Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2015, número de resolución KLAN201500590
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201500590 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2015 |
| | | APELACI�N procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao Caso N�m.: HSCI201200621 Sobre: Ejecuci�n de Hipoteca y cobro de dinero por la v�a ordinaria |
Panel integrado por su presidente, el Juez Gonz�lez Vargas, la
Juez Cintr�n Cintr�n y la Jueza Vicenty Nazario.
Vicenty Nazario, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico a� 31 de agosto de 2015.
Comparece ante nosotros, por derecho propio, Nieve de los �ngeles V�zquez Lazo (Apelante) y solicita que revoquemos la Sentencia Sumaria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao (TPI), el 25 de marzo de 2015.1
Por medio de dicho dictamen, el TPI deneg� una moci�n de desestimaci�n presentada por la se�ora V�zquez Lazo y declar� con lugar la Demanda por cobro de dinero y ejecuci�n de hipoteca por la v�a ordinaria presentada por Banco Popular de Puerto Rico (Apelado o BPPR). Asimismo conden� a la se�ora V�zquez Lazo al pago de la suma por $266,888.75, por concepto de principal, m�s los intereses sobre dicha cantidad al 6% anual, cargos por demora, la cantidad negativa de la cuenta plica y otros cargos. Dispuso, adem�s, que la Apelante deber� pagar la suma estipulada de $27,641.20, por concepto de gastos, costas y honorarios de abogados.
El 30 de mayo de 2012, BPPR present� una Demanda en Cobro de Dinero y Ejecuci�n de Hipoteca por la v�a ordinaria contra la Apelante. De los autos se desprende que el 28 de septiembre de 2008, la Apelante suscribi� un contrato de pr�stamo con el Apelado por la suma de $276,412.00, m�s intereses al 6% anual y otros cr�ditos accesorios evidenciado por un pagar�
hipotecario. En aseguramiento del pagar� hipotecario, la Apelante constituy�
una primera hipoteca que grav� la siguiente propiedad:
URBANA: Solar n�mero setenta y tres (73) de la Urbanizaci�n Villa Franca II, localizada en el Barrio Candelero Abajo del t�rmino municipal de Humacao, con una cabida superficial de seiscientos ocho punto trescientos cincuenta y cinco (608.355). En lindes por el NORTE, en una distancia de diecis�is punto veinti�n metros (16.21) con Calle N�mero Tres (3) de la Urbanizaci�n Villa Franca II; por el SUR, en una distancia de diecis�is punto dieciocho metros (16.18) con quebrada existente; por el ESTE, en una distancia de treinta y cinco punto noventa y nueve metros (35.99) con solar n�mero setenta y cuatro (74) de la Urbanizaci�n Villa Franca II; y por el OESTE, en una distancia de treinta y ocho punto noventa y tres (38.93) con solar n�mero setenta y dos (72) de la Urbanizaci�n Villa Franca II.
La escritura de constituci�n de hipoteca fue presentada en el Registro de la Propiedad, secci�n de Humacao, el 18 de octubre de 2008 y fue posteriormente retirada el 23 de octubre de 2008, ante se�alamientos del Registrador de que el documento presentado adolec�a de faltas. Nuevamente, el 19 de diciembre de 2012, se present� la escritura para su inscripci�n y el 2 de mayo de 2013 se volvi� a retirar por nuevos se�alamientos del Registrador.
Hasta la fecha, la Hipoteca no ha podido ser inscrita.
La Apelante pag� su pr�stamo hipotecario hasta el 1 de noviembre de 2010. El pago mensual inicial acordado era por la suma de $1,991.84.
Luego comenzar�a a pagar la cantidad de $1,770.35 comenzando el 1 de noviembre de 2008. A partir del 1 de noviembre de 2010, el pago aument� a $2,065.00. Ante esta situaci�n, la Apelante se neg� a pagar el aumento y sigui� emitiendo pagos mensuales por la cantidad original a BPPR. Sin embargo, la instituci�n financiera se neg� a recibir los pagos. Esto provoc� que la Apelante incumpliera con el pr�stamo hipotecario. Debido a esto y a otras alegadas acciones fraudulentas presuntamente cometidas por el Apelado, la se�ora V�zquez Lazo present� una querella contra BPPR ante el Comisionado de Instituciones Financieras. El 24 de junio de 2011, la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras emiti� una Resoluci�n en la que determin� que el Apelado no cumpli�
con las leyes y reglamentos que administra la Oficina.
No est� claro de los documentos sometidos por las partes si luego del 1 de noviembre de 2010, la Apelante logr� pagar las mensualidades atrasadas o el BPPR acept� los pagos previamente sometidos. No obstante lo anterior, el 29 de mayo de 2012, el BPPR present� una demanda en Cobro de Dinero y Ejecuci�n de Hipoteca por la v�a ordinaria en contra de la Apelante. En el reclamo presentado por la instituci�n financiera se aleg� que la Apelante dej� de pagar el pr�stamo hipotecario desde el 1 de junio de 2011. As� pues, tras varios tr�mites procesales, el 7 de septiembre de 2012, la Apelante contest� la demanda por derecho propio. Posteriormente, luego que la Apelante contratara representaci�n legal, el tribunal primario le solicit� que enmendara la contestaci�n a la demanda o que informara si aceptaba la contestaci�n ya presentada previamente. El 7 de febrero de 2013, la Apelante, por conducto de su representante legal, present� una nueva contestaci�n a la demanda. En su contestaci�n acept� algunas de las alegaciones presentadas por BPPR y neg�
otras. Tambi�n, levant� una serie de defensas afirmativas, m�s no incluy� reconvenci�n alguna.
El 27 de abril de 2013, la Apelante present� una Moci�n Aclarando Reconvenci�n en la que expuso que �todas las alegaciones vertidas en la contestaci�n a la demanda como defensas afirmativas deben interpretarse a su vez como alegaciones de la reconvenci�n de la parte demandada [�]�. Tras varias incidencias procesales, el 16 de septiembre de 2013, el tribunal a quo le orden� a las partes a que asistieran a una sesi�n compulsoria de mediaci�n en el Centro de Mediaci�n de Conflictos.
El 15 de noviembre de 2013, las partes acudieron a una segunda vista de mediaci�n en la que establecieron el �short sale� como la mejor alternativa para resolver la controversia y estipularon varios t�rminos y condiciones que regir�an los procesos. Entre �stos, las partes estipularon que la alternativa de �short sale� estaba sujeta a la aprobaci�n final del Comit�
de FHA. El 9 de abril de 2014, se celebr� una vista de estado de los procedimientos. En �sta, el Apelado inform� que hab�a surgido un problema para registrar la hipoteca que gravaba la propiedad. Por tal motivo, el Apelado solicit� que se continuara el caso como uno de cobro de dinero y se dejara abierta la posibilidad de acudir para la ejecuci�n, una vez se resolviera la inscripci�n registral de la propiedad. Tambi�n, solicit� que se dictara sentencia por cobro de dinero. Por su parte, la representaci�n legal de la Apelante inform� que �sta estaba dispuesta a entregar la propiedad como daci�n en pago. Despu�s de analizar las distintas alternativas con las partes, el TPI decidi� que el caso se resolviera mediante mociones dispositivas.
El 5 de mayo de 2014, BPPR present� una Solicitud de Sentencia Sumaria en la que sostuvo que no exist�a controversia en cuanto a la deuda contra�da por la Apelante y su incumplimiento contractual. Por su parte, el 23 de junio de 2014, la Apelante present� su oposici�n en la que se reafirm�
en que exist�an controversias sobre su alegado incumplimiento de su obligaci�n.
El 25 de marzo de 2015, el foro de instancia dict�
Sentencia Sumaria mediante la cual conden� a la Apelante al pago de la suma principal de $266,888.75, m�s intereses sobre dicha cantidad al 6% anual, contados desde el 1 de junio de 2011, hasta su completo pago, cargos por demora, cantidad negativa de la cuenta plica y otros cargos conforme se dispuso en el contrato de hipoteca, m�s la suma estipulada de $27,641.20 sobre gastos, costas y honorarios de abogados. Tambi�n dispuso que en defecto de pago, una vez se inscribiera la hipoteca, que debiera ser acreditada mediante estudio de t�tulo juramentado, se pod�a proceder a la ejecuci�n de la garant�a hipotecaria y la venta en p�blica subasta del bien hipotecado. Ese mismo d�a, el TPI emiti�
una Resoluci�n en la que elimin� la Reconvenci�n presentada por la Apelante por tard�a, inoportuna y por no solicitar permiso al Tribunal. Adem�s, deneg� la Moci�n Aclarando Reconvenci�n.
Inconforme con esta determinaci�n, la Apelante acudi�
ante nosotros y se�al� los siguientes errores:
ERR� el TPI, al permitir que BPPR evadiera su obligaci�n de mitigar p�rdidas, de explorar todas las opciones disponibles de mitigaci�n de p�rdidas y sometiera a la Apelante a un proceso de loss mitigation fraudulento y de mala fe. ERR� asimismo el TPI al permitir que Banco Popular no emitiera un informe final detallado sobre el resultado de Loss Mitigation, no respondiera a los written request de la Apelante. ERR� al ser el propio TPI quien provocara, obligara y condonara la ejecuci�n de acciones paralelas, o dual tracking, prohibidas por Regulation X.
Err� el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba