Sentencia de Tribunal Apelativo de 12 de Agosto de 2015, número de resolución KLAN201401667
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201401667 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 12 de Agosto de 2015 |
Estado Libre Asociado de Puerto Rico
| LOLLIE MALDONADO LEMA | | Apelaci�n procedente del Tribunal de Primera� Instancia, Sala Superior de San Juan Civil N�m. K AC2010-0349 (803) Sobre: Incumplimiento de contrato; Fianza; Cobro de Dinero |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ram�rez Nazario, el Juez Candelaria Rosa y el Juez S�nchez Ramos1
S�nchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de agosto de 2015.
La demandante apela de una sentencia que deneg�, en los m�ritos y luego de vistas evidenciarias, su reclamaci�n contra uno de los co-demandados (una compa��a fiadora) en la acci�n de referencia. �Por los fundamentos que se exponen a continuaci�n, se confirma la Sentencia apelada.
El 17 de agosto de 2010, United Surety & Indemnity Company (�United Surety�), una compa��a fiadora que es co-demandada en este caso, solicit� al Tribunal de Primera Instancia que denegara, por la v�a sumaria, la reclamaci�n instada por la demandante en su contra. �Fundament�
su pedido en que las fianzas que expidi� a favor de otra co-demandada, 2007 Accurate Development Group, Inc. (�Accurate�), no garantizan la obligaci�n cuyo cumplimiento reclama la demandante, la se�ora Lollie Maldonado Lema (�se�ora Maldonado Lema�).
Por su parte, seg�n la teor�a de la se�ora Maldonado Lema, expresada en oposici�n a dicha solicitud, United Surety s� responde por el incumplimiento de Accurate con ciertas obligaciones que ella le reclama a Accurate y que surgen del �Contrato de compraventa a precio aplazado, entrega de unidad, garant�a de pago y cumplimiento�, acuerdo que fue elevado a documento p�blico mediante la �Escritura N�m. 422 sobre Compraventa con Precio Aplazado� (�Escritura 422�).
Mediante el referido contrato, la se�ora Maldonado Lema acord� vender su residencia a Accurate. �En cuanto al precio de compra, las partes acordaron que Accurate, a manera de daci�n en pago, construir�a una nueva casa para la se�ora Maldonado Lema en el mismo solar donde ubica la residencia objeto de la venta. �La nueva casa tendr�a un valor de $1,600,000.00.
�En la eventualidad de no poder entregar la unidad de vivienda, Accurate se comprometi� a pagar como precio de compra la cantidad de $1,900,000.00.
En este caso, no existe controversia en cuanto al hecho de que la nueva unidad de vivienda nunca fue construida por Accurate, ni sobre el hecho de que la se�ora Maldonado Lema, en todo momento, ha estado y sigue en posesi�n de la casa objeto del acuerdo antes colegido. �Mediante el escrito de oposici�n que present�, la se�ora Maldonado Lema asegura que la compa��a fiadora le responde a ella por el pago del precio de $1,900,000.00 al que Accurate qued� obligada y no pag�, ello en virtud de las fianzas que United Surety suscribi� con Accurate.
De otra parte, y de acuerdo con la teor�a que United Surety expuso en su moci�n de sentencia sumaria parcial, las fianzas en este caso, denominadas de cumplimiento (performance bond), y de pago (labor and material payment bond), solamente garantizaron: (1) el cumplimiento de la obligaci�n de construir; (2) y el pago de la labor, materiales y equipo para la construcci�n. �Sostuvo que el texto claro del contrato de fianza demuestra que no tiene por qu� pagar el precio de compra prometido por Accurate y exigido por la se�ora Maldonado Lema. �Adicionalmente, y para reforzar el anterior argumento, expone que las deposiciones tomadas en el caso muestran que nunca hubo la intenci�n de garantizar el pago del precio de venta de la casa.
����������� El 13 de septiembre de 2013, la se�ora Maldonado present� una �Solicitud para que se dicte sentencia sumaria a favor de la parte demandante�. �En el escrito, plante�, como hechos fuera de controversia, que: (1) Accurate qued� obligada a entregarle una unidad de vivienda de 4,000 pies cuadrados; (2) Accurate garantiz� todas las obligaciones, con la fianza n�mero 07120206 expedida por United Surety; (3) las partes co-demandadas, Accurate y United Surety, no cumplieron con su obligaci�n de construir y entregar la propiedad descrita en el contrato; y (4) United Surety est� obligada a pagarle la suma de $1,900,000.00, el precio de venta acordado entre Accurate y la se�ora Maldonado, o $5,000.00 diarios a partir del 5 de octubre de 2007. �Todo lo anterior en virtud de las referidas fianzas.
����������� En contra de la moci�n de la se�ora Maldonado Lema, United Surety argument� que, conforme con un an�lisis de las deposiciones tomadas, unidas al texto claro de las fianzas de ejecuci�n y pago, y la carta de intenci�n que emiti� durante el proceso de negociaci�n de la fianza, las garant�as que expidi� no aseguraron la obligaci�n de pago del precio de compra, asumida por Accurate mediante la Escritura 422.
Adem�s del contenido de todos estos escritos, y sus anejos, el Tribunal de Primera Instancia, antes de adjudicar la reclamaci�n contra United Surety, tom� conocimiento judicial del resultado de varios pleitos relacionados al presente caso. �En particular, tom� conocimiento de la Sentencia emitida por otro panel de este Tribunal, el 6 de diciembre de 2010, ARPE, et al. v. Calidad de Vida Vecinal, Inc., et al., KLRA2009-00136, mediante la cual se revoc� el permiso de construcci�n que ARPE hab�a otorgado a Accurate para la construcci�n del proyecto en el cual quedar�a construida, entre otros, la casa de la se�ora Maldonado Lema.
Asimismo, tom� conocimiento judicial de que el 12 de diciembre de 2010, la se�ora Maldonado Lema present� demanda de intervenci�n en el caso Banco Popular de Puerto Rico v. 2007 Accurate Development Group, Inc., et. al, Civil N�m: KCD2010-1306, sobre cobro de dinero y ejecuci�n de hipoteca. �La participaci�n de la se�ora Maldonado Lema fue permitida por el Tribunal. �En ese otro litigio, la se�ora Maldonado Lema tambi�n solicit� una sentencia sumaria parcial a su favor. �Esencialmente, la all�
interventora, y aqu� demandante, pidi� al Tribunal que resolviera la Escritura 422 y solicit� la devoluci�n de su hogar libre de grav�menes. �La se�ora Maldonado Lema fundament� su solicitud en que no hab�a controversia en cuanto al incumplimiento contractual de Accurate, esto es, que nunca hubo entrega del inmueble ni se pag� el precio aplazado.
En cuanto a ese asunto, el Tribunal de Primera Instancia, en el caso KCD2010-1306, emiti� Sentencia Parcial el 3 de mayo de 2013, mediante la cual decret� la resoluci�n de la compraventa, la Escritura 422, y se orden� al Registrador de la Propiedad, Secci�n I de San Juan, que registrara a favor de la se�ora Maldonado Lema, libre de toda carga y gravamen, el inmueble en controversia. �El foro primario razon�:
Cuando la prueba demuestra que no hubo entrega del precio por el supuesto comprador y no salieron los bienes del poder del supuesto vendedor no puede afirmarse que hubo contrato de compraventa, sino que no hubo contrato alguno. El obligado alternativamente a diversas prestaciones debe cumplir por completo con una de �stas. El acreedor no puede ser compelido a recibir parte de una y parte de otra.
El el presente caso, la compradora [Accurate] no entreg� a la vendedora [se�ora Maldonado Lema] el precio acordado en el contrato de compraventa, por lo que no hubo contrato alguno.
[�]
[Q]ue al no haber contrato de compraventa porque no hubo entrega del precio por el supuesto comprador y al mantenerse la posesi�n del inmueble en poder de la supuesta vendedora, la cosa vendida la debe recibir la supuesta vendedora libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador. [citas omitidas.]
El anterior dictamen es final y firme, al haberse confirmado por este Tribunal, determinaci�n que el Tribunal Supremo deneg� revisar. �Como las determinaciones de hecho de ese dictamen est�n fuera de toda controversia, y fueron consideradas por el Tribunal de Primera Instancia en la Sentencia que aqu� se apela, las transcribimos a continuaci�n:
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Mediante la Escritura N�m. [422] de Compraventa con precio aplazado otorgada el 5 de octubre de 2007 en San Juan, Puerto Rico ante el Notario P�blico Rafael A.
Ojeda Diez, Maldonado vendi� a la co-demandada Accurate Development Group, Inc., la propiedad que se describe a continuaci�n:
URBANA: Solar en la Secci�n Norte del Barrio Santurce del Municipio de San Juan, sitio conocido como el Parque. Es el marcado con el n�mero 10-R de los terrenos urbanizados por Ocean Park Development Corporation, tiene un �rea de 510.00 metros cuadrados. Colinda por el NORTE, en 17.00 metros, con Avenida Las Mar�as, hoy Calle Espa�a; por el SUR, en 17.00 metros, con terrenos de la Sucesi�n Borda y terrenos propiedad de Rafael Correa; por el ESTE, en 30.00 metros, con el solar 11-R propiedad de Ocean Park Development; y por el OESTE, en 30.00 metros con el solar 9-R propiedad de Florencia Llorente de Aguil�.
Enclava una casa.
Consta inscrita al folio 158 del tomo 287 de Santurce Norte, finca n�mero 10651, Registro de la Propiedad, Secci�n I de San Juan.
El precio acordado fue de $1,600,000.00 de los cuales Accurate pag� de $100,000.00.
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Entre las cl�usulas y condiciones acordadas en la referida escritura de compraventa con precio aplazado se encuentran las siguientes [cl�usulas que son pertinentes a la controversia ante nosotros]:
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El balance del precio de compraventa, o sea la suma de $1,500,000.00, qued�
aplazado en cuanto a su pago y ser�a pagadero dentro del t�rmino de dos (2) a�os contados a partir del d�a en que se apruebe el pr�stamo interino de construcci�n o desde enero cinco (5) del a�o 2008, lo que ocurra primero.
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La Vendedora recibir�a como...
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