Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Abril de 2015, número de resolución KLAN201401842
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401842 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 15 de Abril de 2015 |
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Panel integrado por su Presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, Jueza Colom Garc�a y el Juez Steidel Figueroa.
Steidel Figueroa, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de abril de 2015.
Cecort Realty Development, Inc., [en adelante �Cecort�] cuestiona en apelaci�n una sentencia parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan [en adelante, �TPI�], que desestim� una de las dos causas de acci�n que formul� contra la Hon. Sonia I. V�lez Col�n, en su car�cter oficial como Directora Administrativa de los Tribunales, en un pleito en el que aleg� incumplimiento de obligaciones pactadas en un contrato de arrendamiento que involucra la sede de la Oficina de la Administraci�n de los Tribunales [en adelante, �OAT�] y la del Tribunal de Apelaciones.
Al concluir que las alegaciones de la demanda relacionadas a la causa de acci�n desestimada no revelaban que Cecort tuviera derecho a la concesi�n de un remedio, el foro primario rechaz� la contenci�n de que el plazo de 10 a�os de vigencia del arrendamiento previsto en el contrato otorgado entre las partes comenz� a transcurrir en dos fechas distintas, una para el edificio que alberga al Tribunal de Apelaciones y otra para el que alberga a la OAT.
Consecuentemente, razon� que la aceptaci�n del edificio del Tribunal de Apelaciones ocurrida en el 2003 no inici� el plazo de arrendamiento de 10 a�os pactado, por lo que una d�cada despu�s �esto es, en el 2013�, dicho t�rmino no hab�a finalizado y por tal raz�n, adem�s, no se activ� la cl�usula contractual que permit�a la renovaci�n autom�tica del arrendamiento con un canon 15% mayor al original. Consideradas las alegaciones de la demanda como ciertas, seg�n lo requiere el mecanismo procesal que culmin� en la sentencia apelada, Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 10.2(5), y el contenido del contrato en cuesti�n el cual las partes coinciden que forma parte de las alegaciones, confirmamos.
El 14 de abril de 2000 la entonces Directora Administrativa de los Tribunales y Cecort suscribieron un contrato de arrendamiento mediante el cual esta cedi� en arrendamiento a la OAT dos parcelas de terreno en donde se construir�an dos edificios independientes que albergar�an a la OAT y al Tribunal de Apelaciones y sus respectivos estacionamientos. En el contrato se convino que �el arrendamiento� incluir�a las parcelas, los edificios que se construir�an, servidumbres constituidas a favor de la arrendadora, as� como cualquier derecho, t�tulo e inter�s propietario a favor de esta sobre mobiliario y mejoras que se realizaran. Expresamente se indic� que �[l]a propiedad objeto de arrendamiento se denominar� en adelante �el [�]REA ARRENDADA��1. De ah� en adelante, el contrato se refiere a las dos parcelas y a los edificios que se construir�an en cada una de ellas como una �nica ��rea arrendada�. En el contrato se pact� que los trabajos en dicha �rea arrendada deb�an finalizar en 30 meses contados a partir de la fecha en que se firm� el contrato y que si tras la construcci�n la arrendadora no pod�a entregar el �rea arrendada
sin que existiese justa causa, estar�a expuesta a una multa de $1,000 diarios.
La secci�n cuatro estableci� el proceso que regir�a la aceptaci�n de la obra tras la terminaci�n sustancial. Espec�ficamente dispuso que:
Luego de que el contratista solicite la aprobaci�n del certificado de terminaci�n sustancial o �substantial completion� del AREA ARRENDADA, la Oficina de Inspecci�n de LA ARRENDATARIA efectuar� una inspecci�n final de la obra. La solicitud de aprobaci�n del certificado de terminaci�n sustancial del AREA ARRENDADA ser� notificada por LA ARRENDADORA a la Oficina de Inspecci�n por escrito y por correo certificado con acuse de recibo. La Oficina de Inspecci�n tendr� quince (15) d�as a partir del recibo de la notificaci�n antes descrita para rendir un informe escrito y enviarlo por correo certificado con acuse de recibo a LA ARRENDATARIA, recomendando la aceptaci�n o rechazo del AREA ARRENDADA [�]2.
La secci�n 6 del contrato estableci� el plazo de vigencia del arrendamiento. Dispuso que �[e]l t�rmino de vigencia para el contrato de arrendamiento a firmarse entre las Partes ser� de diez (10) a�os a partir de la entrega por LA ARRENDADORA y la aceptaci�n de LA ARRENDATARIA de las facilidades�3.
A�ade la secci�n 6 que finalizado este primer t�rmino de vigencia, �el contrato podr� renovarse por un t�rmino adicional de diez (10) a�os bajo las mismas cl�usulas y condiciones excepto por un aumento de canon de arrendamiento de un quince porciento (15%)�4. Adem�s, la cl�usula sexta indica que:
Luego de transcurrido el segundo t�rmino convenido el contrato podr� renovarse por otro t�rmino adicional de diez (10) a�os bajo las mismas cl�usulas y condiciones excepto por un aumento en el canon de arrendamiento de ocho por ciento (8%). Si luego de transcurrido alguno de los t�rminos del contrato LA ARRENDATARIA optara por no renovar el contrato, lo comunicar� 360 d�as antes de la fecha de entrega de las facilidades5.
Por �ltimo, en lo que respecta a las disposiciones contractuales relevantes para las controversias que plantea este recurso, la secci�n 19.2 dispuso expresamente que el contrato �no podr� modificarse excepto mediante enmienda suscrita por las partes�6.
El 29 de enero de 2014, Cecort inst� una demanda contra la Directora Administrativa de Tribunales. Aleg� que tras suscribir el contrato de arrendamiento y luego de iniciada la obra, la OAT requiri� varios cambios al proyecto que implicaron un gasto de $1,406,676.44. Cecort reclam� el pago de dicha suma.
Tambi�n aleg� que el contrato viabiliz� el arrendamiento de dos edificios por un plazo de 10 a�os contados desde la aceptaci�n de la obra, con la posibilidad de renovar el arriendo por dos plazos de 10 a�os cada uno a opci�n de la OAT, a menos que esta comunicara 360 d�as antes del vencimiento del contrato su intenci�n de no renovar el arrendamiento. Aleg� Cecort que entreg�
el edificio en donde se ubicar�a al Tribunal de Apelaciones el 14 de julio de 2003 y que a partir de esa fecha la Administraci�n de Tribunales comenz� a pagar c�nones de arrendamiento. Por ello, adujo que, con relaci�n a ese edificio, el primer plazo de 10 a�os previsto en el contrato venci� el 14 de julio de 2013. Aleg� que puesto que la Directora Administrativa de los Tribunales no comunic� su intenci�n de no renovar el arrendamiento de dicho edificio 360 d�as antes de dicha fecha, y en cambio, continu� ocupando el edificio, �la OAT hizo uso de su derecho a pr�rroga y el arrendamiento se prorrog� por diez a�os m�s, hasta el 14 de julio de 2023, y a partir del 14 de julio de 2013 el canon mensual de arrendamiento aument� en un 15%, de $422,603.28 a $485,993.77�7.
La Directora Administrativa de los Tribunales present� una solicitud de desestimaci�n a la cual anej� el contrato que motiv� la reclamaci�n judicial. Cecort se opuso a la solicitud. Al hacerlo, solicit� al TPI que excluyera de su evaluaci�n materias que a su juicio eran ajenas a las alegaciones de la demanda. No obstante, en cuanto al contrato de arrendamiento expres�:
En la nota al calce 2 de la moci�n de desestimaci�n la parte...
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