Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Mayo de 2015, número de resolución KLCE201500076
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201500076 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 14 de Mayo de 2015 |
| EPIFANIO VIDAL, S.E. | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayam�n Civil N�m. D PE2014-0397 Sobre: Injunction |
Panel integrado por su presidente, el Juez Pi�ero Gonz�lez y las Juezas Birriel Cardona y Sur�n Fuentes.
Pi�ero Gonz�lez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de mayo de 2015.
Comparece Epifanio Vidal S.E. (Epifanio Vidal o la peticionaria), y solicita la revocaci�n de una Minuta-Resoluci�n emitida el 7 de enero de 2015, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayam�n (TPI), notificada el 9 de enero del a�o en curso. Mediante dicha resoluci�n, el TPI deneg� la solicitud de Injunction Preliminar presentada por el peticionario y refiri� al procedimiento ordinario su reclamo referente al alegado derecho de tanteo y/o retracto sobre el inmueble.
Por los fundamentos que exponemos a continuaci�n, y considerando el Derecho aplicable, expedimos el auto de certiorari y confirmamos la Resoluci�n recurrida.
Los hechos e incidentes judiciales pertinentes a esta controversia son los siguientes:
Epifanio Vidal es miembro del Consejo de Titulares del Condominio Comercial Cant�n Mall (Consejo de Titulares). Por su parte Mass� & Olalla Inc. (M&O o el co-recurrido) es miembro de dicho Consejo de Titulares y propietario del local comercial denominado B-4A del Cant�n Mall (Local). El co-recurrido, M&O decide vender el Local por lo que el 9 de julio de 2014 remite una carta a Epifanio Vidal sobre dicha intenci�n.1 All� indica que tiene un comprador que le ofrece la cantidad de $1,000,000.00 neto por el Local y que dicho comprador asumir�
todos los gastos legales relacionados con la compraventa. Apunta M&O que la carta constituye �notificaci�n formal� como propietario de otro local comercial� en el Condominio Cant�n Mall en conformidad a lo dispuesto en la secci�n 3A del Reglamento de Administraci�n y Co-Propiedad y Estatutos del Cant�n Mall. En esa misma carta M&O apunta que el prop�sito de la comunicaci�n es cumplir con el requisito de notificaci�n sobre el Derecho de Adquisici�n Preferencial de Epifanio Vidal, aunque cuestiona su validez.
El 14 de julio de 2014 Epifanio Vidal responde e informa que la carta antes aludida incumple con las exigencias del inciso B de la secci�n 7 del Art. IV del Reglamento para la Administraci�n y Dominio de El Cant�n Mall, seg�n enmendado (Reglamento)2. Sostiene la peticionaria que se tiene que cumplir con esas exigencias para que comience a decursar el t�rmino de quince (15) d�as dispuesto para ejercer el derecho preferencial de adquisici�n3.
En vista de ello, el 31 de julio de 2014 M&O remite a Epifanio Vidal una carta en la que indica que enmienda la anterior comunicaci�n.4
Manifiesta M&O que ha remitido esta segunda carta con el prop�sito de subsanar cualquier omisi�n existente en la anterior comunicaci�n. Reitera M&O en la segunda carta que ha recibido una oferta por la suma de $1,000,000.00 neto por el Local, e identifica a Livorna Corp. (Livorna)como la entidad interesada, (ofertante). Igualmente, en la aludida comunicaci�n de 31 de julio de 2014, M&O apunta que la Notificaci�n Formal Enmendada se hace conforme a lo dispuesto en la secci�n 3A del Reglamento de Administraci�n y Co-Propiedad y Estatutos �El Cant�n Mall� contenida en la Escritura de Dedicaci�n al R�gimen de la Propiedad Horizontal Condominio El Cant�n Mall otorgada por Comerciantes de Bayam�n Inc., en la Escritura N�mero ocho (8) de 26 de septiembre de 1980 ante el Notario Antonio Reyes Vidal. Por �ltimo indica M&O en su carta a Epifanio Vidal que el Reglamento contempla un derecho de retracto que no lo concede la Ley de Condominios.
Posteriormente, el 8 de agosto de 2014, M&O remite otra comunicaci�n5 mediante correo electr�nico a Epifanio Vidal en donde expone lo siguiente: (a) que no ha decidido a�n si vende el Local; (b) que solo ha expresado el monto por la cual estar�a dispuesto a vender el Local de determinar enajenarlo; (c) que a la fecha M & O no tiene ning�n pre-contrato ni compromiso alguno de venta con relaci�n al Local, y (d) que a esa fecha, M&O no ha aceptado la oferta de Livorna. Concluye M&O su comunicaci�n de la siguiente mantera:
�Ya se les trasmiti� a los cond�mines la oferta, no aceptada todav�a, de Livorna. Interesamos saber si su cliente van a ejercer o no el derecho preferencial a que se refiere el Reglamento Emendado de El Canton Mall�.
Entonces Epifanio Vidal cursa el 19 de diciembre de 2014 un correo electr�nico a M&O, en donde informa su determinaci�n de ejercer su derecho preferencial por la misma cantidad de la oferta presentada, es decir por la suma de $1,000,000.00. De igual forma solicita a M&O el que produzca copia del contrato existente con Livorna.
Considerando la inminencia de la compraventa con Livorna, Epifan�o Vidal presenta en el TPI el 26 de diciembre de 2014 recurso de Entredicho Provisional, Injunction Preliminar e Injunction Permanente. Solicita el cese y desiste del negocio jur�dico de compraventa del Local entre M&O y Livorna.
El TPI celebra vista el 31 de diciembre de 2014 para resolver la solicitud de Injunction Preliminar. De la Minuta-Resoluci�n, que es el objeto del presente recurso, surge que las partes comparecieron representadas por sus respectivos abogados. En su comparecencia M&O expone que no existe ning�n derecho preferencial en beneficio de Epifanio Vidal, y a�ade que el �nico Reglamento inscrito en el Registro de la Propiedad, es el primero y no los �ltimos dos, por lo que el TPI debe evaluar cu�l de las versiones reglamentarias es controlante. Livorna sostiene que las gestiones encaminadas a perfeccionar la compraventa del Local estaban adelantadas.
Para subsanar la falta de prueba de que el Reglamento Enmendado no hab�a sido presentado en el Registro de la Propiedad, Epifanio Vidal present�
una Minuta de Presentaci�n al Asiento 1057, Diario 513, presentado el 29 de marzo de 2012, que refleja que estaba pendiente de calificaci�n.6
Luego de evaluar la prueba testifical y documental el TPI coincide con la peticionaria en que es necesario la presentaci�n e inscripci�n en el Registro de la Propiedad del �ltimo Reglamento Enmendado para que sea vinculante. Por su parte, Epifanio Vidal se mantuvo en su reclamaci�n de notificaci�n inadecuada y argument� que el Reglamento que se inscribi� le concede el derecho preferencial de adquisici�n y que hay requisitos de notificaci�n con los cuales M&O no ha cumplido.7
El 9 de enero de 2015 el TPI emite Minuta�Resoluci�n en la que indica que existe una controversia de umbral en cuanto al derecho que tiene Epifanio Vidal y el derecho que le asiste a M&O. De igual forma surge de la Minuta-Resoluci�n que el TPI valid� la notificaci�n de M&O del 8 de agosto de 2014, expresando que cumpli� con la secci�n 7 del Reglamento, supra.
En su consecuencia, el TPI declara No Ha Lugar la solicitud de Injunction Preliminar. No obstante, en esa misma Minuta-Resoluci�n determina referir la controversia sustantiva existente entre las partes al tr�mite judicial ordinario para su adjudicaci�n. Insatisfecho Epifanio Vidal solicita reconsideraci�n el 7 de enero, la cual fue declarada No Ha Lugar mediante Resoluci�n de 13 de enero de 2015, notificada el 15 de enero del corriente a�o.8
Inconforme, Epifanio Vidal acude ante este Tribunal mediante Petici�n de Certiorari y Moci�n en Solicitud de Auxilio de Jurisdicci�n y formula el siguiente se�alamiento de error:
COMETI� ERROR DE DERECHO Y/O ABUS� CRASAMENTE DE SU DISCRECI�N EL HONORABLE TPI al DENEGAR EMITIR EL REMEDIO INTERDICTAL SOLICITADO, AS� COMO ABUS� AL NEGARSE A RECONSIDERAR TAL DETERMINACI�N AL DECLARAR NO HA LUGAR LA MOCI�N DE RECONSIDERACI�N DE EPIFANIO VIDAL.
En Auxilio de Nuestra Jurisdicci�n expedimos el 22 de enero de 2015 Orden de Paralizaci�n en donde requerimos a M&O y Livorno, abstenerse de realizar toda gesti�n encaminada a perfeccionar el negocio de la compraventa del Local. Adem�s, otorgamos un t�rmino de diez (10) d�as para que las partes recurridas presentaran su oposici�n. El 30 de enero de 2015, M&O, solicita pr�rroga y la imposici�n de una fianza a Epifanio Vidal. Es as� que el 3 de febrero del corriente emitimos Resoluci�n en la cual declaramos Con Lugar la pr�rroga solicitada por M&O y concedimos t�rmino al peticionario para expresarse en torno a la Solicitud de Prestaci�n de Fianza. El 3 de febrero de 2015 Epifanio Vidal presenta Oposici�n a la Solicitud de Pr�rroga e Imposici�n de Fianza. No obstante, mediante nuestra Resoluci�n de 6 de febrero de 2015 nos reiteramos en nuestra concesi�n de la pr�rroga solicitada y declaramos No Ha Lugar la petici�n de imposici�n de fianza formulada por M&O.
El 17 de febrero de 2015 M&O y Livorna Corp. presentan ante este Tribunal Moci�n de Desestimaci�n. Arguyen los recurridos que el peticionario ten�a dentro de los quince (15) d�as siguientes a la notificaci�n para informar al vendedor su deseo de adquirir el Local del Cant�n Mall y no lo hizo dentro de dicho plazo, sino que notific� al vendedor su deseo de ejercer su alegado derecho el 19 de diciembre de 2014. Ello en exceso de cinco (5) meses desde la fecha en que venci� su t�rmino para ejercer el derecho preferencial alegado. Sostienen adem�s, los recurridos en la Moci�n de Desestimaci�n que el llamado derecho de preferencia no est� contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal; que el �nico fin del peticionario es restringir la competencia y que M&O cumpli� con su Notificaci�n Enmendada con todos los requisitos que establece el Art. 7, Secci�n B del Reglamento Enmendado. Ello a pesar de que el aludido Reglamento Enmendado no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, ni adherido a la Escritura Matriz, tal y como lo requiere la Ley de Propiedad Horizontal.
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