Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Febrero de 2015, número de resolución KLAN201402048
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201402048 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 27 de Febrero de 2015 |
| SCOTIABANK DE PUERTO RICO | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm.: K CD2010-3217 (803) Sobre: Ejecución de hipoteca por la vía ordinaria |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de febrero de 2015.
El señor Miguel Lausell Marxuach apela de la sentencia sumaria parcial dictada el 23 de septiembre de 2014 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, que declaró con lugar la demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria que el banco Scotiabank de Puerto Rico presentara contra ellos. La sentencia apelada les ordena el pago solidario de las sumas de dinero reclamadas en la demanda y autoriza la ejecución de las garantías hipotecarias y su venta en pública subasta para la satisfacción de la deuda.
Luego de examinar los argumentos expuestos en el recurso, resolvemos confirmar la sentencia apelada sin ulterior trámite, en virtud de la Regla 7 de este Tribunal, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B, R. 7, porque la cuestión planteada es de estricto derecho.
Veamos los antecedentes fácticos y procesales del recurso para luego analizar la única cuestión planteada.
El 15 de octubre de 2002 el señor Lausell suscribió un pagaré hipotecario a la orden del banco RG Premier Bank of Puerto Rico por $1,775,700.00 de principal, que sería pagadero en pagos mensuales de $11,078.05, el día primero de cada mes, a partir del 1 de diciembre de 2002 hasta su fecha de vencimiento el 1 de noviembre de 2032. La tasa de interés fijada fue la de 6.375% anual y se acordó que, en caso de que cualquier pago mensual no fuera recibido dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la fecha pactada, el deudor pagaría un 5% de los pagos mensuales atrasados por concepto de cargos por demora. El pagaré fue autenticado mediante el testimonio # 7306 de 15 de octubre de 2002 ante el notario Enrique Umpierre Suárez. En garantía del pagaré, el señor Lausell constituyó una hipoteca sobre los siguientes bienes inmuebles:
---A) URBANA: Solar radicado en esta ciudad de San Juan situada en la Calle San Sebastián, que mide ciento noventa punto cero cero (190.00) metros, o sea, ocho (8) metros de frente por veinticuatro (24) metros de fondo. Contiene una casa de mampostería, de una planta marcada con el número doscientos setenta y uno (271) antes, número setenta (70), hoy doscientos sesenta y uno (261) de dicha calle, colinda dicha casa y solar por la derecha entrando, con el Colegio Los Párvulos; por la izquierda, con casa de Juana García; por su fondo, con casa Plácida Sánchez Jiménez, antes, hoy José Inés Crespo y por de frente, con Calle San Sebastián.--------------------------------------------------------------------
---La propiedad antes descrita responde por la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS VINTICINCO DÓLARES ($443,925.00) y consta inscrita al folio doscientos cuarenta vuelto (240vto) del tomo ciento dieciocho (118) de San Juan, del Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección Primera (I) de San Juan, finca número mil trescientos dieciséis (1,316).-------------
---B) Casa terrera de piedra y azotea, radicada en esa ciudad, en la Calle San Sebastián número cincuenta y ocho (58) antes hoy doscientos cincuenta y nueve (259); colindante por la DERECHA entrando, con la de Consuelo González de Degetau; por la IZQUIERDA, con la de José Margarida y por sus FONDOS, con el Recinto o Calle Norzagaray. Dicha propiedad enclava en un solar con una cabida de trescientos uno punto cero cero (301.00) metros cuadrados.----------------------------------------------
---La propiedad antes descrita responde por la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS TREINTA Y UNO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO DÓLARES ($1,331,775.00) y consta inscrita al folio ochenta y dos vuelto (82vto) del tomo ciento cuarenta y tres (143) de San Juan, del Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección Primera (I) de San Juan, finca número novecientos setenta y dos (972).---------------------------
Ap. en la pág. 146. (Énfasis nuestro).1
Además, en la escritura de constitución de la hipoteca se acordó que ante el incumplimiento del deudor con sus obligaciones, el prestador tendrá derecho a cobrar todos los gastos de ejecución, incluidos los honorarios de abogado y los costos de evidencia documental, resúmenes y estudios de título. Asimismo, tanto el pagaré hipotecario como la escritura de constitución de la hipoteca proveen para la aceleración de la deuda ante el incumplimiento del deudor. Scotiabank es el actual tenedor de buena fe de ese pagaré hipotecario.
El 15 de septiembre de 2010 Scotiabank demandó en cobro de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria al señor Miguel Lausell Marxuach. El 22 de noviembre de 2010 el apelante le solicitó al foro a quo una prórroga de 60 días para contestar la demanda, porque había presentado una solicitud de mitigación de pérdidas (loss mitigation) ante Scotiabank. Alegó que, como parte de ese trámite, se estarían reorganizando todas sus deudas y que ese proceso estaba próximo a terminar. Explicó, además, que aún le faltaba información necesaria para poder completar el proceso de mitigación de pérdidas, la que estaba en manos del banco Oriental Bank.
El 9 de diciembre de 2010 el foro a quo le ordenó a Scotiabank a mostrar causa por la cual no debía desestimarse su demanda sin perjuicio u ordenar la paralización de los procedimientos. El 3 de enero de 2011 Scotiabank presentó una moción en cumplimiento con la orden intimada. Solicitó que se le anotase la rebeldía al apelante y que se declarase ha lugar la demanda de ejecución de hipoteca. Alegó conocer que Oriental Bank tiene una segunda hipoteca sobre la propiedad. No obstante, sostuvo que el apelante no se había vuelto a comunicar con Scotiabank desde el 8 de noviembre de 2010. Por ello, adujo que no existía justificación alguna para desestimar la demanda u ordenar la paralización de los procedimientos, toda vez que los procedimientos de mitigación de pérdidas son paralelos a los procedimientos judiciales.
El 12 de enero de 2011 el apelante se opuso a la solicitud de Scotiabank. Hizo un recuento de los trámites del procedimiento de mitigación de pérdidas y alegó que se había comunicado con funcionarios de Oriental Bank para fijar una reunión y que le informó de ello a la parte apelada a través de un correo electrónico. Adujo, además, que aún no había concluido el término de la prórroga solicitada para contestar la demanda, que vencería el 21 de enero de 2011. Por ello, le solicitó al foro a quo que le permitiese informarle de lo que aconteciera en la reunión con los funcionarios de Oriental Bank dentro del término aludido.
El 15 de febrero de 2011 el apelante le informó al foro de primera instancia que logró reunirse con los funcionarios de Oriental Bank y que les entregó varios documentos que le fueron requeridos en esa reunión. Solicitó la paralización de los procedimientos en lo que terminaba el proceso con Oriental Bank con miras a reorganizar su deuda. El foro a quo declaró ha lugar la solicitud del apelante y le concedió hasta el 29 de abril de 2011 para ello.
El 10 de mayo de 2011 Scotiabank reiteró su solicitud de sentencia en ejecución de hipoteca. Alegó que el apelante aún no le había brindado información alguna sobre el proceso de mitigación de pérdidas con Oriental Bank, a pesar de que el plazo de la paralización de los procedimientos había terminado. Sostuvo que el apelante fue emplazado desde octubre de 2010 y aún no había presentado alegación responsiva alguna. Por entender que no existía razón para posponer la resolución del caso, pues todos los documentos que acreditaban la deuda obraban en autos, reiteró su solicitud de que se le anotara la rebeldía al apelante y se dictase la sentencia conforme a las alegaciones contenidas en la demanda.
El señor Lausell se opuso e informó que llegó a un acuerdo con Oriental Bank de cancelación parcial y modificación de hipoteca, proceso que completó el 13 de mayo de 2011. Explicó que, luego de varios intentos de comunicarse con la división de mitigación de pérdidas de Scotiabank, logró contacto con la representante legal de ese banco y que esta le informó que podría comunicarse con cualquier funcionario de esa división para suplir toda la información necesaria y así concluir el procedimiento de mitigación de pérdidas con Scotiabank. Dado lo anterior, solicitó un término final de 45 días para completar ese proceso, plazo que vencería el 8 de julio de 2011. El foro a quo declaró ha lugar la solicitud del apelante.
Luego de varios trámites procesales, el 21 de octubre de 2011 el apelante contestó la demanda. Negó la existencia de la deuda por falta de información suficiente para formular una alegación responsiva. Levantó como defensas afirmativas la figura de la transacción, la de pago en finiquito y la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus para modificar los términos de la deuda, por haber sobrevenidounos cambios importantes, extraordinarios e imprevisibles en los hechos existentes, los cuales no fueron tomados en cuenta por las partes pactantes al contratar su contrato de tracto sucesivo, lo cual en la actualidad ha llegado a tal extremo que el incumplimiento se ha tornado sumamente oneroso [ ]. Ap. en la pág. 95. Presentó además una reconvención en la que alegó que Scotiabank faltó a su deber de negociar de buena fe al presentar la demanda de autos con el propósito de apropiarse de los colaterales con los que se garantizó el préstamo, a pesar de las múltiples opciones de pago que se le ofrecieron. Estimó que esa conducta le ocasionó...
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