Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Diciembre de 2015, número de resolución KLAN201501215
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201501215 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 14 de Diciembre de 2015 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm. K CD2012-1690 Sobre: Cobro de Dinero Ejecución de Garantías |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Varona Méndez, la Jueza Cintrón Cintrón y la Juez Rivera Marchand
Varona Méndez, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2015.
Barreras Inc., (parte peticionaria o Barreras) nos pide que revisemos una sentencia y una resolución dictadas por el Tribunal de Primera Instancia el 28 de abril de 2015. A pesar de que el recurso fue denominado como uno de apelación, lo acogemos como certiorari, toda vez que del contenido del escrito se desprende que se recurre de la Resolución emitida por foro primario. Mediante dicho dictamen, el foro primario acogió un acuerdo de transacción entre Scotiabank de Puerto Rico1
(Scotiabank o el Banco), hoy WM Capital Partners 53, LLC (WM Capital) y Gables Towers Inc., y Gables Holding Corporation (en conjunto, Gables) para que se dictara sentencia a favor del Banco y se procediera con la ejecución de hipoteca sobre unos inmuebles en los que Barreras reclama tener un interés propietario. De igual manera, la parte peticionaria presentó una Solicitud de Paralización en Auxilio de Jurisdicción en la que urgió a este Tribunal a ordenar la suspensión de la ejecución de sentencia ante el foro primario con relación al presente caso.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, expedimos el recurso de certiorari, revocamos el dictamen recurrido y devolvemos el caso al foro primario para trámites ulteriores conforme a lo aquí resuelto.
El 17 de julio de 2012, Scotiabank, hoy WM Capital presentó una demanda en cobro de dinero y ejecución de garantías contra Gables. Según alegó, Gables incumplió con los términos de unos contratos de préstamo cuyo crédito había adquirido el Banco.2 Expuso que los contratos fueron garantizados con la finca núm. 205843, la cual consiste en un solar, y la finca núm. 359574, que consiste de una estructura de dos edificios (en adelante, el edificio) construidos sobre el solar antes mencionado. Así las cosas, el Banco solicitó: 1) que se vendieran en pública subasta las fincas antes mencionadas; y 2) que se ejecutara la garantía que gravaban las partidas en concepto de arrendamiento que devengaba Gables como producto del alquiler de los espacios comerciales contenidos en dicho edificio.
A su vez, el 12 de noviembre de 2013 Barreras solicitó intervenir con relación a la demanda antes aludida. A tales efectos, alegó que Scotiabank, hoy WM Capital pretendía ejecutar unas garantías que recaían sobre unos bienes en los cuales reclamaba tener un interés propietario que, a su vez, podía verse afectado de ventilarse dicho pleito sin su intervención.5 En su solicitud, la parte peticionaria hizo un recuento del tracto de la titularidad que reclamó tener sobre tales bienes. Según expuso, el 29 de agosto de 1960, Barreras Auto Corporation, antecesora de Barreras (como acreedor), y First National Bank of New York (como arrendatario), suscribieron un contrato de arrendamiento con derecho a edificar.6
Especificó que la cláusula 7 de dicho contrato establecía la posibilidad de la construcción de una edificación en el solar propiedad de la parte peticionaria, a saber, la finca núm. 20584. Además, la cláusula 9 del contrato disponía que cuando finalizara el arrendamiento por cualquier motivo atribuible a Gables, Barreras pasaría ser dueño de la edificación, finca núm. 35957, sin ningún tipo de gravámenes y sin la obligación de reembolsar por una estructura o mejora alguna.
Barreras también expuso que las obligaciones del arrendatario estaban recogidas en las cláusulas 10 y 12 del contrato las que le obligaban a mantener la edificación en buenas condiciones y realizar las reparaciones necesarias. En la cláusula 5 por su parte, se pactó la obligación del arrendatario de pagar contribuciones sobre la propiedad (CRIM) y sobre las estructuras erigidas en esta. También existía la posibilidad de substracción ante alguna falta de sus obligaciones como arrendatario mediante la cláusula 18 del contrato, la cual imponía un término de 15 días a partir de la notificación de incumplimiento por parte del arrendador. Al transcurrir los 15 días el arrendador tenía derecho a cancelar el contrato. Como excepción a dicha cláusula, si la falta que diera paso al incumplimiento no se pudiera cumplir razonablemente dentro del término de 15 días, el arrendatario podía permitirle seguir en el contrato siempre y cuando los trabajos para arreglar las faltas hubiesen comenzado y subsanaran con diligencia.
En su recuento para fines de su intervención, Barrearas sostuvo que en marzo del 2005 el contrato de arrendamiento se traspasó a Gables Towers Inc. (en adelante Gables), quedando dicha parte como arrendatario ante Barreras. Por su parte, Gables suscribió unos contratos de préstamo con RG (Scotiabank, hoy WM Capital), que garantizó mediante hipoteca sobre la finca núm. 20584 (solar), la finca núm. 35957 (edificio) y los cánones de arrendamiento de los espacios subarrendados dentro de tales edificios como garantía (Leasehold Mortgage).
Años después, el 1 de octubre de 2013, Barreras se comunicó con Gables para comunicarle su deseo de cancelar el contrato de arrendamiento debido al incumplimiento de Gables en pagar el CRIM y la falta de mantenimiento sobre los inmuebles objetos del contrato de arrendamiento. Según indicó, las sumas adeudadas al CRIM se elevaban a unos $813,531.85, suma que correspondía a los pagos de las contribuciones vencidas sobre la propiedad de los meses de enero y julio de 2012 y enero y julio del 2013.7 Por ello, Barrera le cursó una carta a Gables donde le otorgó un plazo de 15 días para pagar las contribuciones adeudadas y requerir que le permitiera hacer una inspección al edificio, según lo pactado en el contrato de arrendamiento. Gables le indicó que gestionaría la contratación de un abogado para impugnar las deudas del CRIM. Ante dicha contestación, y vencidos los 15 días otorgados, Barreras dio por terminado el contrato. A su vez, Barreras citó a Gables para una reunión, a los fines de concluir el proceso de resolución del contrato de arrendamiento.
Gables no asistió a la reunión. Como consecuencia de ello, el 28 de octubre de 2013 Barreras procedió a radicar una demanda de desahucio contra Gables la cual fue declarada ha lugar por el foro primario. Sin embargo, dicha sentencia fue revocada por este Tribunal en los casos consolidados KLAN201401068 y KLAN201401070, tras concluir que el foro primario carecía de jurisdicción, por estar obligadas las partes por una cláusula de arbitraje contenida en el contrato de arrendamiento que estipulaba que cualquier reclamación que surgiera a raíz de un incumplimiento debía resolverse mediante mediación.
Terminado su recuento sobre los eventos que justificaban su intervención, Barreras le informó al Tribunal de Primera Instancia que tenía un derecho propietario sobre los bienes que Scotiabank, hoy WM Capital pretendía ejecutar. Adujo que su intervención redundaría en beneficio de los procedimientos del caso entre Scotiabank, hoy WM Capital y Gables, pues le permitiría al foro primario conceder un remedio completo y adecuado y se evitaría un segundo pleito respecto a los mismos hechos.8
Tras varias mociones en oposición a la solicitud de la parte peticionaria, el 18 de junio de 2014 el foro primario emitió
Resolución mediante la cual declaró ha lugar la petición de intervención de Barreras.9
A su vez, el 15 de agosto de 2015 el foro recurrido dictó una Orden a los efectos de que se le informara respecto a las posibilidades de transacción entre Scotiabank, hoy WM Capital y Gables. Ante dicha Orden, el 3 de septiembre de 2014 Barreras compareció y argumentó que las ofertas transaccionales habidas entre Scotiabank, hoy WM Capital y Gables no eran aceptables, pues atentaban contra su interés propietario sobre los bienes en cuestión. Indicó que estaba dispuesto a continuar en las conversaciones transaccionales siempre y cuando se tomara en consideración el hecho de que ante el incumplimiento de Gables, el edificio al igual que los arrendamientos pasaron a ser propiedad de Barreras.
Ello sin olvidar que el solar sobre el cual se construyó el edificio también era propiedad de la parte peticionaria. Además, Barreras adujo que según las estipulaciones del contrato de arrendamiento, tales propiedades pasaban a ser propiedad de Barreras libre de gravámenes. Por tanto, arguyó que Scotiabank, hoy WM Capital aceptó las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, al haber aceptado como garantía los bienes antes mencionados.
En respuesta a lo anterior, el 3 de octubre de 2014 Scotiabank, hoy WM Capital presentó una réplica a la Moción en Cumplimiento de Orden de Barreras antes aludida. En síntesis, Scotiabank, hoy WM Capital adujo que la parte peticionaria incurrió en una atropellada resolución del contrato contra Gables, pues mediante la cláusula 9 del mismo pretendió adquirir violentamente los bienes en cuestión. Según fundamentó, Barreras unilateralmente resolvió el contrato de arrendamiento sin intervención judicial alguna y ello atentaba contra las garantías hipotecarias de Scotiabank, hoy WM Capital. En específico, argumentó que lo anterior violentaba el Artículo 185 de...
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