba documental siguiente: (1) los By Laws
de la Asociación de Propietarios, (2) los anuncios relacionados al alquiler de la propiedad publicados en el Internet por los apelantes, (3) copia de la Escritura Número 47 de Compraventa, (4) copia de la Escritura Número 33, (5) copia de la Escritura Número 30, (6) los documentos de incorporación, (7)
Short Term Lease Agreements, (8) Permiso de Uso del Municipio de San Juan, (9) Certificado de Incorporación de la apelante, (10) Certificado de Cumplimiento del Departamento de Estado, y (11) Lease Agreement.
La Asociación presentó como prueba documental: (1) la querella #13OP10427-06-SJ presentada el 6 de junio de 2013 ante el Municipio de San Juan, (2) la Resolución de dicha querella, (3) la Minuta de la Asamblea Anual de Propietarios de Parque Forestal celebrada el 9 de noviembre de 2013 y (4) la deposición del Sr. Rivera, entre otros documentos.
Los apelantes presentaron los testimonios del guardia municipal Gerardo Santiago Costoso y del apelante. La apelada presentó los testimonios del ingeniero Alex Hornedo Robles, el Lcdo. Andrés Ramírez, el señor James Ortiz y el ingeniero Camilo Almeyda Eurite como perito en materia de planificación.
El 29 de octubre de 2014 el TPI dictó y notificó electrónicamente la Sentencia apelada en la que declaró CON LUGAR la demanda. El tribunal expidió un injunction permanente ordenando a la apelante a cesar y desistir inmediatamente de las actividades comerciales y turísticas realizadas en su propiedad por ser contrarias a la naturaleza exclusivamente residencial de Parque Forestal.
El foro apelado determinó que la apelante es la dueña de la propiedad sita en la urbanización Parque Forestal, calle Poppy Núm. 47 en San Juan, P. R. La propiedad está ubicada en una zonificación Residencial Uno (R-1) de acuerdo con el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan. Las leyes, reglamentos de planificación y condiciones restrictivas donde está ubicada limitan su uso a fines uni residenciales-familiares. Véase determinaciones de hechos 1-4 de la sentencia apelada.
Según consta en la sentencia apelada, la apelante anuncia el alquiler de su propiedad en portales de la red cibernética dedicados a esos fines. Dicha parte ha alquilado el inmueble por períodos cortos de tiempo sin notificar la existencia de los contratos de alquiler a la apelada. La propia apelante admitió que alquila su propiedad a personas del extranjero por períodos de tiempo cortos que según la prueba documental estipulada eran de dos días. Tal actuación violenta la cláusula primera de las condiciones restrictivas de Parque Forestal que dispone lo siguiente: ONE: Land Use and Building Type: No lot shall be used except for residential purposes. No building shall be erected, altered, placed or permitted to remain on any lot except: Single family, approved and established by standing zoning regulations issued by the Puerto Rico Planning Board. No lot shall be used for commercial purposes. Véase, determinaciones de hechos 6-10, 19, 15, 20 de la sentencia apelada.
El TPI dio plena credibilidad al testimonio pericial del ingeniero Camilo Almeyda Eurite presentado por la apelada. Él fue cualificado como perito en ingeniería y planificación. Véase pág. 637 (16) del Apéndice. El perito declaró que la apelante incumplió con las leyes y reglamentos de Planificación y de la Compañía de Turismo para operar una hospedería en su propiedad. Según el perito, el apelante realiza actividades comerciales y turísticas que no están permitidas en un distrito calificado R-1 y violentó las servidumbres en equidad de la urbanización. La apelante no presentó prueba pericial que refutara el testimonio del perito de la apelada. Véase, determinaciones de hechos 17 y 20 de la sentencia apelada.
Además, consta en la sentencia apelada que la apelante admitió que adquirió la propiedad con conocimiento de las condiciones restrictivas que la gravan. La apelada presentó testimonios de varios residentes que describieron las actividades comerciales turísticas que realizaba el apelante y declararon sobre los problemas de tránsito, ruido y seguridad que ocasionaban en la comunidad. La parte apelante alegó durante el juicio que alquiló su propiedad por un período de cuatro meses a una persona. A preguntas sobre el arrendatario no supo informar su nombre. La parte apelante explicó desconocer si el contrato prohibía el sub arrendamiento de la propiedad o si contenía algún requisito sobre el cumplimiento con las servidumbres en equidad de la urbanización. Véase, determinaciones de hechos 20 -22 de la sentencia apelada.
El foro de instancia reconoció la legitimación activa de la apelada para presentar la demanda debido a que es una...
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