Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2015, número de resolución KLAN201401927
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401927 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2015 |
| | | Apelaci�n procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Humacao Civil N�m. HSCI201201523 Sobre: Cumplimiento Espec�fico de Contrato, Resoluci�n de Contrato, Da�os y Perjuicios |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona M�ndez, la Juez G�mez C�rdova, la Juez Rivera Marchand
Rivera Marchand, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2015.
Comparece ante nos la Sra. Carla Ortiz Solano (se�ora Ortiz), su esposo el Sr. Mariano Morales (se�or Morales) y la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos (en conjunto, los apelantes) por v�a del recurso de ep�grafe y solicitan la revocaci�n de una sentencia parcial dictada el 20 de agosto de 2014 y enmendada el 23 de septiembre de 2014 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao (TPI). En el referido dictamen, el TPI declar� ha lugar una solicitud de sentencia por las alegaciones presentada por Scotiabank de Puerto Rico (Scotiabank) a la cual se uni� el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR) (en conjunto, parte apelada). Ante ello, el TPI desestim� con perjuicio la causa de acci�n incoada por los apelantes en cuanto a BPPR y Scotiabank.
Por los fundamentos que expondremos a continuaci�n, se revoca el dictamen recurrido.
El 12 de diciembre de 2012, los apelantes presentaron una demanda exigiendo el cumplimiento espec�fico de contrato contra Mediterranean Properties Inc., (Mediterranean), Xtreme Builders Inc., (Xtreme), Scotiabank, BPPR, el �Ingeniero Mengano de Tal�, su esposa Fulana de Tal y la sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos y otros.1 Seg�n especificaron, los apelantes hab�an adquirido una vivienda en Olympic Hills, un proyecto de urbanizaci�n residencial localizado en el Municipio de Las Piedras. A su vez, Mediterranean era due�a y urbanizadora del proyecto Olympic Hills,2 Xtreme era la compa��a contratista a cargo de la construcci�n de dicho proyecto y el �Ing. Mengano de Tal� fungi� como inspector designado del referido proyecto. Con relaci�n a Scotiabank, los apelantes indicaron que originalmente R&G Premier Bank (R&G) fue la entidad bancaria, que financi� el proyecto.
Posteriormente, ante la insolvencia de R&G, Scotiabank adquiri� varios activos de dicha entidad bancaria incluyendo el financiamiento de Olympic Hills. Respecto al BPPR, adujo que incluy� dicha entidad ya que era el acreedor actual de los activos del financiamiento de la adquisici�n de su residencia en Olympic Hills y por entender que era parte indispensable para su causa de acci�n alterna de resoluci�n de contratos y escrituras de compraventas e hipotecas. Ello, en caso de que la causa de acci�n por cumplimiento espec�fico no fuera viable.
Ahora bien, los apelantes alegaron que Mediterranean y Xtreme solamente culminaron la construcci�n de 18 de las 108 unidades que compondr�an la urbanizaci�n Olympic Hills y, de las 18 unidades construidas, se vendieron 3 residencias. Posteriormente, Mediterranean y Xtreme abandonaron el desarrollo del proyecto Olympic Hills sin culminar la construcci�n de las restantes unidades as� como las �reas recreativas, tales como piscina, cancha multiusos y el gazebo seg�n ofrecido a los adquirentes. As� las cosas, los apelantes indicaron que desde entonces se hab�an visto afectados ya que se encontraban viviendo �rodeados de 35 cuerdas de terrenos bald�os, con �reas cundidas de mala hierba, con un sin n�mero de �reas deprimentes con problemas de entrada, vacas y caballos (inclusive muertos), sin la construcci�n de las facilidades recreativas, sin edificio para administraci�n, sin �rea para servicios de buzones, sin conexi�n al sistema principal de alcantarillado sanitario, sin instalaci�n al sistema de bombas y sin el personal de guardia, que brindara la adecuada seguridad, en entrada principal para controlar el acceso y evitar futuros actos criminales�.3
Indicaron que viv�an en un ambiente deteriorado sin la debida seguridad por lo cual hab�an sido v�ctimas de 3 escalamientos en su hogar.
Consecuentemente, los apelantes tuvieron que abandonar su hogar por �la situaci�n de terror� a la que tuvieron que enfrentar como consecuencia del grave problema de seguridad y salubridad por el total abandono de los alrededores.4
Con relaci�n al Ing. Mengano de Tal, sostuvieron que fue negligente como inspector designado del referido proyecto. Alegaron que el ingeniero conoci� o pudo conocer f�cilmente que la construcci�n del proyecto Olympic Hills no progresaba y no se estaba construyendo debidamente conforme a los planos y permisos de construcci�n otorgados. En fin, concluyeron que con un grado de diligencia prudente y razonable por parte del Ing. Mengano de Tal, como inspector designado, hubiese conllevado la paralizaci�n de la obra en una etapa temprana del desarrollo y construcci�n del proyecto Olympic Hills. Sostuvieron que lo anterior hubiera evitado las condiciones existentes en el proyecto Olympic Hills.
Adem�s, respecto a R&G (ahora Scotiabank), alegaron que fue negligente al haber financiado el proyecto Olympic Hills aun cuando pudo conocer que el desarrollo del proyecto no progres�.5
Por tanto, los apelantes le imputaron negligencia a R&G (ahora Scotiabank) por haber mantenido el financiamiento del proyecto Olympic Hills a pesar de que conoci� o pudo haber conocido que el desarrollo del proyecto Olympic Hills no sobrepas� la construcci�n de 18 unidades de las 108 residencias que se supone que compondr�a la urbanizaci�n. Espec�ficamente, los apelantes le imputaron negligencia a R&G por haber mantenido el financiamiento del proyecto a pesar de conocer: 1) las alteraciones y desviaciones de los planos que se realizaban en el proyecto; 2) las variaciones en los requisitos de edificaci�n y dise�o; 3) que el desarrollo y construcci�n del proyecto no se llev� a cabo de manera competente sin seguir las especificaciones de los planos y los permisos de construcci�n otorgados.
A tenor con las alegaciones antes expuestas, los apelantes reclamaron: 1) el cumplimiento espec�fico del contrato y, por consiguiente, la terminaci�n del desarrollo y construcci�n del Proyecto Olympic Hills tal y como Mediterranean les represent� que ser�a el mismo;6 2) reclamaron de manera solidaria a todas las partes incluidas como demandados(as), incluyendo a Scotiabank, el resarcimiento de los da�os sufridos como consecuencia del desarrollo inconcluso del proyecto Olympic Hills y 3)
$50,000.00 en concepto de honorarios de abogados.7
Adem�s, expusieron que de no ser viable el remedio del cumplimiento espec�fico del contrato, en la alternativa solicitaron que: 1) se decretara la resoluci�n de los contratos de compraventa y las escrituras de compraventa; 2) se ordenara la cancelaci�n de las correspondientes inscripciones registrales; y 3) se ordenara a los demandados a restituir de manera solidaria el importe �ntegro del precio de compraventa, de los gastos incurridos y el dinero retenido en el cierre de la compraventa, el pago de comisi�n, los intereses y principal pagados, el importe de las reparaciones y mejoras hechas a la propiedad, ingresos dejados de recibir, gastos incurridos en una segunda vivienda, las p�rdidas econ�micas por la p�rdida de los bienes robados y una suma de dinero equivalente al aumento en valor de la propiedad; 4) la suma de $150,000.00 en concepto de da�os y perjuicios y; 5) la suma de $50,000.00 en concepto de honorarios de abogado, costas y gastos del litigio.
Ante los reclamos de los apelantes, el 23 de julio de 2013 Scotiabank present� su contestaci�n a la demanda y solicit�
la desestimaci�n de la causa de acci�n incoada en su contra.8 Para la misma fecha antes indicada, Scotiabank tambi�n present� una moci�n solicitando que se dictara sentencia de desestimaci�n por las alegaciones contenidas en la demanda incoada en su contra en virtud de la Regla 10.3 de Procedimiento Civil. (32 LPRA Ap. V).9
Con relaci�n a las alegaciones dirigidas en su contra, adujo que R&G le otorg� el financiamiento a Mediterranean para el desarrollo y construcci�n del proyecto Olympic Hills. Scotiabank especific� que ante la insolvencia de dicha entidad, el 30 de abril de 2010 el Comisionado de Instituciones Financieras de Puerto Rico orden� el cierre inmediato de las operaciones de R&G. A su vez, se nombr� al Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) como s�ndico-liquidador con quien Scotiabank llev� a cabo una transacci�n para adquirir ciertos activos de R&G, incluyendo el financiamiento de Olympic Hills. Present� como defensa, entre otras cosas, que el TPI carec�a de jurisdicci�n sobre las reclamaciones de los apelantes contra R&G y Scotiabank.
Con relaci�n a la moci�n solicitando sentencia de desestimaci�n por las alegaciones, Scotiabank expuso que la demanda incoada en su contra conten�a alegaciones imput�ndole negligencia a R&G por no haber suspendido el financiamiento del proyecto Olympic Hills.
Los apelantes le atribuyeron a Scotiabank las imputaciones de negligencia hechas a R&G. Seg�n ya hab�a expuesto en la contestaci�n a la demanda, R&G fue objeto de un proceso de liquidaci�n bajo la Ley de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras y el Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA).10 Como resultado de lo anterior, el 30 de abril de 2010 el Comisionado de Instituciones Financieras de Puerto Rico orden� las operaciones de R&G y nombr� al FDIC como s�ndico-liquidador, convirti�ndose as� en el sucesor de todos los derechos y obligaciones de R&G. A su vez, Scotiabank adquiri� del FDIC ciertos activos de R&G, incluyendo el financiamiento del proyecto. Expuso que a tenor con las disposiciones del FIRREA, el TPI carec�a de jurisdicci�n para atender las...
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