Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Junio de 2015, número de resolución KLAN201401294
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401294 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 19 de Junio de 2015 |
| INVERSIONES VILLACINCO, INC. | | Apelaci�n procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil. N�m. K PE2013-2162 (901) Sobre: Desahucio |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de junio de 2015.
La apelante Norma Lugo Beauchamp nos solicita que revoquemos la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el 30 de julio de 2014, en la que declar� ha lugar la demanda de desahucio presentada contra ella por Inversiones Villacinco, Inc. y orden� el lanzamiento del inmueble que actualmente ocupa en precario.
Luego de evaluar los argumentos de las partes, examinar ponderadamente la transcripci�n oral de la vista de desahucio y la prueba documental que obra en autos, as� como el derecho aplicable a las defensas presentadas, resolvemos confirmar la sentencia apelada.
Veamos a continuaci�n un resumen del trasfondo f�ctico y procesal del caso.
El 27 de noviembre de 2006, la entonces R.E.D. Group Corp. (causante de Inversiones Villacinco, Inc.) y el se�or Oscar Villanueva Bur�s, como representante de la primera y en su car�cter de garantizador personal, suscribieron un contrato de opci�n de compra con la apelante Norma Lugo Beauchamp, sobre los tres apartamentos individuales que ubican en el edificio n�mero 1509 de la Calle Mirsonia en el Condado. All� expusieron que la apelante era due�a del apartamento n�mero tres, pero que estaba en proceso de adquirir el pleno dominio de los otros dos apartamentos. Los optantes interesaban demoler el edificio y construir all� un nuevo proyecto residencial, raz�n por la cual necesitaban comprar los tres apartamentos. Las partes acordaron que, una vez la apelante adquiriera el dominio de los restantes dos apartamentos, entonces los optantes apelados se los comprar�an por la suma total de $1,300,000.
Seg�n surge del contrato de opci�n, las partes fijaron el precio de compraventa de los primeros dos apartamentos en $500,000 cada uno; mientras que el precio del tercero, que era el que ocupaba la apelante, se pact� en $300,000. Ahora bien, los plazos de pago se fijaron de la siguiente manera: (1)
$50,000 en concepto de dep�sito al suscribir el contrato de opci�n, (2)
$300,000 a la fecha del cierre del apartamento n�mero 3, (3) $500,000 a la fecha del cierre de los apartamentos n�mero uno y dos, y (4) $450,000 a los 45 d�as siguientes de la fecha de venta de la �ltima unidad del nuevo proyecto a construirse.
Es decir, con la venta de los tres apartamentos a la corporaci�n, la apelante recibir�a los primeros $850,000 del precio total pactado. M�s adelante, luego de construido el proyecto y vendidas todas sus unidades, entonces la apelante recibir�a el cuarto plazo de $450,000. Si el proyecto no se constru�a, la deuda se declarar�a vencida y la corporaci�n le tendr�a que pagar a la apelante los $450,000, para lo cual podr�a �vender la Propiedad Inmueble a un tercero para satisfacer el balance adeudado a la [se�ora Lugo Beauchamp]�.1 No se fij� un t�rmino espec�fico dentro del cual el Proyecto deb�a realizarse, pero adelantamos que hasta la fecha de hoy el Proyecto no se ha realizado.
Adem�s de lo anterior, en el mismo contrato de opci�n, las partes acordaron el arrendamiento gratuito del apartamento n�mero tres a la apelante hasta la fecha en que la Junta de Planificaci�n aprobase el anteproyecto de la consulta de ubicaci�n del nuevo proyecto. Por su pertinencia citamos la cl�usula a la cual nos referimos:
Arrendamiento Gratuito: Las partes acuerdan que luego del Cierre del Tercer Apartamento, la [se�ora Lugo Beauchamp] podr� permanecer residiendo y en posesi�n del Tercer Apartamento en arrendamiento gratuito, hasta la fecha en que la Junta de Planificaci�n (en adelante �JP�) apruebe el Anteproyecto de la Consulta de Ubicaci�n del Proyecto, luego de que la JP haya recibido todos los correspondientes endosos y/o comentarios de la[s] dem�s agencias gubernamentales pertinentes. En tal caso, el Optante le informar� a la [se�ora Lugo Beauchamp] inmediatamente de la aprobaci�n del susodicho Anteproyecto, y la [se�ora Lugo Beauchamp] tendr� treinta (30) d�as desde dicha notificaci�n para desalojar el Tercer apartamento. Durante el tiempo que dure este arrendamiento gratuito, la [se�ora Lugo Beauchamp] se compromete a mantener a su nombre, y a pagar a tiempo, todos los servicios y utilidades del Tercer apartamento, tales como agua, electricidad, tel�fono y cable tv.
Ap�ndice, p�g. 66.
De conformidad con el contrato de opci�n descrito, el 29 de diciembre de 2006, la apelante e Inversiones Villacinco, Inc.2
suscribieron la Escritura de Compraventa N�mero Dos ante el Notario Luis �ngel Mel�ndez Albizu, la cual evidencia que la apelante vendi�, cedi� y traspas�
a Inversiones Villacinco la propiedad con todos sus usos del apartamento n�mero tres, que ubica en el tercer piso del Condominio Mirsonia 1509 por $300,000.3 Adem�s, en esa escritura, las partes hicieron formar parte del acuerdo de compraventa los t�rminos y condiciones pactados en el contrato de opci�n sobre la obligaci�n de pago del precio aplazado y a�n adeudado:
Acuerdo. Ambas partes reconocen el veintisiete (27) de noviembre de dos mil seis (2006) la [se�ora Lugo Beauchamp] suscribi� un Contrato de Opci�n con la corporaci�n R.E.D. Group Corp. (en adelante �R.E.D.�) concedi�ndole a dicha corporaci�n la opci�n para adquirir la propiedad, como parte de una transacci�n global por la cual R.E.D. adquirir�a de la [se�ora Lugo Beauchamp] los tres apartamentos del edificio donde est� localizada la Propiedad. La Compradora por la presente asume, acepta y se obliga solidariamente a cumplir con todos los t�rminos y condiciones que establece el susodicho Contrato de Opci�n suscrito el veintisiete (27) de noviembre de dos mil seis (2006), en cuanto a lo que respecta a la Propiedad vendida en este acto. Las partes reconocen que tanto la presente escritura como el susodicho Contrato de Opci�n suscrito el veintisiete (27) de noviembre de dos mil seis (2006), contienen la totalidad de los t�rminos y condiciones de esta transacci�n, y que por lo tanto cualquiera otras promesas o acuerdos, verbales o escritos, que puedan haberse hecho por las partes en relaci�n a la Propiedad quedan por la presente anuladas y sin efecto legal alguno.
Ap�ndice, p�g. 93.
Posteriormente, Inversiones Villacinco, Inc. compr� los otros dos apartamentos el 27 de marzo de 2007, por $250,000.00 cada uno. As� lo evidencian las escrituras de compraventa de esa fecha.4 N�tese que ese d�a la apelante recibi� los $500,000 correspondientes al segundo y tercer plazo del negocio original contenido en el contrato de opci�n.
Debido a que solo restaba que Inversiones Villacinco, Inc. le pagara a la apelante el cuarto plazo del precio pactado por el inmueble, equivalente ese plazo a $450,000, ese mismo d�a la corporaci�n suscribi� un �pagar�
hipotecario� a favor de la apelante, en el que reconoci� que le adeudaba $450,000.00, en concepto de �una transacci�n de compraventa acordada mediante un Contrato de Opci�n suscrito el veintisiete (27) de noviembre de dos mil seis (2006) (en adelante el �Contrato de Opci�n�) por la Acreedora y R.E.D. Group Corp. (�R.E.D.�)��.5 Advertimos que la hipoteca con la que se pretend�a garantizar ese pago no se inscribi�.6
Por otro lado, el 14 de abril de 2008, Inversiones Villacinco, Inc., le cedi�
en arrendamiento el apartamento n�mero tres a la apelante por un canon mensual de $2,500. Adem�s estipularon que el canon de arrendamiento se deducir�a de los $450,000.00 que Inversiones Villacinco le adeudaba a la apelante. El contrato claramente estipula que Inversiones Villacinco, Inc. era para esa fecha la due�a en pleno dominio del apartamento n�mero tres. En virtud de esa realidad jur�dica, Inversiones Villacinco �dio y cedi�� en arrendamiento
el apartamento n�mero tres a la apelante.7 Seg�n pactaron, el contrato estar�a vigente hasta el 15 de octubre de 2008, aunque luego de expirado el plazo pod�a renovarse mes a mes. No obstante, la arrendadora se reserv� el derecho de cancelar el contrato en cualquier momento siempre y cuando le notificara su decisi�n a la arrendataria por correo certificado con 45 d�as de anticipaci�n. Por �ltimo, dispusieron que la parte que incurriera en incumplimiento del contrato ser�a responsable del pago de gastos, costas y honorarios de abogados.8
En efecto, Inversiones Villacinco, Inc. le notific� a la...
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