Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Octubre de 2015, número de resolución KLAN201501076
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201501076 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 27 de Octubre de 2015 |
| | | APELACI�N procedente del Tribunal de Primera� Instancia, Sala de Carolina N�m. Caso: F DP2014-03300 (407) Sobre: Da�os y Perjuicios; Contrato Opci�n de Compra |
Panel integrado por su presidenta, la Juez G�mez C�rdova, el Juez Flores Garc�a y el Juez Bonilla Ortiz.
Flores Garc�a, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de octubre de 2015.
Comparece la parte apelante solicitando la revocaci�n de una sentencia emitida por el foro primario que desestim� con perjuicio una demanda en la que solicitaba ser indemnizado por los da�os y perjuicios alegadamente sufridos como resultado del incumplimiento de la parte apelada con los t�rminos de un contrato de opci�n para la compraventa de un bien inmueble.
Veamos la procedencia del recurso promovido.
����������� El 26 de agosto de 2014 la parte apelante, Manuel Orlando P�rez V�zquez, la sucesi�n de Sylvia Mercedes Portillo Franki compuesta por Noelle P�rez Portillo por s� y en representaci�n de la menor Paola Mar�a Cardenales P�rez, Nicole P�rez Portillo y Natalie P�rez Portillo, presentaron una demanda en contra de la parte demandada-apelada, Miguel E. P�rez Garc�a, su esposa Fulana de Tal y la Sociedad legal de gananciales compuesta por ambos.
����������� En la demanda alegaron que el 11 de diciembre de 2013, las partes suscribieron un contrato de opci�n a compra y hab�an acordado la venta de un inmueble situado en el barrio Cacao Alto del municipio de Patillas, Puerto Rico por la suma de $195,000.00. La propiedad inmueble objeto del contrato pose�a un gravamen hipotecario ascendente a $40,000.00, que la parte apelante se dispon�a a saldar con la venta de la propiedad. Como parte del contrato de opci�n a compra, la parte apelada le pag� a los apelantes $10,000.00, a trav�s de un corredor de bienes ra�ces, como opci�n de la propiedad objeto del contrato. La parte apelada se compromet�a a pagar los restantes $185,000.00 al cierre del negocio.��
����������� La cl�usula n�mero dos del contrato de opci�n de compra establec�a �Que las partes tiene convenida la compraventa del inmueble antes descrito y LA PARTE COMPRADORA, otorga una opci�n de compra sobre la misma, v�lida por noventa (90) d�as a partir de la fecha de firma de este contrato�. Asimismo, se dispon�a en la cl�usula n�mero once que �Si la PARTE COMPRADORA se arrepiente de la compraventa, perder� el dep�sito de opci�n en su totalidad sin derecho alguno de exigirlo, y el dep�sito ser� dividido en partes iguales entre LA PARTE VENDEDORA y el CORREDOR de Bienes Ra�ces�.
����������� De conformidad a la fecha en que se firm� el contrato el 11 de diciembre de 2013, el t�rmino de 90 d�as que contaba la parte apelada para ejercer la opci�n de compra expiraba el 12 de marzo de 2014. Sin embargo, el proceso para que la propiedad estuviera en condiciones para venderse y por tanto hacer efectivo el contrato de opci�n de compra, se dilat� como resultado de un procedimiento judicial que present� la parte apelante para obtener la autorizaci�n judicial para la venta del inmueble, ya que una de las co-herederas del inmueble era menor de edad.
Finalmente, el 18 de junio de 2014 el Tribunal de Primera Instancia, sala de Guayama, aprob� la venta del inmueble en el caso G EX2014-0005.
����������� As� las cosas, el 23 de julio de 2014 la parte apelada desisti� de comprar el bien inmueble, y ni siquiera solicit� la devoluci�n de los $10,000.00 pagados como opci�n para la compraventa de la propiedad. Eventualmente, la propiedad inmueble fue ejecutada, pues la parte apelante no pudo pagar la hipoteca a trav�s de la compraventa.
La parte apelante present� una demanda alegando que: (1) que en la vista para la autorizaci�n judicial de la venta del inmueble, celebrada el 1 de mayo de 2014, la parte apelada manifest� su intenci�n de comprar la propiedad inmueble en corte abierta y que dicha expresi�n constitu�a una extensi�n del t�rmino de noventa d�as para ejercer la opci�n de compra y un compromiso de comprar la propiedad; y (2) que el desistimiento por parte de la parte apelada le caus� da�os, sufrimiento y angustias mentales por la suma de $50,000.00.
Inconforme la parte apelada, present� una moci�n de desestimaci�n.
En s�ntesis, arguy� que la demanda no establec�a una reclamaci�n que justificase la concesi�n de un remedio descansado principalmente en dos razones: (1) que el t�rmino del contrato de opci�n de compra venc�a el 12 de marzo de 2014, por lo que transcurrida dicha fecha los optantes no estaban obligados a comprar la propiedad inmueble; y (2) que el propio contrato de opci�n de compra estatu�a una cl�usula penal que dispon�a que la sanci�n de no comprar la propiedad ser�a la p�rdida de los $10,000.00 entregados para preservar la opci�n de compra por 90 d�as. Por tanto, los reclamos por sufrimientos y angustias mentales resultaban improcedentes.
El foro primario examin� la moci�n de desestimaci�n presentada por la parte apelada e identific� que la misma fue acompa�ada con el contrato de opci�n de compra, por lo que la acogi� como una solicitud de sentencia sumaria.
As� las cosas, el 19 de marzo de 2015, en cumplimiento con una orden notificada el 4 de marzo de 2015, la parte apelante present� su r�plica al escrito promovido. Arguy� que las expresiones de la parte apelada en corte abierta el 1 de mayo de 2014, constituyeron una extensi�n del t�rmino de opci�n de compra y que tambi�n representaron un contrato verbal en el cual la parte apelada se compromet�a a comprar la propiedad inmueble.
El 27 de marzo de 2015, luego del foro primario haber ponderado las posiciones de ambas partes, emiti� una sentencia, notificada el 31 de marzo de 2015, desestimando con perjuicio la demanda presentada por la parte apelante.
La primera instancia judicial determin� que: �Seg�n los incontrovertidos, la opci�n de compra, expir� mucho antes que los vendedores estuvieran listos para vender, por lo que el contrato de opci�n, ya no obligaba al demandado a comprar la propiedad.�
Por otro lado, el foro primario determin� que �a�n si los demandante [sic] hubieran estado listo [sic] para vender la propiedad dentro del t�rmino del contrato de opci�n de compraventa, la penalidad para el demandado por arrepentirse de comprar, ser�a la p�rdida del dinero entregado como dep�sito, que fueron $10,000.00.� El Tribunal de Primera Instancia catalog� la cl�usula del contrato de opci�n a compra que permit�a la retenci�n de dicha cuant�a monetaria como una cl�usula penal y, por consiguiente, como el �nico remedio disponible para la parte apelante ante un incumplimiento o desistimiento de la intenci�n de la parte apelada en la compra del bien inmueble.
Inconforme con dicho dictamen, el 14 de abril de 2015 la parte apelante present� una moci�n de reconsideraci�n. En s�ntesis, la parte apelante argument� que la parte apelada hab�a ejercido y ratificado, en corte abierta, el contrato de opci�n de compra y por tanto dicha compra era exigible. Por otro lado, se�al� que el t�rmino de noventa d�as para ejercitar la opci�n de compra se extendi� verbalmente por las...
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