Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Mayo de 2015, número de resolución KLRA201401363
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201401363 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 29 de Mayo de 2015 |
| MARIANA BAUZ� ALMONTE Recurrida v ARS�N INC., Recurrido DACO Agencia Recurrida | KLRA201401363 KLRA201401489 | Revisi�n Administrativa Procedente de la Departamento de Asuntos al Consumidor CASO N�M. 100039837 Defectos de Construcci�n |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom Garc�a y el Juez Steidel Figueroa
Vizcarrondo Irizarry, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de mayo de 2015.
Ars�n, Inc.
y la Sucesi�n de H�ctor R. Arce Quintero [en adelante las recurrentes] comparecen ante nos mediante recursos de revisi�n judicial para solicitar la revisi�n y revocaci�n de una Resoluci�n emitida por el Departamento de Asuntos al Consumidor [en adelante el DACO], el 1 de octubre de 2014.1 Mediante dicho dictamen el DACO declar� ha lugar en parte la segunda querella enmendada presentada por la querellante recurrida,2 Mariana Bauz� Almonte [en adelante Bauz� Almonte]. El DACO dispuso que las medidas de los estacionamientos asignados a Bauz� Almonte exced�an las imperfecciones que se pod�an esperar en una construcci�n, por lo que determin� que dicha situaci�n constitu�a un vicio oculto y una ruina funcional. En consecuencia, orden�
la rescisi�n del contrato de compraventa y el reembolso de toda suma de dinero pagada por la querellante recurrida por concepto de pr�stamos hipotecarios, intereses, pronto pago y cuotas de mantenimiento. Por �ltimo, la agencia orden� la liberaci�n de todas las obligaciones hipotecarias adquiridas por Bauz� Almonte para el financiamiento del inmueble en cuesti�n y al pago solidario por parte de las recurrentes de $8,000.00 por da�os y perjuicios, m�s $3,000.00 en honorarios de abogado.
El 17 de julio de 2006, Bauz� Almonte adquiri� mediante compraventa el apartamento 201 en el Condominio Condado Les Cours de parte de la desarrolladora y contratista Ars�n Inc. [en adelante Ars�n]3 quien, a su vez, contrat� al arquitecto H�ctor R. Arce Quintero [en adelante Arce Quintero] para el dise�o del condominio.4 Conforme la escritura sobre constituci�n del R�gimen de Propiedad Horizontal y la de compraventa, al apartamento 201 se le asignaron los estacionamientos n�mero 51 y 52.
El 27 de septiembre de 2006, Bauz� Almonte le envi� una carta a Miguel A. Ar�n, representante de Ars�n, inquiri�ndole sobre varios problemas que confrontaba con su apartamento, entre �stos, con los estacionamientos asignados. La querellante recurrida expres� su preocupaci�n por la baja altura del motor del port�n de salida adyacente a sus estacionamientos y se�al� que las l�neas divisorias de los estacionamientos no hab�an sido delineadas.
El 15 de julio de 2008, Bauz� Almonte present� querella en contra de Ars�n alegando que le era imposible utilizar los espacios de estacionamiento que le fueron asignados. En particular, la querellante recurrida indic� que los estacionamientos eran dobles, es decir, uno detr�s del otro, que no ten�a espacio para maniobrar al estacionarse, lo que se dificultaba m�s aun cuando el estacionamiento estaba lleno, y que la escritura de compraventa no especificaba que los estacionamientos eran para autos compactos. Por todo lo cual, solicit� la correcci�n de la situaci�n o que se le asignaran otros dos estacionamientos funcionales.
El 15 de agosto de 2008, un investigador del DACO inspeccion� los estacionamientos en cuesti�n y rindi� un informe.5 Del informe surge que: (1) los estacionamientos asignados a la querellante estaban pegados a la pared por la cual se deslizaba el port�n que le da acceso a los residentes del condominio al estacionamiento; (2) que los estacionamientos, al igual que los dem�s, ten�a capacidad para dos veh�culos estacionados uno al frente del otro; (3) que los estacionamientos contaban con un ancho de 85 pulgadas, y (4) que la v�a de rodaje del estacionamiento era estrecha y no permit�a la entrada y salida de veh�culos al estacionamiento de la querellante cuando los espacios adyacentes y frontales estaban ocupados. El Inspector manifest� que la �nica forma de resolver el problema era replanteando el estacionamiento multi-vehicular o asign�ndole otro espacio para estacionar a la querellante. El Informe fue notificado el 15 de octubre de 2008 y �ste no fue objetado por las partes.
El 9 de marzo de 2009, se celebr� una vista sobre el estado de los procedimientos.6 Las partes informaron que el estacionamiento de la querellante hab�a sido replanteado, por lo que el DACO cit� a las partes para una vista ocular y para una re inspecci�n por parte de un investigador.
El 26 de marzo de 2009, Bauz� Almonte present� querella enmendada en la que incluy� como querellados en su car�cter personal a Miguel A. Ar�n y al arquitecto Arce Quintero.7 La querellante recurrida arguy�
que los estacionamientos eran disfuncionales y que, seg�n dise�ados y/o construidos, no serv�an el prop�sito para el cual fueron construidos, ya que exced�an la medida de las imperfecciones que cab�a esperar de una construcci�n de esa naturaleza. Espec�ficamente, manifest� que los estacionamientos eran muy estrechos, que no pod�a entrar ni salir de �stos sin maniobrar cuando los estacionamientos adyacentes estaban ocupados, pudiendo �nicamente estacionarse en reversa, y que no hab�a un �rea de viraje razonable para estacionarse de frente. Bauz� Almonte indic� que el replanteamiento de los estacionamientos no remedi� la situaci�n que dio base a la querella, puesto que los defectos constitu�an una ruina funcional que afectaba severamente el uso y disfrute de los estacionamientos.
As� las cosas, la querellante recurrida present� una acci�n por saneamiento de vicios o defectos de construcci�n, alegando que no hubiese adquirido el apartamento de haber conocido el estado disfuncional de los estacionamientos. Adem�s, reclam� da�os y perjuicios, costas, honorarios de abogado y solicit� que se determinara que la parte querellada hab�a actuado temerariamente. Por todo lo cual, solicit� que se condenara a los querellados a compensarle solidariamente las partidas reclamadas y a proveerle nuevos estacionamientos en los cuales se pudiera estacionar sin complicaciones.
El 15 de abril de 2010, el DACO realiz� una segunda inspecci�n ocular y rindi� un informe a favor de la querellante.8 Del informe se desprende la imposibilidad de que Bauz� Almonte pudiera utilizar los estacionamientos asignados. En particular, la agencia se�al� que el espacio disponible para maniobrar era m�nimo, y que era dif�cil utilizar el �rea asignada a la querellante si los estacionamientos adyacentes estaban ocupados. De igual forma, sostuvo que constitu�a una condici�n peligrosa bajar del veh�culo estacionado si el port�n de salida estaba funcionando, ya que �ste obstaculiza la libre salida del veh�culo, lo que pod�a ocasionar un accidente. El informe fue notificado el 20 de mayo de 2010 y �ste no fue objetado oportunamente por las partes.9
El DACO emiti� Resoluci�n Parcial el 11 de septiembre de 2013,10 en la que concluy� que los defectos que adolec�an los estacionamientos asignados al apartamento adquirido por Bauz� Almonte exced�an las medidas de las imperfecciones que pod�an esperarse de una construcci�n. La agencia remiti�
el caso para la celebraci�n de una vista evidenciaria para dilucidar: (1) si las imperfecciones constitu�an una ruina funcional, (2) establecer los da�os sufridos por la querellante, si algunos, y (3) dilucidar las alegaciones de dolo.11
El 23 de noviembre de 2013, Bauz� Almonte present� una segunda querella enmendada para solicitar la rescisi�n de la compraventa por la existencia de vicios que hac�an inservible la propiedad o que menoscababan su valor.12
El DACO celebr� vistas los d�as 30 de octubre de 2013, 20 de marzo de 2014, 2 y 9 de mayo de ese mismo a�o. Recibida la prueba de las partes, la agencia dict�
Resoluci�n el 1 de octubre de 2014,13 decretando la ruina funcional de los estacionamientos, y por consiguiente la rescisi�n del contrato de compraventa. Adem�s, orden� la devoluci�n de las siguientes prestaciones: (1) el pronto pago del apartamento; (2) las mensualidades hipotecarias; (3) los intereses pagados, y (4) las cuotas de mantenimiento. Por �ltimo, conden� solidariamente a Ars�n y a la Sucesi�n de Arce Quintero al pago de $8,000.00 en da�os y $3,000.00 en honorarios de abogado. El DACO declar� sin lugar las dem�s reclamaciones y acept� el desistimiento de la acci�n en contra de Miguel A. Ar�n.
La Sucesi�n de Arce Quintero solicit� oportunamente la reconsideraci�n de la resoluci�n, a la cual se opuso la querellante recurrida. Sin embargo, el DACO no actu�
en el t�rmino de 15 d�as dispuesto por la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme.14
Inconformes con tal determinaci�n, acuden ante nos mediante recursos de revisi�n judicial Ars�n y la Sucesi�n de Arce Quintero. Las recurrentes solicitan la revisi�n de la Resoluci�n emitida por el DACO el 1 de octubre de 2014.
Las recurrentes se�alaron la comisi�n de los siguientes errores:
Primer error: Err� el DACO al determinar la existencia de vicios ocultos.
Segundo error: Err� el DACO al determinar que proced�a la querella inicial.
Tercer error: Err� el DACO al no decretar que los t�rminos para [la] solicitud de cualquier remedio se hab�an extinguido.
Cuarto error: Err� el DACO al determinar la ruina funcional.
Quinto error: Err� el DACO al decretar que el �nico remedio posible era la rescisi�n del contrato por defectos en los estacionamientos que son un elemento com�n limitado.
Sexto error: Err� el DACO al ordenar la devoluci�n de las prestaciones de la compraventa m�s sus intereses y devoluci�n de cuotas de mantenimiento pagadas.
S�ptimo error: Err� el DACO al imponer a Ars�n honorarios por temeridad.15
Octavo error: Err� el DACO al no desestimar las reclamaciones de la querella dirigidas [contra] la Sucesi�n...
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